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                  深圳8月新房成交量升價(jià)跌 開發(fā)商積極降價(jià)促銷

                  深圳8月新房成交量升價(jià)跌 開發(fā)商積極降價(jià)促銷

                  2014-09-05 14:25:00

                  來源:南方日?qǐng)?bào)

                    8月份深圳一二手住宅合計(jì)成交7144套,相較7月份環(huán)比上升10.06%。

                    8月深圳新盤批售量(獲得預(yù)售許可證的新盤項(xiàng)目數(shù)量)較7月大幅回落,共有24.63萬平方米獲得批售,環(huán)比下降57.4%,同比下降35.9%。

                    8月一手住宅成交量為2889套,環(huán)比上漲18.94%;

                    成交均價(jià)22329元/平方米,環(huán)比微跌0.92%。

                    8月深圳二手住宅共成交4255套,環(huán)比上漲4.75%,深圳二手住宅的成交均價(jià)為24371元/平方米,環(huán)比上漲3.16%。

                    8月,深圳新房成交上升了兩成,二手房成交卻一直在低迷中。

                    根據(jù)最新出爐的深圳樓市8月份的成交數(shù)據(jù)顯示,深圳新房推售量和成交量都在上升,房?jī)r(jià)由于開發(fā)商的積極入市和降價(jià)促銷而有略微下調(diào)。二手房方面,成交套數(shù)雖有略微上升,但市場(chǎng)仍處于低迷狀態(tài)。多家中介的數(shù)據(jù)顯示,二手房業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)的信心在下降,深圳中原統(tǒng)計(jì)二手房業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)的房源占比在八成以上,而中聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)則顯示,七成受訪者賣房的價(jià)格會(huì)選擇與市場(chǎng)價(jià)持平或略低于市場(chǎng)價(jià)。

                    深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗表示,深圳9、10月新房推盤量會(huì)達(dá)到全年高峰,新房大量供應(yīng)會(huì)分流部分二手房客戶,因此預(yù)計(jì)二手房成交量短期內(nèi)仍會(huì)維持低迷局面,而二手房?jī)r(jià)下調(diào)幅度會(huì)較前期進(jìn)一步擴(kuò)大。

                    8月新房成交面積升兩成

                    在新房供應(yīng)方面,8月份共有9個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證,比7月份減少了6個(gè);預(yù)售套數(shù)為3131套。據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì),8月深圳新盤批售量(獲得預(yù)售許可證的新盤項(xiàng)目數(shù)量)較7月大幅回落,共有24.63萬平方米獲得批售,環(huán)比下降57.4%,同比下降35.9%;實(shí)際上,開發(fā)商向市場(chǎng)推售的面積則為年初以來最高值,達(dá)到30萬平方米,環(huán)比上升22.9%,但與去年同期相比,下降17.4%。

                    賀曉麗解釋這兩組數(shù)據(jù)的“偏離”,在即將迎來“金九銀十”黃金銷售期的8月,開發(fā)商為搶占最佳時(shí)機(jī),將項(xiàng)目批售期延后,從而導(dǎo)致8月批售量銳減。而因7月深圳新盤項(xiàng)目批售集中,但市場(chǎng)環(huán)境不好,于是不少項(xiàng)目改為在8月進(jìn)行推售,使得本月推售面積大幅回升,為年初以來最高值。

                    市場(chǎng)環(huán)境不好,開發(fā)商的推售也獲得了市場(chǎng)的部分認(rèn)可。記者了解到,由于8月推盤量大幅增加,深圳全市新房成交面積上升兩成。分區(qū)來看,鹽田受成交結(jié)構(gòu)影響,因梧桐春曉等4個(gè)項(xiàng)目集中備案,升幅高達(dá)167%;而羅湖和龍華因近期供應(yīng)減少,使得成交量均有不同程度下降,其中,龍華降幅近三成;南山因博林天瑞取得火爆銷售拉動(dòng)區(qū)域成交面積大幅提升四成多;寶安在聯(lián)投東方、領(lǐng)航城和福盈中央山的大面積成交拉動(dòng)下,區(qū)域成交面積大幅提升37%;龍崗成交面積居各區(qū)首位,盡管8月也有部分項(xiàng)目入市,但因基數(shù)較大,升幅僅為17%。

