房貸新政為死氣沉沉的樓市注入了一股暖風。很多購房者重新開始擔心房價上漲,看房買房熱情急升。而部分開發(fā)商的悲觀情緒開始消散,甚至有些樓盤立即上調(diào)定價。這也證明了,我國房地產(chǎn)市場具有鮮明的“政策市”的特征。未來幾個月,房價會否止跌反彈還有很多因素制約。
今年6-9月,我國40余個城市陸續(xù)放開限購,但其對市場和預(yù)期的影響,遠小于這次房貸放松。這就說明房貸政策是影響樓市的核心因素。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),其中個人房貸對于購房需求非常重要。截至今年上半年,全國房地產(chǎn)貸款余額16.16萬億元,其中個人購房貸款余額10.74萬億元,個人房貸占全部房地產(chǎn)貸款的比重高達66%。房貸政策既屬于房地產(chǎn)調(diào)控政策,也是貨幣政策的重要組成部分。要想搞清楚放松房貸的威力,就得先研究貨幣政策與流動性問題。
2008年12月的中央經(jīng)濟工作會議提出2009年實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,2009年12月延續(xù)這一政策口徑,2010年12月轉(zhuǎn)為實施穩(wěn)健的貨幣政策,其后2011年、2012年、2013年延續(xù)至今。然而,自2011年以來的這四年,名義上實施的都是穩(wěn)健的貨幣政策,但房價走勢卻不同:2011年前溫后冷,2012年止跌反彈,2013年部分城市大漲,2014年以來由漲轉(zhuǎn)跌。在這種情況下,光看官方的政策口徑,無法解開謎團。必須進一步觀察貨幣供應(yīng)的量與價。
從貨幣供應(yīng)看,要重點關(guān)注一下狹義貨幣供應(yīng)(M1)與房價變化。從全國70個大中城市房價環(huán)比增幅上看,M1增幅基本與房價環(huán)比增幅同步變化。M1增幅上行,房價環(huán)比增幅上行,反之則下行。2009年1月M1增幅觸底,同月房價環(huán)比增幅觸底;2009年12月房價環(huán)比增幅攀升至1.5%的峰值,2010年1月M1也創(chuàng)下歷史最高;2012年3月房價環(huán)比增幅觸底,2012年4月M1觸底;2013年1月M1觸頂,2013年3月房價環(huán)比增幅觸頂;2014年1月M1增幅大幅收窄,其后有所回升但仍小幅波動,而房價環(huán)比增幅于5月首次由正轉(zhuǎn)負,即出現(xiàn)下拐。實證表明,貨幣供應(yīng)量很大程度上影響著房價走勢。
貨幣價格即利率,也可以反映資金面的松緊度。近三年來,影子銀行、理財產(chǎn)品盛行,利率市場化步伐加快,所以不能光看央行的基準利率。事實是,2012年7月降息至今,兩年多時間內(nèi),官方一直沒調(diào)整過利率,時間間隔之長,為過去12年所未見。但這兩年多內(nèi),真實利率卻發(fā)生了明顯波動。
不妨拿銀行間拆借利率來觀察真實利率變化。以3個月期限的Shibor(長端利率)走勢來看,2012年7月底為3.7%,2013年初升至3.9%,2013年6月下旬突然沖高至5.8%(銀行鬧錢荒),7月開始回落,但一直仍維持在4.6%以上,年底升至5.6%,2014年上半年基本平穩(wěn),從6月開始回落,當前已下滑到至4.5%左右。這就意味著,2012年下半年至2013年上半年,流動性偏松,有利于房價上漲;而2013年下半年至2014年上半年,流動性偏緊,不利于房價上漲。從房價變化軌跡來看,2012年下半年至今,也確實走出了一條先漲、后穩(wěn)、再跌的“拋物線”。
從當前形勢看,雖然官方仍多次重申繼續(xù)實施的是穩(wěn)健的貨幣政策,而實際上貨幣政策仍在定向?qū)捤伞2贿^,從流動性來看,當前情況比較平淡。今年9月份,M2同比增長12.9%,增速比上月末高0.1個百分點,比去年末低0.7個百分點;M1同比增4.8%,增速分別比上月末和去年末低0.9個和4.5個百分點。從而反映出貨幣供應(yīng)雖較年初略好,但仍然整體乏力。今年前三季度社會融資金額同比下跌8.5%,說明企業(yè)部門融資積極性很弱。銀行業(yè)利率下滑,是經(jīng)濟低迷、需求萎縮與銀行引導的綜合結(jié)果。比如10月14日央行開展200億14天期正回購,中標利率3.4%,比上一次降10基點,為年內(nèi)第三次下調(diào),再創(chuàng)三年半以來最低。
從外部貨幣面來看,當前貨幣供應(yīng)規(guī)模不足以支持房價重新強勢上漲;而貨幣價格則有助于房價跌勢趨緩,甚至幾個月后止跌、企穩(wěn)。從內(nèi)部資金面分析,需關(guān)注兩個層面:一是與住宅供應(yīng)有關(guān)的開發(fā)企業(yè)的資金鏈當前仍然偏緊,年內(nèi)難以有效緩解,尚待住宅成交量連續(xù)反彈二個季度左右;二是與住宅需求相關(guān)的房貸政策放松后,必然有助于刺激需求,但商業(yè)銀行落實的寬松程度決定著最終的刺激效果。預(yù)計政策利好主要體現(xiàn)在首付比例減少上面,尤其原來須首付六成或七成的二套房貸,有望大降至三成或四成,而利率的下滑幅度并不樂觀,首套房貸利率預(yù)計將回落10-15個基點,也即從今年上半年的上浮5%-10%,回落至9折至基準利率。
總體而言,房貸放松后的市場效應(yīng),還須觀察一段時間。10月和11月的房屋銷售數(shù)據(jù),就能說明問題。如果屆時銷售沒有出現(xiàn)環(huán)比上月超20%的強反彈,則暫難支持房價止跌上漲。當然,在這一動態(tài)變化過程中,庫存壓力不大、潛在購房需求旺盛、市場彈性大的一線和部分二線城市,房價表現(xiàn)將強于三四線城市。