8月份深圳一二手住宅合計(jì)成交7144套，相較7月份環(huán)比上升10.06%。
8月深圳新盤批售量(獲得預(yù)售許可證的新盤項(xiàng)目數(shù)量)較7月大幅回落，共有24.63萬平方米獲得批售，環(huán)比下降57.4%，同比下降35.9%。
8月一手住宅成交量為2889套，環(huán)比上漲18.94%；
成交均價(jià)22329元/平方米，環(huán)比微跌0.92%。
8月深圳二手住宅共成交4255套，環(huán)比上漲4.75%，深圳二手住宅的成交均價(jià)為24371元/平方米，環(huán)比上漲3.16%。
8月，深圳新房成交上升了兩成，二手房成交卻一直在低迷中。
根據(jù)最新出爐的深圳樓市8月份的成交數(shù)據(jù)顯示，深圳新房推售量和成交量都在上升，房?jī)r(jià)由于開發(fā)商的積極入市和降價(jià)促銷而有略微下調(diào)。二手房方面，成交套數(shù)雖有略微上升，但市場(chǎng)仍處于低迷狀態(tài)。多家中介的數(shù)據(jù)顯示，二手房業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)的信心在下降，深圳中原統(tǒng)計(jì)二手房業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)的房源占比在八成以上，而中聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)則顯示，七成受訪者賣房的價(jià)格會(huì)選擇與市場(chǎng)價(jià)持平或略低于市場(chǎng)價(jià)。
深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗表示，深圳9、10月新房推盤量會(huì)達(dá)到全年高峰，新房大量供應(yīng)會(huì)分流部分二手房客戶，因此預(yù)計(jì)二手房成交量短期內(nèi)仍會(huì)維持低迷局面，而二手房?jī)r(jià)下調(diào)幅度會(huì)較前期進(jìn)一步擴(kuò)大。
8月新房成交面積升兩成
在新房供應(yīng)方面，8月份共有9個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，比7月份減少了6個(gè)；預(yù)售套數(shù)為3131套。據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，8月深圳新盤批售量(獲得預(yù)售許可證的新盤項(xiàng)目數(shù)量)較7月大幅回落，共有24.63萬平方米獲得批售，環(huán)比下降57.4%，同比下降35.9%；實(shí)際上，開發(fā)商向市場(chǎng)推售的面積則為年初以來最高值，達(dá)到30萬平方米，環(huán)比上升22.9%，但與去年同期相比，下降17.4%。
賀曉麗解釋這兩組數(shù)據(jù)的“偏離”，在即將迎來“金九銀十”黃金銷售期的8月，開發(fā)商為搶占最佳時(shí)機(jī)，將項(xiàng)目批售期延后，從而導(dǎo)致8月批售量銳減。而因7月深圳新盤項(xiàng)目批售集中，但市場(chǎng)環(huán)境不好，于是不少項(xiàng)目改為在8月進(jìn)行推售，使得本月推售面積大幅回升，為年初以來最高值。
市場(chǎng)環(huán)境不好，開發(fā)商的推售也獲得了市場(chǎng)的部分認(rèn)可。記者了解到，由于8月推盤量大幅增加，深圳全市新房成交面積上升兩成。分區(qū)來看，鹽田受成交結(jié)構(gòu)影響，因梧桐春曉等4個(gè)項(xiàng)目集中備案，升幅高達(dá)167%；而羅湖和龍華因近期供應(yīng)減少，使得成交量均有不同程度下降，其中，龍華降幅近三成；南山因博林天瑞取得火爆銷售拉動(dòng)區(qū)域成交面積大幅提升四成多；寶安在聯(lián)投東方、領(lǐng)航城和福盈中央山的大面積成交拉動(dòng)下，區(qū)域成交面積大幅提升37%；龍崗成交面積居各區(qū)首位，盡管8月也有部分項(xiàng)目入市，但因基數(shù)較大，升幅僅為17%。
中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平表示，8月份開盤項(xiàng)目增多的同時(shí)，剛需入市的意愿也明顯加強(qiáng)，新開盤的華業(yè)玫瑰四季和中駿四季陽光都是剛需盤，且定價(jià)較低，銷售出現(xiàn)了“日光”。預(yù)計(jì)年底深圳更多剛需盤將陸續(xù)推出，如特發(fā)和平里二期、金亨利都薈首府二期、潤(rùn)達(dá)圓庭、港鐵天頌等。
