一手樓市加大促銷分流二手市場買家 預(yù)計(jì)四季度成交將從“深寒”中略呈回暖
二手樓市季報(bào)
今年上半年，買家的觀望情緒逐漸加深，二手樓市人氣清淡，交投逐月小幅探底；到三季度，整體調(diào)控政策向松，二手交投低位筑底。據(jù)廣州市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年前三季度廣州二手住宅登記交易約3.8萬宗，較2013年前三季度的減幅接近五成。據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州二手住宅月均網(wǎng)簽約為2100套，較2013年的3000套左右明顯下滑。到第三季度，二手交投低位筑底，7~9月網(wǎng)簽量在1650套/月左右的低位止跌，但回升仍乏力。
在三季度，受“佛山解限”等政策向松等信號影響，買家的心態(tài)發(fā)生了微妙的變化：部分價(jià)格敏感的“剛需上車族”，擔(dān)心價(jià)格會(huì)上漲，看樓積極性增加；部分“首改”需求則追捧降價(jià)優(yōu)質(zhì)筍盤，三季度的交投因而止跌企穩(wěn)。總的來說，前三季度買家以“等降”心態(tài)為主，入市意愿下降。
專題文/圖/表：記者王荔玨
中心區(qū)：二手價(jià)堅(jiān)守高位
據(jù)合富輝煌（中國）市場研究部監(jiān)測顯示，上半年，天河、海珠、越秀、原荔灣等市區(qū)的新盤價(jià)格均在3萬元/m2以上，超過4萬元/m2的新盤不在少數(shù)，總體價(jià)格維持高位企穩(wěn)。三季度，中心區(qū)個(gè)別一手項(xiàng)目低開或特價(jià)單位走貨，不過，大部分項(xiàng)目的價(jià)格仍然堅(jiān)挺。據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2014年市區(qū)新盤附近的較優(yōu)質(zhì)二手物業(yè)，價(jià)格基本維持在2.5萬元/m2以上，不少超過3萬元/m2�？偟膩碚f，市區(qū)無論新盤還是較優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價(jià)格，仍高位企穩(wěn)。
外圍區(qū)域：客源被分流
與市區(qū)新盤價(jià)格高企相比，番禺、花都、蘿崗等外圍區(qū)域的新盤價(jià)格則實(shí)惠得多。外圍及近郊部分一手項(xiàng)目低開出貨，有效地吸引了不少“剛需”買家前來捧場；部分新盤的價(jià)格與周圍二手盤甚至有所倒掛，對部分二手客源的分流十分明顯，同時(shí)也影響買家的購房心理，等降心態(tài)進(jìn)一步加劇。
上半年買家觀望“等降”的心態(tài)明顯，不少買家的價(jià)格期望較高，他們預(yù)期價(jià)格降幅在10%~20%之間。具體來說，購房的迫切程度不同，還價(jià)的幅度有所不同：“剛需”首置的還價(jià)幅度在10%~15%之間；高端買家和需求不算迫切的買家，還價(jià)幅度集中10%~20%不等；部分高端買家后市信心不足，入市意愿不強(qiáng)，但也有部分高端買家追捧地段較好、素質(zhì)較高而價(jià)格有所讓步（約10%）的優(yōu)質(zhì)“筍盤”。
四季度預(yù)測：低位企穩(wěn)
目前，房貸新政的落實(shí)仍需時(shí)日，央行在“十一”前出臺(tái)“房貸”新政，廣州一手樓市對新政也作了較積極的反應(yīng)，人氣和交投量均恢復(fù)到與往年正常月份相當(dāng)?shù)乃健２贿^，中心區(qū)及番禺等區(qū)域的二手樓價(jià)始終高企，業(yè)主讓價(jià)出貨的意愿不強(qiáng)，加上高昂的二手稅費(fèi)，外圍及近郊新盤分流部分二手客源的現(xiàn)象仍將持續(xù)。
預(yù)判四季度廣州二手樓市較前三季度的“深寒”將會(huì)有所好轉(zhuǎn)，主要體現(xiàn)在人氣較前三季度或會(huì)有所增加，但交投量大幅放量的可能性不高，以維持低位企穩(wěn)或溫和回升為主，價(jià)格基本保持平穩(wěn)。