7月份樓市成交曾出現(xiàn)大爆發(fā)，達到540套，可到了8月份卻出現(xiàn)了大跌，減少了近80套。在剛剛過去的兩個多月里，中山市北部樓市的交易跌宕起伏，異于尋常。而在此期間，佛山正式解除限購，這也被不少人認為是8月北部樓市大跌的主因。
記者連日走訪了解到，對中山北部樓市造成沖擊的最大因素，還是南沙區(qū)域樓盤的大幅降價。目前中山北部片區(qū)樓市庫存并不高，南沙一旦有新的利好消息發(fā)布，中山北部樓市還將會持續(xù)走好，跟著受惠。
三角鎮(zhèn)8月成交暴跌近68%
在剛剛過去的兩個多月里，對中山北部鎮(zhèn)區(qū)樓市成交而言，猶如坐了一趟“過山車”。7月份，在三角鎮(zhèn)通大旭日系列項目的爆發(fā)下，包括三角、南頭、民眾、阜沙、黃圃五個鎮(zhèn)區(qū)在內的中山北部樓市，成交達到540套。三角鎮(zhèn)更是在當月問鼎中山銷售之冠。然而好景不長，步入8月份中山北部成交僅458套，相比7月減少了82套，跌幅達15%。其中，三角鎮(zhèn)的成交跌幅達到68%。
與北部鎮(zhèn)區(qū)成交形成強烈對比的，是佛山南海片區(qū)的成交。8月7日佛山正式解除限購，在此之后的近一個月，成交出現(xiàn)驚人的暴漲。
據(jù)合富輝煌集團對全國重點城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，佛山在8月的前四周商品房成交面積為113.3萬平方米，同比環(huán)比均有六成以上升幅。而在8月份的最后一周，佛山更是持續(xù)發(fā)力，成交面積達到44.5萬平方米，環(huán)比再升32%。據(jù)不少佛山的房地產業(yè)內人士表示，在火紅的8月，佛山尤其是南海等鄰近廣州的區(qū)域，很多項目成交量翻番，甚至翻幾番。
由于靠近廣、佛，加上樓價上的落差，近年來北部鎮(zhèn)區(qū)民眾、三角等樓盤，大力拓客番禺、南海，目前不少北部鎮(zhèn)區(qū)樓盤廣州客占到七成甚至九成，產品則以中小戶型為主。正因如此，佛山正式解除限購被不少人當做北部樓市8月大跌的主因。
“畢竟三角和佛山還隔著黃圃鎮(zhèn)，佛山人過來自住的話比較麻煩�！蓖ù蟮禺a在三角有旭日領域、旭日盛薈等多個項目，其項目負責人接受記者采訪時表示，對于廣州客戶來說，佛山解限主要是心理上的影響，廣州客戶可能考慮佛山都放開了，番禺是否會受影響，房價是否會有變化，從而產生一定觀望情緒。
南沙多樓盤降價或是主因
那么北部鎮(zhèn)區(qū)樓市的大幅下跌，是否皆因佛山解除限購所引起？記者走訪了業(yè)內人士，絕大多數(shù)卻給出了否定的看法。
據(jù)合富輝煌(中國)中山公司監(jiān)測數(shù)據(jù)，中山北部(三角、南頭、民眾、阜沙、黃圃)今年上半年的月平均銷量為440套，消化率7%，14至15個月可以消化完成，對于全中山來說，屬于不高也不低的消化率。
合富輝煌(中國)中山公司表示，由于7月份三角鎮(zhèn)通大旭日系列項目集中簽約，以至于三角鎮(zhèn)在7月份一度問鼎中山銷售之冠，而整個中山北部一下子成交躍升達到540套。8月中山北部成交458套，屬于回歸正常水平。
合富輝煌(中國)中山公司市場研究部經(jīng)理謝仲娟分析，中山北部的外溢客主要是來自廣州的南沙和市橋兩個區(qū)域，且基本以自住為主。
廣州客在中山北部置業(yè)安家主要有幾個因素。首先，中山北部組團吸引南沙和市橋的客戶主要是價格，南沙樓盤均價在1萬多元/平方米，佛山的為8字頭，而中山北部才4字頭。由此看來，南沙的房價是中山的3倍，佛山是中山的2倍，價格洼地的優(yōu)勢吸引廣州外溢客戶的入市。
其次是交通優(yōu)勢，從三角鎮(zhèn)到南沙20分鐘車程就可以。相對動輒上班就要1個多小時的廣州來說，這個距離還是可以接受的。其三是地緣文化的接近，廣州南沙和中山北部地理位置相差不遠，而廣州和中山文化的相容度還是比較高，因此為南沙生活的人在中山置業(yè)安家提供人文基礎。
“對中山來說，影響外溢客戶成交的最主要因素并不是佛山的限購松綁，而是番禺南沙區(qū)域樓盤的大幅降價。我們中山的房價已經(jīng)接近成本價了，可降的空間不大，而其他區(qū)域的可降空間還是有，所以在6月開始的南沙降價潮影響下，中山北部沒有辦法再降價來吸引客戶，因此造成客戶觀望。畢竟如果可以在廣州置業(yè)的話，客戶還是不會來中山。”謝仲娟分析道。
中山地產界資深人士張林峰也認為，到佛山置業(yè)和到中山置業(yè)的廣州人群是不一樣的，需求不一樣、買房的承受能力不一樣、所在的區(qū)域也不一樣，不能一概而論就說因為佛山松綁限購，對中山北部的成交造成很大的沖擊。
北部樓市目前庫存僅6564套
但佛山解除限購的影響，仍在持續(xù)發(fā)酵中。
記者所采訪的幾個北部鎮(zhèn)區(qū)項目負責人，均表示他們也在觀望中。因為目前佛山解限僅一個月左右，未來北部鎮(zhèn)區(qū)的價格策略，還會依據(jù)佛山、廣州的房價走勢來定。
科爾瑪?shù)禺a營銷總監(jiān)馮瑞卿認為，雖然目前番禺南沙的樓盤降價需要重視，但畢竟之前兩地房價差距太大，即使降15%—20%，中山北部鎮(zhèn)區(qū)樓盤在價格上仍有優(yōu)勢。
“廣州客更看中品牌、規(guī)模和配套，只要做好這些方面，還是能吸引到廣州客。像三角科爾瑪城項目就配套有五星級酒店，客戶會覺得在自住基礎上還有升值潛力，畢竟客戶的遠期規(guī)劃還是期望回到廣州居住，中山的房子買了三五年再賣出去時價值能否高一些，也是客戶會考慮的因素。”馮瑞卿說。
謝仲娟認為，對于中山北部來說，要呈現(xiàn)出佛山一樣的外溢效應，最關鍵是南沙的利好因素的推進。近段時間，南沙的利好因素沒有之前旺盛，再加上下行的市場環(huán)境，南沙的多個樓盤在降價促銷，而直接波及中山北部的成交。如果未來南沙有新的利好消息發(fā)布，成交持續(xù)走好，那么中山北部也會跟著受惠，繼續(xù)憑借絕對的價格優(yōu)勢吸引大批外溢客戶入市。
“從目前的成交數(shù)據(jù)來說，中山北部正處于勻速去化階段。據(jù)合富輝煌中山公司數(shù)據(jù)監(jiān)測，截至8月底，整個中山北部的庫存為6564套，而其他區(qū)域的存庫都上萬套，中山北部的房地產市場還算比較健康。而在全國成交一片向好的影響下，再加上金九銀十的惠及，預計中山北部的成交將會逐步走好。”謝仲娟預測道。
南方日報記者 游玉華