在市民最為關(guān)心的價(jià)格方面，由于開發(fā)商積極推盤，多進(jìn)行降價(jià)促銷，入市房源也多為剛需戶型，價(jià)格更親民，因此8月深圳新房成交均價(jià)得以下跌1個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳8月一手住宅量升價(jià)跌，成交量為2889套，環(huán)比上漲18.94%；成交均價(jià)22329元/平方米，環(huán)比微跌0.92%。分區(qū)域來看，鹽田市場(chǎng)容量小的特性同樣表現(xiàn)在價(jià)格方面，個(gè)別項(xiàng)目的影響使得其區(qū)域均價(jià)上漲25.8%；福田受京基濱河時(shí)代和山語清暉影響，價(jià)格也上漲一成；羅湖、寶安和龍華均價(jià)都有不同程度下跌，其中，寶安因前海效應(yīng)逐漸降溫，區(qū)域均價(jià)跌幅約一成。
二手房成交量仍處低位
在二手房方面，8月深圳二手住宅共成交4255套，環(huán)比上漲4.75%，來自美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)顯示，深圳二手住宅的成交均價(jià)為24371元/平方米，環(huán)比上漲3.16%。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心高級(jí)主任何倩茹表示，受供應(yīng)面和融資面的雙重利好影響，8月份深圳一二手住宅成交均出現(xiàn)上漲，這說明市場(chǎng)步入回暖階段。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月二手住宅成交中，羅湖、福田、南山、寶安四區(qū)的成交量均出現(xiàn)增長(zhǎng)，其中南山環(huán)比漲幅最高，為8.31%；鹽田、龍崗兩區(qū)的成交下降，其中鹽田環(huán)比跌幅最高，為6.89%。
賀曉麗則認(rèn)為，因限購(gòu)放松和信貸環(huán)境改善，深圳8月二手成交量小幅回升，但從歷史來看，成交量仍處于低位。來自深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，8月深圳全市188個(gè)樓盤樣本成交均價(jià)為29131元/平方米，較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，仍處于跌勢(shì)中。賀曉麗表示，這是由于前期新盤價(jià)格調(diào)整和“金九銀十”供應(yīng)大幅增加預(yù)期影響，以及在限購(gòu)放松預(yù)期落空和缺乏成交量的有力支撐的情況下，業(yè)主對(duì)后市信心仍顯不足，因此二手業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)的房源占比在八成以上。此外，中原(深圳)報(bào)價(jià)指數(shù)仍處低位震蕩，這顯示二手房?jī)r(jià)格從5月出現(xiàn)松動(dòng)開始，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份深圳一二手住宅合計(jì)成交7144套，相較7月份環(huán)比上升10.06%。何倩茹表示，8月，受供應(yīng)面和融資面的雙重利好影響，置業(yè)者入市意愿增強(qiáng)，深圳住宅市場(chǎng)步入回升階段。在這種背景下，開發(fā)商的入市也將愈加積極，據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心預(yù)計(jì)，9月將有25個(gè)項(xiàng)目入市，作為房企完成年度銷售的重要階段，相信傳統(tǒng)的“金九銀十”會(huì)成為今年推盤和置業(yè)的最佳時(shí)機(jī)。
七成業(yè)主不會(huì)高價(jià)放盤
市場(chǎng)上目前購(gòu)房者構(gòu)成則直接影響著房?jī)r(jià)的走勢(shì)。根據(jù)以往深圳市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)市場(chǎng)上投資客比例上升時(shí)，房?jī)r(jià)一般都會(huì)呈現(xiàn)明顯上漲的局面；當(dāng)市場(chǎng)上的購(gòu)房者是剛需購(gòu)房者為主時(shí)，則房?jī)r(jià)則趨于平穩(wěn)，不具備大幅上漲的條件。
據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，近期深圳二手房市場(chǎng)上不但成交量上升，首次置業(yè)的比例也持續(xù)上升至62%，達(dá)到近期新高，再加上自住需求的二套房的購(gòu)房者，兩者組成的“剛需”比例超過八成以上。由于剛需置業(yè)者對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整最為敏感，因此目前市場(chǎng)上房?jī)r(jià)很難大幅上漲。
