廣州二手住宅市場(chǎng)交易有從首次置業(yè)逐漸向改善型置業(yè)演變的趨勢(shì)。
學(xué)區(qū)房交易回暖 租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨激烈
樓市月報(bào)
據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù),2014年9月全市原10區(qū)(不含增城、從化)二手住宅登記宗數(shù)為3274宗,同比減少50.4%。受一手樓市促銷分流客戶影響,當(dāng)月經(jīng)中介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比8月減少近一成,住宅租賃業(yè)務(wù)量比8月減少13%。
文/表:記者王荔玨
稀缺學(xué)位房成交有所回暖
雖然成交仍下跌,而中原地產(chǎn)二手住宅成交數(shù)據(jù)卻顯示,學(xué)位房的成交依然有所回暖。在9月,學(xué)位房需求熱度同樣有所回暖。本月以“學(xué)位需要”為購(gòu)房目的的二手買家占總體的8.8%,環(huán)比上月回升2.3個(gè)百分點(diǎn)。從中原地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)來(lái)看,老城區(qū)越秀90平方米以下的小戶型成交比例依然占絕大多數(shù),但90平方米以上的中大戶型成交占比逐漸增多,這部分大面積戶型業(yè)主降價(jià)幅度相對(duì)較大,對(duì)于改善型客戶來(lái)說(shuō),樓價(jià)接近低位,此時(shí)已是買房的較佳時(shí)機(jī)。
數(shù)據(jù)顯示,9月份有88.8%的買家屬于自住性質(zhì),較上月下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),數(shù)據(jù)顯示,本月投資型買家占比在低位徘徊,較上月下滑0.1個(gè)百分點(diǎn),以“再出售”和“出租”為購(gòu)房目的的交易比例的買家僅占總體的2.5%。對(duì)此,中原地產(chǎn)多家分行主管均表示,現(xiàn)時(shí)二手市場(chǎng)以“剛需”客為主導(dǎo),不少投資客由于資金周轉(zhuǎn)或名額限制的原因,近期交投并不活躍。
中原地產(chǎn)二手住宅成交數(shù)據(jù)顯示,9月份,僅約15%的成交住宅總價(jià)在100萬(wàn)元以內(nèi),較上月下跌7.1個(gè)百分點(diǎn),總價(jià)在100萬(wàn)~200萬(wàn)元的二手住宅成交占比也從8月的41.6%下跌至本月的40%,而總價(jià)在200萬(wàn)元以上的物業(yè)環(huán)比共上漲了8.7個(gè)百分點(diǎn)。從9月的二手市場(chǎng)成交情況來(lái)看,廣州二手住宅市場(chǎng)交易有從首次置業(yè)逐漸向改善型置業(yè)演變的趨勢(shì)。
轉(zhuǎn)租讓名牌老盤租金回落
據(jù)滿堂紅的數(shù)據(jù)顯示,今年9月,在廣州眾多一手在售項(xiàng)目相繼打起促銷戰(zhàn)的情況下,部分徘徊在一、二手市場(chǎng)之間的準(zhǔn)客戶被有效分流,從而令二手住宅市場(chǎng)的成交量繼續(xù)處于低位盤整,9月原10區(qū)的3274宗登記過(guò)戶個(gè)案,在今年前三季度僅高于2月的3143宗。當(dāng)月經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的所有二手住宅買賣交易中,整體成交價(jià)比整體放盤價(jià)下調(diào)6.5%,從170萬(wàn)元/套下調(diào)至159萬(wàn)元/套。信貸方面呈“一邊倒”現(xiàn)象,一次性付款比例高達(dá)45.6%,而純公積金貸款的比例因額度所限,直線回落到8.1%。
二手住宅買賣市場(chǎng)的“平淡”,也促使部分小業(yè)主將持有的物業(yè)轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng),導(dǎo)致待出租的房源數(shù)量大增,也使房屋租金無(wú)法明顯上升。最近一年,廣州市9區(qū)住宅平均租金圍繞著46元/m2/月的水平線作窄幅波動(dòng),出租回報(bào)率則進(jìn)一步下跌,今年前三季度全市住宅的出租毛回報(bào)率是2.8%(按滿12個(gè)月滿租計(jì)算),比2013年同期下跌0.1個(gè)百分點(diǎn)。
滿堂紅市場(chǎng)研究部抽取2013、2014年前三季度在租賃市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍的21個(gè)樓盤或社區(qū)作為監(jiān)測(cè)對(duì)象,計(jì)算其毛回報(bào)率,并進(jìn)行逐一對(duì)比(如表)?梢钥吹,今年前三季度出租回報(bào)率出現(xiàn)同比下跌的有13個(gè),持平的有6個(gè),上升的有2個(gè),其中番禺區(qū)3個(gè)盤出租回報(bào)率保持穩(wěn)定狀態(tài)。
滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰分析,廣州住宅租賃客戶群中,近九成屬于非廣州籍人士(今年前三季度是88.5%),大多數(shù)租客為選擇適合自身收入水平的房屋租住,從2013年年初開(kāi)始逐步向次中心或郊區(qū)板塊轉(zhuǎn)移,令對(duì)應(yīng)板塊的租賃需求處于穩(wěn)中帶升的局面,其出租回報(bào)率也得到保證。反觀個(gè)別中心城區(qū)的傳統(tǒng)大盤物業(yè),隨著樓齡的增長(zhǎng)及租客喜好的轉(zhuǎn)變,原來(lái)相對(duì)較高的租金水平難有足夠的客戶支撐,要么增幅減緩,要么像錦城花園和東風(fēng)廣場(chǎng)等出現(xiàn)租金回落,出租回報(bào)率也隨之回調(diào),這一現(xiàn)象或許會(huì)持續(xù)到明年春節(jié)后才有所改變。