原標題：一線樓市新政后現(xiàn)“小陽春” 去化速度難提振

　　調(diào)整后，五年期以上貸款基準利率降為6.15%，較此前利率下降0.4個百分點，相當于此前利率打了九四折，在一定程度上降低了購房成本，因此此次降息被部分機構(gòu)解讀為央行再次出手救市。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴《中國經(jīng)營報》記者，央行降息做法跑在了市場預期之前。

　　因為從樓市去庫存的角度看，市場已經(jīng)有了微弱復蘇的態(tài)勢。但很顯然，盡管目前改善型購房需求因為央行9·30政策而有比較好的入市機會，但很多剛需購房者并沒有享受目前政策的利好，尤其是低成本的房貸利率并沒有出現(xiàn)。對于央行而言，此前鞭策商業(yè)銀行積極對房貸利率進行打折，但效果并不佳。所以此次應(yīng)該理解為央行自己進行操刀，進而維護目前市場利率的真正下降。

　　然而，“這并不意味著樓市信貸環(huán)境已經(jīng)變得寬松”，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“樓市"惜貸"常態(tài)化還會繼續(xù)執(zhí)行。”

　　加快樓市筑底

　　基準利率的調(diào)整著實讓許多準置業(yè)者減輕了買房負擔。

　　嚴躍進對此做了一個計算：如果購房者購買一套總價為100萬元的商品住房，按照3成首付則需要貸款70萬元。如果按照此前6.55%的利率計算，按照貸款20年的期限和等額還款的方式計算，那么本金和利息需要償還總共125.75萬元，月供為5239.64元。按照目前新的貸款政策，即按照6.15%的利率計算，那么同樣的按揭貸款模式下，本金和利率需要償還總共121.81萬元，每月還款為5075.78元。這樣計算，月供能少還163.86元�？偣舶唇移陂g可以少還3.94萬元。

　　“對于一個剛需購房者而言，買一套100萬元的住房能夠節(jié)約4萬元的按揭貸款成本，如果加上能夠獲取低于基準利率的購房貸款，以及加上各類契稅減免和各類補貼的話，那么至少能夠節(jié)約5萬元的購房成本。這對于部分工薪階層以及首付款籌集都比較困難的群體來說，自然是減輕一筆很大的負擔�！眹儡S進說道。

　　因此，有人士表示，隨著購房成本的降低，一線城市將有率先復蘇的跡象，而整個房地產(chǎn)市場，也將有從低迷泥潭爬出的可能性。

　　從新房和二手房市場的反應(yīng)來看，降息和公積金貸款利率的下調(diào)使得一線樓市回暖跡象明顯。在降息后的首個周末（11月22日~23日），北京共有5盤入市，22日當天開盤的項目總銷售額突破11億元。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，降息落地四天來，北京二手房交易合同簽訂量較之前的四天大漲117%。

　　此外，上海、天津等一二線城市的市場也表現(xiàn)顯著。機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中原地產(chǎn)北京、上�？蛻糇稍兞枯^11月21日當周上漲80%。偉業(yè)我愛我家上海、天津等城市的二手房業(yè)主和購房客戶到店咨詢量普遍上漲五成以上。

　　盡管一線樓市的咨詢量和成交量均有小幅增加，但是各地市場表現(xiàn)也不盡相同，非一線城市的項目對政策的反應(yīng)并不明顯。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一認為，近年來房價持續(xù)快速上漲和部分城市盲目擴張，在多重政策預期影響下，住房市場正在逐步回歸居住屬性，住房消費也將更趨理性。如果高房價和購買力脫節(jié)的矛盾得不到解決，庫存消化還將是一個長期的過程。

　　與此同時，中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛認為，此次央行的降息政策，說明銀行整體對房地產(chǎn)行業(yè)風險偏好提高，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境已經(jīng)發(fā)生較大改變，“風景這邊獨好”的流動性充裕景況很難再現(xiàn)。住房市場在逐步回歸居住屬性，房地產(chǎn)行業(yè)對流動性的吸附能力在逐步降低，高房價和購買力之間的脫節(jié)問題短期內(nèi)難改觀，降息對房地產(chǎn)市場的提振作用不會很明顯。

　　開發(fā)商仍需去庫存

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月末，商品房待售面積58239萬平方米，比9月末增加1091萬平方米，其中住宅待售面積增加611萬平方米。因此，不少業(yè)內(nèi)人士表示，高庫存、結(jié)構(gòu)性過剩、房價偏高、購買力不足等判斷已經(jīng)基本成為業(yè)內(nèi)共識。

　　對此，張宏偉認為，樓市仍然有去庫存的壓力，尤其是對于大多數(shù)二三四線城市來講，因此，從銀行信貸的角度來說，年初發(fā)生興業(yè)銀行停貸事件之后，銀行信貸轉(zhuǎn)向緊縮，銀行等金融機構(gòu)不會無限制再給房企更多的“救命錢”，甚至當前金融機構(gòu)為了控制投資風險已經(jīng)開始對于中小企業(yè)“停貸”。

　　“從國際因素來看，由于美國QE退出及未來可能加息的動作會導致國內(nèi)資本回流美國，國內(nèi)市場流動性仍然會表現(xiàn)偏緊；從國內(nèi)因素來看，銀行存款準備金率沒有降低，存款成本在上升，樓市仍然有去庫存的壓力，銀行等金融機構(gòu)還會繼續(xù)強化對于樓市的"風險控制"。因此，銀行"惜貸"還會常態(tài)化進行，并不會因為降息而改變�！睆埡陚ケ硎尽�

　　與此同時，由于臨近年末、庫存高企，去庫存、回籠資金仍是開發(fā)商的主要目標。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，12月北京商品住宅市場預計將有30個項目入市，相比去年12月的市場增加了25%。一方面庫存壓力尚未消除，另一方面推盤量不斷上升，因此市場人士預計，年底前開發(fā)商的銷售壓力依然難以緩解。（秦玥）