中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平告訴記者，近期，因?yàn)槭苷哂绊�，各樓盤以價(jià)換量吸引剛需購(gòu)房者，而對(duì)深圳樓市來說，首套房貸已回歸基準(zhǔn)利率，部分銀行還針對(duì)部分客戶提供9—9.5折的優(yōu)惠，這使得大量剛需和部分改善型客戶積極出手�！坝绕淠甑资莻鹘y(tǒng)的結(jié)婚旺季，目前正是購(gòu)置新房的時(shí)期，因此不論是新房還是二手房成交量均有所增加�！毙ば∑奖硎�。
從賣方角度看，根據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)最近對(duì)賣方者的一份調(diào)查顯示，七成受訪者賣房的價(jià)格會(huì)選擇與市場(chǎng)價(jià)持平或略低于市場(chǎng)價(jià)，其中選擇與市場(chǎng)價(jià)持平的占一半�！八麄兌鄶�(shù)想盡快出手物業(yè)，但又不愿意降價(jià)太多，所以都會(huì)選擇保守的方式與市場(chǎng)價(jià)持平來出售，部分會(huì)選擇略低于市場(chǎng)價(jià)的大多是急于出售需要錢做其他事情的客戶，又或者房子本身的朝向或者樓層上不太好，所以愿意作出一定的降價(jià)。”肖小平表示，28%的受訪者會(huì)選擇略高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售，這些房源往往裝修、朝向上好一些，或者業(yè)主不急于出售，所以價(jià)也會(huì)略高一點(diǎn)。
從中聯(lián)地產(chǎn)的地鋪來看，肖小平告訴記者，近期店面婚房購(gòu)房者的咨詢量明顯增多，購(gòu)買的主力戶型多為中小戶型、低總價(jià)房源。與此同時(shí)，很多新人家庭條件較好的，打算在市中心購(gòu)買中小戶型，因?yàn)橐院髶Q房時(shí)，房子配套好可以租好價(jià)錢。
■預(yù)測(cè)
二手房成交
短期仍低迷
去除了成交結(jié)構(gòu)影響的深圳二手樓盤的價(jià)格到底如何？
根據(jù)中聯(lián)二手房研究院監(jiān)測(cè)，8月份中聯(lián)監(jiān)測(cè)的100個(gè)樣本樓盤中，如果把環(huán)比跌幅超過1%視作下跌，把環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)視作持平，把環(huán)比漲幅超過1%視作上漲的話，那么100個(gè)樣本樓盤中成交價(jià)格上漲的有24個(gè)，較7月份縮減3個(gè)；成交價(jià)格持平的超過半數(shù)，為51個(gè)，較7月份明顯增加12個(gè)；成交價(jià)格下跌的有25個(gè)，較7月份縮減9個(gè)。
而來自深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)則顯示，8月深圳全市188個(gè)樓盤樣本成交均價(jià)為29131元/平方米，較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，仍處于跌勢(shì)中。在這188個(gè)樣本樓盤中，8月有98個(gè)樣本樓盤有成交，同時(shí)因房源報(bào)價(jià)普遍下調(diào)，8月成交樣本樓盤中有超過一半的樓盤價(jià)格下跌。
其中，有50個(gè)成交的樣本樓盤價(jià)格較上月出現(xiàn)下跌，另外48個(gè)成交的樣本樓盤價(jià)格則較上月出現(xiàn)上漲。
整體看，肖小平認(rèn)為，深圳8月份的二手房?jī)r(jià)漲幅放緩、跌幅縮減，價(jià)格向平穩(wěn)靠攏。而賀曉麗則表示，深圳即將步入“金九銀十”黃金銷售期，各大房企鉚足勁頭沖刺全年銷售目標(biāo)，因此預(yù)計(jì)9、10月全市推盤量會(huì)達(dá)到全年高峰。然而因上半年庫存積壓，目前全市去化周期高達(dá)14.7個(gè)月，未來去化壓力可見一斑。
在二手房方面，由于新房大量供應(yīng)分流部分客戶，預(yù)計(jì)二手房成交量短期內(nèi)仍會(huì)維持低迷局面；價(jià)格方面，因新房銷售承壓引起的價(jià)格調(diào)整也會(huì)傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)二手房?jī)r(jià)下調(diào)幅度會(huì)較前期進(jìn)一步擴(kuò)大。