中國樓市正面臨拐點，限購、限貸下使得不少富裕階層將投資眼光轉(zhuǎn)向海外，大批海外項目也來華推售。今年9月，北京秋季房展會上共展出約600個樓盤項目，其中有超過360個項目來自海外，創(chuàng)歷年參展新高，尤其以倫敦為首的全球投資熱點城市成為國內(nèi)買家的關(guān)注焦點，記者了解到，倫敦的房地產(chǎn)市場上中國買家占比已達10%，并且正在快速增長中。
中國富裕階層青睞倫敦買房
“我們監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，目前中國內(nèi)地買家在倫敦樓市的占比已接近10%，”知名國際房產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)仲量聯(lián)行北京國際住宅部高級董事張宏10月23日對新京報介紹說，三年前，這個數(shù)字還僅僅是2%，僅三年就增長了五倍。
記者了解到，在2013年仲量披露的監(jiān)測中，倫敦中心區(qū)新房共成交了3000-3500套，其中中國內(nèi)地買家占比為6%。
業(yè)內(nèi)人士介紹，倫敦樓市是一個高度透明、交易非常簡便的市場，也是全球的海外投資者比例最高的城市，在倫敦的房地產(chǎn)市場中，目前中國買家并不是占比最多的客群。
據(jù)悉，傳統(tǒng)的外國購房者來自中東、俄羅斯和中國香港，但中國內(nèi)地是增長最迅速的客戶群，近三年來，隨著限購等影響下國內(nèi)投資環(huán)境的變化，北京、上海等地的住宅價格看齊倫敦這樣的世界級城市的價格，中國富裕階層對投資倫敦房產(chǎn)的熱度迅速攀升。
倫敦巴特西項目受國內(nèi)客戶認可
“我們仲量聯(lián)行在中國的多個城市，代理了多家倫敦當(dāng)?shù)卮笮蛢?yōu)質(zhì)開發(fā)商的樓盤，多數(shù)都是在非常短的時間內(nèi)售罄，”張宏透露，一些客戶剛開始買房是為了子女上學(xué)，而后發(fā)現(xiàn)房屋性價比非常高，升值又很穩(wěn)定，便再次出手購買用于投資。
張宏所在的“仲量聯(lián)行北京國際住宅部”成立于1996年，一開始是為了協(xié)助海外人士在北京購買或租賃住房，2012年公司敏銳地發(fā)現(xiàn)海外置業(yè)的新趨勢，部門迅速轉(zhuǎn)型為協(xié)助內(nèi)地買家在海外購房，近三年來仲量協(xié)助中國內(nèi)地客戶購買了500多套的倫敦住宅，除了協(xié)助購買外，還協(xié)助出租等事宜，成為國內(nèi)海外房產(chǎn)代理機構(gòu)中較出色的國際房產(chǎn)代理商。
據(jù)悉，目前仲量聯(lián)行正在推介其獨家代理的倫敦巴特西項目(battersea power station)的三期高端公寓，由于地處泰晤士河畔的黃金板塊，吸引了很多國內(nèi)客戶的問詢。
項目由設(shè)計了倫敦摩天大廈“小黃瓜”和北京國際機場T3航站樓的國際建筑大師 Foster + Partners參與建造，其產(chǎn)權(quán)年限是997年，位于倫敦西部富人區(qū)“切爾西”的對岸，也是倫敦中心地區(qū)泰晤士河畔僅有的兩個開發(fā)項目之一，據(jù)悉美國、荷蘭兩國的駐英新使館將在2017年遷入，在倫敦政府的規(guī)劃中，這里將成為倫敦政界、商界精英匯集的高端社區(qū)。
國內(nèi)投資客戶偏愛總價500萬-1000萬物業(yè)
萊坊北京董事、國際投資部主管楊杏妮表示，過去一年，中國買家占比幾乎是翻番增長，倫敦房價持續(xù)上漲，使很多國內(nèi)客戶開始學(xué)習(xí)香港客戶“炒房”。
“最近一年多來，我們發(fā)現(xiàn)很多在倫敦買房的國內(nèi)客戶都是首次海外置業(yè)，這意味著投資型的客戶在增加，”張宏介紹。
在國內(nèi)買家偏好的物業(yè)類型方面，楊杏妮表示，有一些中國財富頂層的人士在紐約購入了昂貴的豪宅，但在倫敦，中國客戶還是偏好“實用、投資型”的房屋。
