新華社上海10月11日新媒體專電(記者葉鋒、姚玉潔)房貸7折利率“可以有”,但目前還“真沒有”。9月底央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的房貸新政,目前正逐漸進(jìn)入細(xì)則落地操作階段!7折利率”或難實(shí)現(xiàn),但房貸的松動(dòng)卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。與此同時(shí),樓市升溫的預(yù)期增強(qiáng),個(gè)別樓盤漲價(jià)的消息也時(shí)有傳出。
專家認(rèn)為,“去庫(kù)存”仍是樓市面臨的首要任務(wù),期望供求關(guān)系短期內(nèi)形成逆轉(zhuǎn)并不現(xiàn)實(shí)。抓住政策帶來的實(shí)質(zhì)利好和市場(chǎng)預(yù)期的有利變化,加快“以價(jià)換量”,滿足合理購(gòu)房需求,才是房企的正道。
銀行表態(tài)將認(rèn)真執(zhí)行房貸新政,“7折利率”或難成真
根據(jù)兩部門此次下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,首套房貸“貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍”,但“具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定”。
“超出預(yù)期!”對(duì)于兩部門出臺(tái)的房貸新政,有房企人士告訴記者。針對(duì)此次房貸新政,各銀行均表示認(rèn)真執(zhí)行。比如,工商銀行表示,根據(jù)新的房貸政策要求,對(duì)于貸款購(gòu)買首套自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。
建設(shè)銀行表示,對(duì)無個(gè)人住房貸款記錄或者已結(jié)清購(gòu)房貸款,名下無住房的家庭,申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房,執(zhí)行首套房貸款政策;對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房,可參照?qǐng)?zhí)行首套房貸款政策,“具體操作由各地分行掌握”。
對(duì)于購(gòu)房者而言,“7折利率”是否可得?按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算,7折就是4.59%,與同期限公積金貸款利率基本相當(dāng),低于5年期政策性金融債收益率4.63%(銀行的資金成本肯定顯著高于這個(gè)水平)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前在實(shí)際操作中對(duì)首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍事實(shí)上難以做到。
記者走訪上海的銀行發(fā)現(xiàn),各大銀行已經(jīng)開始執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策,但“傳說中”的“首套利率7折”則不見蹤影。部分銀行仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率,浦發(fā)銀行等可以打95折,建設(shè)銀行則表示可以根據(jù)借款人資質(zhì)、信用狀況等打9-9.5折。
漲價(jià)尚屬個(gè)案,短期內(nèi)房?jī)r(jià)不具備全面反彈條件
上海浦東周康地區(qū)一樓盤銷售人員告訴記者:“10月8日以后,我們就按照總部要求,對(duì)價(jià)格進(jìn)行上調(diào),每平方米漲500-800元!辈糠珠_發(fā)商在國(guó)慶節(jié)前宣稱“節(jié)前你對(duì)我愛理不理,節(jié)后讓你高攀不起”,甚至表示額外折扣在節(jié)后將會(huì)取消。
上海永慶房屋徐匯區(qū)一門店的店長(zhǎng)告訴記者,房貸新政出來后,業(yè)務(wù)員選擇了100多個(gè)掛牌的房東進(jìn)行了電話詢價(jià),超過10%的房東表示要上調(diào)掛牌價(jià)。
不過,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉等多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,從營(yíng)銷的角度看,制造漲價(jià)的預(yù)期和市場(chǎng)氛圍,有利于刺激銷售;但從現(xiàn)實(shí)條件看,樓市短期內(nèi)不具備全面反彈條件。
大部分城市樓市仍面臨繁重的“去庫(kù)存”任務(wù)。從9月份36個(gè)大中城市存銷比指標(biāo)來看,庫(kù)存壓力較大、市場(chǎng)去庫(kù)存化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù),比如杭州、寧波、大連、青島等。
房貸新政待執(zhí)行到位,“以價(jià)換量”迎來窗口期
成交低迷是今年許多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最大問題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-8月份全國(guó)商品房銷售面積64987萬平方米,同比下降8.3%,降幅比1至7月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售面積分別下降10%。
“信貸新政讓房企看到了希望,但短期內(nèi)銷售量的提升仍取決于他們的降價(jià)幅度!鄙虾V性禺a(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦說。而對(duì)于大量銷售進(jìn)度不佳的上市房企來說,借助政策利好,在四季度“以價(jià)換量”,是必需的選擇。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控要在調(diào)整中實(shí)現(xiàn)“房?jī)r(jià)不過快上漲,交易量保持平穩(wěn),投資不過快下滑”的目標(biāo)。
記者了解到,近期上海普通商品住房土地出讓中,開發(fā)企業(yè)積極參與,溢價(jià)率較高。對(duì)此,一些業(yè)內(nèi)人士建議,適度增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng),以保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的穩(wěn)定,防止市場(chǎng)大起大落。