10月13日，北京市發(fā)改委公告稱，將于本月底進(jìn)行北京市公共交通價(jià)格調(diào)整聽證會(huì)，傳聞已久的地鐵價(jià)格調(diào)整終于進(jìn)入最后階段。有業(yè)內(nèi)專家表示，地鐵交通價(jià)格上漲將對郊區(qū)租賃市場和購買產(chǎn)生較大影響。那么交通成本的大幅上升，究竟會(huì)對上班族對居住地的選擇產(chǎn)生多大影響？日前，京華時(shí)報(bào)房產(chǎn)周刊聯(lián)合新浪樂居進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，調(diào)查顯示，46.1%的被調(diào)查者表示會(huì)放棄在郊區(qū)購房的打算，同時(shí)，50%的被調(diào)查者表示會(huì)考慮不在郊區(qū)租房。但對此，也有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為地鐵調(diào)價(jià)雖然會(huì)產(chǎn)生一定影響，但真正因此改變自己租房或購房計(jì)劃的比例應(yīng)該偏低。
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交通成本將明顯增加
人民網(wǎng)報(bào)道稱，根據(jù)聽證方案統(tǒng)計(jì)，按照目前北京市軌道交通路網(wǎng)規(guī)模和乘客乘坐距離分布比例數(shù)據(jù)測算，加上優(yōu)惠政策折算，兩個(gè)方案平均票價(jià)水平分別為每人次4.4元和4.3元，即相比現(xiàn)行票價(jià)將分別提高2.4元和2.3元。
偉業(yè)我愛我家研究院的分析師給記者算了一筆賬，地鐵兩套調(diào)價(jià)方案中，頂點(diǎn)價(jià)格分別是單次形成9元和10元。按照最高點(diǎn)10元計(jì)算，對上班族來說，22個(gè)工作日往返，上班期間總的地鐵支出費(fèi)用為10×22×2=440元。與之前2元時(shí)期的2×22×2=88元的支出相比，增加了352元。如果考慮到周六日往返，則最多每個(gè)月需額外支出的成本為62×8=496元。
對于交通成本增加對樓市的影響，業(yè)內(nèi)說法不一，有專家認(rèn)為將直接利空郊區(qū)樓市，不過，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉則認(rèn)為，以上計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)是按照極端計(jì)算的，單次10元的里程是78-96公里的里程區(qū)間，96公里對于地鐵來說，以北京地鐵載客行駛平均速度40-50公里/小時(shí)計(jì)算(考慮換乘時(shí)間速度會(huì)更慢)，每天僅在北京地鐵內(nèi)即需要大約4小時(shí)的時(shí)間往返。
按照這樣的計(jì)算，對于此類極端地鐵乘車人群來說，事實(shí)上，時(shí)間因素反而已經(jīng)超過了成本因素，成為很多上班族首先考慮的問題。對于部分遠(yuǎn)郊租賃人群來說，在淡季換租到周邊區(qū)域，能夠節(jié)省的支出往往已經(jīng)能夠覆蓋地鐵票價(jià)調(diào)整后的支出。
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調(diào)查顯示地鐵漲價(jià)影響置業(yè)和租房需求
日前，本刊聯(lián)合新浪樂居進(jìn)行了相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，在此次調(diào)查中，共有597個(gè)有效投票。其中，針對租房者的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，50%的被調(diào)查者表示不會(huì)在郊區(qū)租房，36.64%的被調(diào)查者表示會(huì)在郊區(qū)租房，而不確定的比例為13.36%；針對購房者的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，46.1%的被調(diào)查者稱會(huì)放棄在郊區(qū)買房的打算，40.73%的被調(diào)查者表示不會(huì)放棄，13.17%的被調(diào)查者選擇了不確定。地鐵漲價(jià)之后考慮換房的被調(diào)查者比例為34.6%，不考慮換房的比例為51.64%，不確定的為13.77%。同時(shí)，調(diào)查還顯示，67.92%的被調(diào)查者認(rèn)為一天的通勤費(fèi)用控制在10元之內(nèi)是可以接受的。