                    中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平表示,8月份開盤項(xiàng)目增多的同時(shí),剛需入市的意愿也明顯加強(qiáng),新開盤的華業(yè)玫瑰四季和中駿四季陽光都是剛需盤,且定價(jià)較低,銷售出現(xiàn)了“日光”。預(yù)計(jì)年底深圳更多剛需盤將陸續(xù)推出,如特發(fā)和平里二期、金亨利都薈首府二期、潤(rùn)達(dá)圓庭、港鐵天頌等。

                    在市民最為關(guān)心的價(jià)格方面,由于開發(fā)商積極推盤,多進(jìn)行降價(jià)促銷,入市房源也多為剛需戶型,價(jià)格更親民,因此8月深圳新房成交均價(jià)得以下跌1個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì),深圳8月一手住宅量升價(jià)跌,成交量為2889套,環(huán)比上漲18.94%;成交均價(jià)22329元/平方米,環(huán)比微跌0.92%。分區(qū)域來看,鹽田市場(chǎng)容量小的特性同樣表現(xiàn)在價(jià)格方面,個(gè)別項(xiàng)目的影響使得其區(qū)域均價(jià)上漲25.8%;福田受京基濱河時(shí)代和山語清暉影響,價(jià)格也上漲一成;羅湖、寶安和龍華均價(jià)都有不同程度下跌,其中,寶安因前海效應(yīng)逐漸降溫,區(qū)域均價(jià)跌幅約一成。

                    二手房成交量仍處低位

                    在二手房方面,8月深圳二手住宅共成交4255套,環(huán)比上漲4.75%,來自美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)顯示,深圳二手住宅的成交均價(jià)為24371元/平方米,環(huán)比上漲3.16%。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心高級(jí)主任何倩茹表示,受供應(yīng)面和融資面的雙重利好影響,8月份深圳一二手住宅成交均出現(xiàn)上漲,這說明市場(chǎng)步入回暖階段。

                    據(jù)統(tǒng)計(jì),8月二手住宅成交中,羅湖、福田、南山、寶安四區(qū)的成交量均出現(xiàn)增長(zhǎng),其中南山環(huán)比漲幅最高,為8.31%;鹽田、龍崗兩區(qū)的成交下降,其中鹽田環(huán)比跌幅最高,為6.89%。

                    賀曉麗則認(rèn)為,因限購(gòu)放松和信貸環(huán)境改善,深圳8月二手成交量小幅回升,但從歷史來看,成交量仍處于低位。來自深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示,8月深圳全市188個(gè)樓盤樣本成交均價(jià)為29131元/平方米,較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn),仍處于跌勢(shì)中。賀曉麗表示,這是由于前期新盤價(jià)格調(diào)整和“金九銀十”供應(yīng)大幅增加預(yù)期影響,以及在限購(gòu)放松預(yù)期落空和缺乏成交量的有力支撐的情況下,業(yè)主對(duì)后市信心仍顯不足,因此二手業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)的房源占比在八成以上。此外,中原(深圳)報(bào)價(jià)指數(shù)仍處低位震蕩,這顯示二手房?jī)r(jià)格從5月出現(xiàn)松動(dòng)開始,已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌。

                    據(jù)統(tǒng)計(jì),8月份深圳一二手住宅合計(jì)成交7144套,相較7月份環(huán)比上升10.06%。何倩茹表示,8月,受供應(yīng)面和融資面的雙重利好影響,置業(yè)者入市意愿增強(qiáng),深圳住宅市場(chǎng)步入回升階段。在這種背景下,開發(fā)商的入市也將愈加積極,據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心預(yù)計(jì),9月將有25個(gè)項(xiàng)目入市,作為房企完成年度銷售的重要階段,相信傳統(tǒng)的“金九銀十”會(huì)成為今年推盤和置業(yè)的最佳時(shí)機(jī)。

                    七成業(yè)主不會(huì)高價(jià)放盤

                    市場(chǎng)上目前購(gòu)房者構(gòu)成則直接影響著房?jī)r(jià)的走勢(shì)。根據(jù)以往深圳市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn),當(dāng)市場(chǎng)上投資客比例上升時(shí),房?jī)r(jià)一般都會(huì)呈現(xiàn)明顯上漲的局面;當(dāng)市場(chǎng)上的購(gòu)房者是剛需購(gòu)房者為主時(shí),則房?jī)r(jià)則趨于平穩(wěn),不具備大幅上漲的條件。

                    據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院的統(tǒng)計(jì)顯示,近期深圳二手房市場(chǎng)上不但成交量上升,首次置業(yè)的比例也持續(xù)上升至62%,達(dá)到近期新高,再加上自住需求的二套房的購(gòu)房者,兩者組成的“剛需”比例超過八成以上。由于剛需置業(yè)者對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整最為敏感,因此目前市場(chǎng)上房?jī)r(jià)很難大幅上漲。