而張宏透露，國內(nèi)客戶成交總價由初期的300萬-500萬元人民幣提升到500萬-1000萬元人民幣，中國客戶最喜歡倫敦核心區(qū)域，一般為剛需自住型買家，或是在金融城、金絲雀碼頭附近購買投資型物業(yè)。
無論仲量和萊坊的專業(yè)人士都認為，實際成交中，中國買家的比重只會比統(tǒng)計數(shù)字更高。張宏預(yù)計，隨著英國移民、留學(xué)熱潮的涌入，中國客戶實現(xiàn)跨國資本配置的需求，到了2015年，中國買家占比“10%”的份額還將有望實現(xiàn)100%的增長。
■ 業(yè)內(nèi)看法
持有稅費低 限制條件少
業(yè)內(nèi)人士表示，倫敦之所以在短時間內(nèi)就吸引了大批中國買家，除了內(nèi)地客戶在國內(nèi)難以尋找穩(wěn)妥的投資渠道外，主要是因為英國對外國購房者采取了鼓勵的政策，除了永久產(chǎn)權(quán)外，倫敦房價持續(xù)了20年的穩(wěn)定增長、政府針對房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的稅收都是全球最低，此外，倫敦的租賃市場也非�；钴S。
“倫敦是對海外購房者最友好的城市，從沒有聽說過限購、限貸等措施，外購客戶一般花100萬元左右人民幣的首付就能買下一套很好的公寓，這不是70年產(chǎn)權(quán)的，而是永久產(chǎn)權(quán)，英國房屋的持有成本非常低，客戶出租或出售都很方便，”張宏對新京報表示，這使得內(nèi)地投資客戶的比例增長很快。
記者了解到，按倫敦當(dāng)?shù)氐恼�，個人投資者購買倫敦住宅物業(yè)的首付為10%-30%，樓盤普遍都允許首付為10%，在簽約的兩年內(nèi)再付20%，而樓盤交房后才需要償還貸款，這也意味著外國買家最高可貸款總房款的70%，目前當(dāng)?shù)氐馁J款利率是3.9%左右。
“很多客戶會問我，在倫敦貸款需不需要在國籍、納稅信息的限制，其實只需要房產(chǎn)合同，以及在內(nèi)地的工作收入證明，”楊杏妮表示，但很多國內(nèi)客戶都是全款付清，很少去做貸款，或許是因為買房的都是國內(nèi)的精英人群，財力較好，另一方面三年內(nèi)只需要每年付10%，而倫敦房產(chǎn)仍是上漲曲線，一些投資型的客戶計劃過幾年房價升值就轉(zhuǎn)售，于是不愿意去做貸款。
“我們有的買家很高興，因為沒想到剛剛收房，我們就幫她租出去了，”張宏介紹，倫敦的租賃市場非常強勁，一般租金就能償還掉貸款，包括租金回報率較高、貸款方便等在內(nèi)的優(yōu)勢都吸引了越來越多的中國中產(chǎn)階級。
■ 專家建議
倫敦樓市有分化 買家需精選樓盤
包括張宏在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士都提醒說，倫敦樓市雖然是全球投資熱土，但也并非遍地黃金，首先倫敦的住宅價格較高，購房者尤其是首次投資海外的買家，需要仔細挑選項目，詳細了解包括法律、貸款、稅費、售后服務(wù)等事項，最好選擇較有信譽的代理機構(gòu)，避免出現(xiàn)被不規(guī)范的代理機構(gòu)“吃差價”等現(xiàn)象。
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年倫敦新開盤的住宅套數(shù)同比下降了13%，雖然供應(yīng)減少了，但新盤住宅的銷量仍平穩(wěn)增長，上半年倫敦中心區(qū)達到6500套，而住宅售價的年度增幅仍然保持在13.7%的高水平。據(jù)安永統(tǒng)計稱，預(yù)計未來兩年房價將累計上漲20%，而英國房地產(chǎn)投資將于2015年超過2004年的峰值。
“我們看到購房者更精明了，”張宏對記者說，正因為市場熱度在最近幾個月減弱了，買家看到非成熟地區(qū)、非傳統(tǒng)住宅區(qū)價格波動更大，反而對位于倫敦中心區(qū)、價格偏高的項目更感興趣、更有信心，監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，倫敦中心地區(qū)的很多住宅單元正在出售，并且往往以歷史最高價格出售。記者 自曾暉