克而瑞北京機(jī)構(gòu)首席分析師牟增彬表示，調(diào)查從側(cè)面反映出，當(dāng)下年輕人特別是“北漂”族，對交通的通達(dá)性要求極高，地鐵價(jià)格調(diào)整甚至直接影響到超四成剛需族的置業(yè)選擇，不過這仍只是影響置業(yè)選擇的一項(xiàng)重要因素，而此類人群的實(shí)際購房選擇最終仍會(huì)“屈服于”項(xiàng)目性價(jià)比，考慮到北京的交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)與各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)與職能定位，相信地鐵調(diào)價(jià)很難直接對整體房價(jià)起到直接觸動(dòng)作用。另外，牟增彬認(rèn)為，“北漂”類人群置業(yè)考慮的最重要因素?zé)o外乎“成家”與“立業(yè)”，房價(jià)便宜與上班方便在北京很難兼得，只能說更多剛需會(huì)以價(jià)格為最終考量，畢竟隨著城市建設(shè)，區(qū)域就業(yè)或創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)也將會(huì)越來越多。不過，地鐵調(diào)價(jià)可能讓投資客對京郊購房更加慎重，畢竟租金收益減少會(huì)直接影響到增值保值效應(yīng)，就這一點(diǎn)來講京郊商鋪可能較住宅受影響稍大。
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租房者考慮換房
記者隨機(jī)采訪了目前在通州梨園居住的王小姐(化名)，在國貿(mào)上班的她告訴記者，如果漲價(jià)了，明年2月份房子到期之后會(huì)考慮換房�！皾q價(jià)之后，從梨園到國貿(mào)單程6元，一天往返12元，每月的交通費(fèi)會(huì)比我之前的交通費(fèi)增加176元，并且我這工作經(jīng)常需要去拜訪客戶，地鐵是我主要的出行工具，如果漲了，我肯定要搬到近一點(diǎn)的地方，反正成本差不多，為什么還要去梨園租房呢？”
據(jù)王小姐介紹，她目前租住的房子是一個(gè)三居室，她住的次臥每月租金為1500元，“不過，我覺得房東明年可能就會(huì)因?yàn)榈罔F漲價(jià)了而降房租的，到時(shí)候看情況吧，如果房租降了，還會(huì)繼續(xù)住，如果跟今年差不多，或者還小幅漲的話肯定會(huì)搬到近一點(diǎn)的地方�！�
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也算了一筆賬，“目前通州的三居室租金在3600元每月，按照4個(gè)人合租計(jì)算，人均在900元左右。增加200元交通費(fèi)的話，4500元左右，完全可以在東四環(huán)附近租房�！�
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業(yè)內(nèi)看法不一
針對地鐵漲價(jià)帶來的影響，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)并不一致。
張大偉認(rèn)為，地鐵交通價(jià)格上漲對于租賃市場的影響將非常大，特別是對于通州、房山、大興等遠(yuǎn)郊區(qū)的租賃市場。對買房者也會(huì)有一定影響，地鐵交通價(jià)格上漲，對整體郊區(qū)樓市都有利空影響，對于多人需要上班的家庭來說，可能會(huì)因?yàn)檫@些因素而考慮在城區(qū)購買小戶型。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍表示，地鐵漲價(jià)對于租房價(jià)格的影響會(huì)稍大一些，許多在市中心工作的上班族，如果目前在近郊區(qū)居住，地鐵調(diào)價(jià)后，假如以單程10元票價(jià)為例，每天上下班的交通成本則由原來的4元凈增到20元，算下來，每月會(huì)多增加352元的交通費(fèi)用，對于這種情況，許多人會(huì)選擇在工作單位附近租房，導(dǎo)致需求急劇上升，而市中心的房源又十分有限，如果出現(xiàn)這種供不應(yīng)求的局面，房租勢必會(huì)上漲。而對于購房者來說，尤其是剛需客戶受到地鐵漲價(jià)的影響不會(huì)很大，因?yàn)閷τ诼晕q價(jià)的交通費(fèi)用，房價(jià)才是購房者考慮最多的選房因素，因此地鐵價(jià)格上調(diào)對于售房價(jià)格的影響基本不大。
胡景暉認(rèn)為，因?yàn)槠眱r(jià)調(diào)整而出現(xiàn)從遠(yuǎn)郊區(qū)縣進(jìn)入近郊租房的情況，預(yù)計(jì)并不會(huì)大規(guī)模地出現(xiàn)，即使會(huì)出現(xiàn)，也是很少量的人群。而這部分人群在進(jìn)行換租時(shí)，考慮的可能不光是票價(jià)調(diào)整后的價(jià)格支出，更多的是受每日實(shí)際的交通時(shí)間成本因素影響而做出換租選擇，而并非票價(jià)。對于買房人群，胡景暉表示，其基本邏輯依然是取決于買房人自己對于房屋區(qū)位、價(jià)格、配套、品質(zhì)等重要因素，交通成本僅僅只是影響買房人購房置業(yè)眾多因素中并不重要的一個(gè)。京華時(shí)報(bào)記者桂瑰