                    中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平告訴記者,近期,因?yàn)槭苷哂绊,各樓盤以價(jià)換量吸引剛需購(gòu)房者,而對(duì)深圳樓市來說,首套房貸已回歸基準(zhǔn)利率,部分銀行還針對(duì)部分客戶提供9—9.5折的優(yōu)惠,這使得大量剛需和部分改善型客戶積極出手!坝绕淠甑资莻鹘y(tǒng)的結(jié)婚旺季,目前正是購(gòu)置新房的時(shí)期,因此不論是新房還是二手房成交量均有所增加!毙ば∑奖硎。

                    從賣方角度看,根據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)最近對(duì)賣方者的一份調(diào)查顯示,七成受訪者賣房的價(jià)格會(huì)選擇與市場(chǎng)價(jià)持平或略低于市場(chǎng)價(jià),其中選擇與市場(chǎng)價(jià)持平的占一半!八麄兌鄶(shù)想盡快出手物業(yè),但又不愿意降價(jià)太多,所以都會(huì)選擇保守的方式與市場(chǎng)價(jià)持平來出售,部分會(huì)選擇略低于市場(chǎng)價(jià)的大多是急于出售需要錢做其他事情的客戶,又或者房子本身的朝向或者樓層上不太好,所以愿意作出一定的降價(jià)。”肖小平表示,28%的受訪者會(huì)選擇略高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售,這些房源往往裝修、朝向上好一些,或者業(yè)主不急于出售,所以價(jià)也會(huì)略高一點(diǎn)。

                    從中聯(lián)地產(chǎn)的地鋪來看,肖小平告訴記者,近期店面婚房購(gòu)房者的咨詢量明顯增多,購(gòu)買的主力戶型多為中小戶型、低總價(jià)房源。與此同時(shí),很多新人家庭條件較好的,打算在市中心購(gòu)買中小戶型,因?yàn)橐院髶Q房時(shí),房子配套好可以租好價(jià)錢。

                    ■預(yù)測(cè)

                    二手房成交

                    短期仍低迷

                    去除了成交結(jié)構(gòu)影響的深圳二手樓盤的價(jià)格到底如何?

                    根據(jù)中聯(lián)二手房研究院監(jiān)測(cè),8月份中聯(lián)監(jiān)測(cè)的100個(gè)樣本樓盤中,如果把環(huán)比跌幅超過1%視作下跌,把環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)視作持平,把環(huán)比漲幅超過1%視作上漲的話,那么100個(gè)樣本樓盤中成交價(jià)格上漲的有24個(gè),較7月份縮減3個(gè);成交價(jià)格持平的超過半數(shù),為51個(gè),較7月份明顯增加12個(gè);成交價(jià)格下跌的有25個(gè),較7月份縮減9個(gè)。

                    而來自深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)則顯示,8月深圳全市188個(gè)樓盤樣本成交均價(jià)為29131元/平方米,較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn),仍處于跌勢(shì)中。在這188個(gè)樣本樓盤中,8月有98個(gè)樣本樓盤有成交,同時(shí)因房源報(bào)價(jià)普遍下調(diào),8月成交樣本樓盤中有超過一半的樓盤價(jià)格下跌。

                    其中,有50個(gè)成交的樣本樓盤價(jià)格較上月出現(xiàn)下跌,另外48個(gè)成交的樣本樓盤價(jià)格則較上月出現(xiàn)上漲。

                    整體看,肖小平認(rèn)為,深圳8月份的二手房?jī)r(jià)漲幅放緩、跌幅縮減,價(jià)格向平穩(wěn)靠攏。而賀曉麗則表示,深圳即將步入“金九銀十”黃金銷售期,各大房企鉚足勁頭沖刺全年銷售目標(biāo),因此預(yù)計(jì)9、10月全市推盤量會(huì)達(dá)到全年高峰。然而因上半年庫存積壓,目前全市去化周期高達(dá)14.7個(gè)月,未來去化壓力可見一斑。

                    在二手房方面,由于新房大量供應(yīng)分流部分客戶,預(yù)計(jì)二手房成交量短期內(nèi)仍會(huì)維持低迷局面;價(jià)格方面,因新房銷售承壓引起的價(jià)格調(diào)整也會(huì)傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng),預(yù)計(jì)二手房?jī)r(jià)下調(diào)幅度會(huì)較前期進(jìn)一步擴(kuò)大。

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