“單價每平方米8萬元以上，單套總價超過2000萬元以上的項目一般被業(yè)內稱為豪宅�！蹦硺I(yè)內人士向記者表示，而今年以來，北京豪宅市場多個項目持續(xù)發(fā)力，有5個左右高端豪宅項目銷售額均已突破20億元。
值得注意的是，《證券日報》記者獲悉，今年9月27日，北京樓市驚現(xiàn)單套豪宅成交最大單，其為遠洋地產旗下某項目的獨棟別墅，成交價格為2.2億元，而去年的最大單僅為1.6億元，同比漲幅達37.5%。
此外，對于明年北京豪宅市場的走勢，多位豪宅項目的營銷負責人均向記者表示，預計明年單價超過10萬元∕平方米的高端項目將會扎堆入市，甚至有可能出現(xiàn)全盤房源成交單價都超過10萬元∕平方米的項目。
豪宅成交量大漲拉升房價
“從整體市場來看，2014年北京頂級豪宅(一般指單價超過10萬元∕平方米，單套總價超過3000萬元的住宅)市場穩(wěn)定且跑贏房地產‘大市’�！眮喓罊C構市場總監(jiān)郭毅向記者表示，據亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據顯示，近三年來，北京豪宅市場成交量一直較為穩(wěn)定，單套總價3000萬元以上的產品年均去化數(shù)量在100套至200套之間。
截至目前，今年在剛需和改善類產品成交量均同比下跌的情況下，頂級豪宅項目成交量同比上漲三成，單套總價3000萬元以上的豪宅成交量達100多套。
“2013年，北京樓市呈現(xiàn)‘底部抬升，高端擾動’的趨勢，即抬升對象是普通商品房，由于普通商品房持續(xù)熱銷，價格隨之上升，最終擾動了改善性住宅和豪宅價格的抬升�！北本┦蟹康禺a協(xié)會秘書長陳志表示，但今年因為自住房介入等各種因素，普通商品房市場非常不好，最終是高端住宅市場帶動了整個北京樓市房價的上升。
而另據某業(yè)內人士透露，2014年僅京西就將有五大高端項目銷售額進入“20億元俱樂部”，其分別為保利·海德公園、華潤萬橡府、五礦萬科如園、京投銀泰琨御府以及即將入市的萬柳書院。此外，泛海國際二期銷售也達到了8億元。
值得注意的是，據郭毅向《證券日報》記者透露，從北京樓市頂級豪宅銷售價格來看，2014年單套豪宅最高成交價是2.2億元，為9月27日簽約的遠洋地產旗下某獨棟別墅，而2013年的豪宅最大單僅為1.6億元；從成交單價來看，雖然今年有很多項目銷售報價都達到了10萬元∕平方米以上，但真正以超過10萬元∕平方米價格成交的還是少數(shù)。
郭毅表示，據亞豪統(tǒng)計，今年北京樓市以單價超過10萬元∕平方米價格成交的豪宅量為23套，分布在13個項目當中，但去年只有7個項目中部分房源賣出了10萬元∕平方米以上的價格。
對此，萬科高端事業(yè)部負責人表示，目前來看，北京整個樓盤全盤房源單價都超過10萬元∕平方米的項目幾乎沒有，但不排除明年將會出現(xiàn)。
而保利、萬科、中赫置地、泛�？毓伞⑦h洋地產以及佳兆業(yè)等旗下在北京擁有高端豪宅的項目營銷負責人均向記者表示，2015年，北京將有多個豪宅項目扎堆入市，預計其銷售單價多數(shù)都將超過10萬元∕平方米。
明年豪宅單價將超10萬元
“2015年北京豪宅市場成交量價必然會有一定幅度的增長�！鄙鲜鰩孜缓勒俦P手一致看好明年的豪宅市場，其均表示，無論是“20億元俱樂部”的表現(xiàn)，還是保利。海德公園首次開盤即創(chuàng)下25億元的銷售紀錄，這在以往低速周轉，銷售周期很長的豪宅市場是很難實現(xiàn)的，這給了明年入市的豪宅項目很大的信心。
而據《證券日報》記者獲悉，今年年底至明年年中，中赫萬柳書院、佳兆業(yè)廣場、遠洋劉娘府地塊項目，以及融創(chuàng)農展館地塊項目、保利首開東壩地塊等項目將會陸續(xù)入市。根據這些項目的拿地價格來預計，未來其單價都將超過10萬元∕平方米。
此外，保利海德公園項目營銷負責人也向記者透露，鑒于項目今年9月份首期開盤以來處于持續(xù)熱銷狀態(tài)，業(yè)內一度認為目已經售罄。實際上，“我們明年仍有10億元左右的貨值銷售，主力戶型是260平方米—305平方米的平墅產品”。
由此可見，明年將有大量高端項目且主力戶型在200平方米以上的項目扎堆入市，這將導致頂級豪宅市場競爭進一步加劇。
“拿地成本的上升不可避免地推高了明年頂級豪宅項目的價格�！蹦硺I(yè)內人士向記者透露，由佳兆業(yè)接手的“長安8號”舊改項目佳兆業(yè)廣場、中赫置地的萬柳書院等項目拿地成本相對較低，定價上有一定優(yōu)勢，但除了價格競爭，還要拼產品品質，甚至包括操盤手段。
“現(xiàn)在拿地價格越來越高，這實際上倒逼了一些企業(yè)去做高端豪宅產品線，但不同企業(yè)對高端項目的操盤思路體現(xiàn)著其不同的經營方向�！比f科高端事業(yè)部負責人向記者表示，比如，有些房企今年為了拔高年度銷售任務，注重現(xiàn)金流，其高端項目就可能執(zhí)行定價“接地氣”等快周轉的銷售策略，但若該企業(yè)明年更注重利潤指標，則可能拉長高端項目銷售周期，在產品附加值等其他方面下功夫，以此提高銷售利潤。
更為值得注意的是，多位營銷負責人均表示，在豪宅市場上，除了售價越來越高，其購買群體也在逐漸發(fā)生轉變，實際上這與中國經濟的走勢相關。
“早些年，我們的項目中的建外SOHO、現(xiàn)代城的主要客戶是煤老板，現(xiàn)在哪有煤老板？緊接著是鋼鐵企業(yè)，當時唐山鋼鐵企業(yè)老板買我們三里屯SOHO，隨便就花3億元、5億元�！盨OHO中國董事長潘石屹接受《證券日報》記者采訪時表示，“但現(xiàn)在我們的辦公樓，尤其是望京SOHO，超過90%的客戶都是互聯(lián)網企業(yè)”。
事實上，接盤SOHO中國辦公樓的人群的變化與豪宅購買人群的變化是一致的。上述多位高端項目營銷負責人均表示，現(xiàn)在除了傳統(tǒng)金融行業(yè)，房地產行業(yè)、民營企業(yè)主之外，新富階層是高端項目的重要購買力。簡言之，豪宅購買者年齡越來越年輕化。
“以‘創(chuàng)二代’為代表的高知財富群體快速增長，這為豪宅市場創(chuàng)造了更多需求，所以我們對明年的市場形勢整體上持樂觀態(tài)度。”上述多位高端項目營銷負責人如是表示�！鲇浾� 王麗新