業(yè)內(nèi)人士指出，眾籌一套房的優(yōu)惠幅度平均在3萬元-5萬元，實際就是減少了一些中間的費用，然后把這個折扣給消費者
編者按：每個買彩票的人總是幻想自己就是那個最幸運的人。而當(dāng)房子與眾籌“聯(lián)姻”，每個投資者都渴望天上掉下的房子砸中的就是自己。萬科、綠地等等房地產(chǎn)大佬牽手互聯(lián)網(wǎng)大腕紛紛折腰眾籌，引爆了萬眾的“買房”熱情，然而，有些宣稱超高收益的眾籌買房滋生了投機(jī)炒房的風(fēng)險，也面臨觸碰非法集資的法律紅線。
■本報見習(xí)記者 劉 琪
今年的“雙十一”，一則優(yōu)惠信息刺激了許多人的神經(jīng)——京東金融眾籌平臺與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)推出“十一元湊份子得房子”的活動，京東金融“小金庫”或“白條”用戶支付11元就可參與1.1折購房的抽取資格。然而，遠(yuǎn)洋與京東合作并非眾籌買房第一家，龍湖、萬科、方興等房地產(chǎn)公司都與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺聯(lián)手推出相關(guān)眾籌項目。對購房者而言，他們只需花費少的錢便可享受大的優(yōu)惠——少則一兩萬元，多則數(shù)十萬元；對投資者來說，眾籌買房可以獲得高達(dá)50%甚至80%的年化收益率。在平安好房的眾籌買房頁面上，記者看到網(wǎng)頁上方就顯示“預(yù)計綜合收益或超51%”。
雖然眾籌買房看起來如此給力，但是一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士接受《證券日報》記者采訪時表示，“房地產(chǎn)公司推房產(chǎn)眾籌項目無非是多個銷售渠道而已，在市場整體情況不好的情況下，采取的新型的銷售手段�！�
眾籌買房紛紛“出籠”
實為房企創(chuàng)新營銷手段
買房對于中國人來說有種特殊的情結(jié)，無論在什么年代只有揣著房本才能感到真正踏實。然而當(dāng)購房門檻越來越高，工資漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價漲幅時，許多人也只能望“房”興嘆。近期在互聯(lián)網(wǎng)上興起的眾籌買房給了他們一個機(jī)會。
除了遠(yuǎn)洋推出11元參與1.1折購房抽取資格以外，綠地集團(tuán)也微信上推出“11元眾籌搶房”活動。此外，購房者還可通過眾籌享受不同程度的購房優(yōu)惠。以遠(yuǎn)洋在京東眾籌上推出的11元眾籌首付為例，每個京東用戶可以以11元參與眾籌，人數(shù)限制在24545人。若項目眾籌成功便從中抽一名參與者獲贈北京遠(yuǎn)洋春天精品住宅一套首付約27萬元。根據(jù)規(guī)則說明，當(dāng)產(chǎn)生中獎?wù)咔宜艳k理完畢確認(rèn)購房手續(xù)，其他參與眾籌用戶支持的11元眾籌款將贈與中獎?wù)哂糜谥Ц妒赘犊�，首付款不足的部分由京東補(bǔ)齊。此外，遠(yuǎn)洋近期還推出一系類不同城市的眾籌購房專項折扣。
而萬科則攜手平安好房推出眾籌買房。據(jù)其第二波眾籌買房信息顯示，眾籌項目為北部萬科城第7期B46號樓216套住宅，目前售價為5500元/平方米（含裝修）。認(rèn)籌目標(biāo)最低1500萬元，最高2500萬元，每套房產(chǎn)最低認(rèn)購金額5萬元起，最高不超過13.5萬元，持有期限為10個月。眾籌回報則為享均價4800元/平方米的優(yōu)惠購房券以及3%的年化收益率。以一套68.64平方米的2室2廳為例，目前市場價格為5500元/平方米，市場總價即377520元。若認(rèn)籌10萬元，則購房總投入為326472元，總優(yōu)惠金額為51048元。
縱觀房產(chǎn)公司推出的房產(chǎn)眾籌項目，優(yōu)惠少則1萬元至2萬元，多則數(shù)十萬元，著實令不少有購房需求的人為之瘋狂。雖然看似房地產(chǎn)公司“大出血”，但是在前述業(yè)內(nèi)人士看來房地產(chǎn)公司也打著自己的小算盤�！皩Ω鱾�企業(yè)而言，眾籌買房只是一種嘗試，現(xiàn)在仍是以傳統(tǒng)銷售方式為主，這個只是創(chuàng)新應(yīng)用。如果效果好也許會繼續(xù)堅持，如果效果不好恐難以堅持�，F(xiàn)在企業(yè)都在拓展銷售渠道”。同時，他告訴記者，據(jù)他從萬科了解到，眾籌一套房的優(yōu)惠幅度平均在3萬元-5萬元，“實際上折扣就是減少了一些中間的費用，比如現(xiàn)場營銷人員的費用，然后把這個折扣給消費者，一般就是幾萬元，也不會很多�！�
高回報為預(yù)期年化收益率
眾籌目前仍存法律風(fēng)險
眾籌買房除了為購房者提供購房優(yōu)惠以外，有的項目出品方還宣稱能用于投資者炒房。所謂眾籌炒房，就是房地產(chǎn)開發(fā)商先拿出在原價基礎(chǔ)上打了折的房子出來招募投資者，讓后者以一個固定的價格進(jìn)行眾籌購買。當(dāng)眾籌成功后再以拍賣的形式把集體購買的房子賣掉，起拍價格等于或高于眾籌價格。當(dāng)溢價拍賣成功后，投資者分獲利益。
在平安好房的眾籌買房頁面上，記者看到網(wǎng)頁上方就顯示“預(yù)計綜合收益或超51%”。以認(rèn)籌10萬元為例，購房總投入（市場總價-總優(yōu)惠金額）為326742元，預(yù)計總產(chǎn)出（逾期2017年7200元/平方米）為494208元，預(yù)計總收益（逾期總產(chǎn)出-總投入）為167736元。值得注意的是，依此進(jìn)行推算，宣傳中的51.4%的預(yù)計綜合總收益實際上是三年投資的總收益率，而非年化收益率，10萬元認(rèn)籌金額下的預(yù)計年化收益率為22.3%，而認(rèn)籌6萬元、5萬元對應(yīng)的預(yù)計年化收益率為18.5%和17.7%。
事實上，眾籌炒房也不是最近才興起。早在兩年前國外眾籌平臺Fundrise就通過互聯(lián)網(wǎng)眾籌房地產(chǎn)，運作模式是開發(fā)商將項目在網(wǎng)站上列出，投資者可隨地購買項目中的份額，金額從100美元到5000美元不等。如果開發(fā)的項目要出租，投資者也可以從租金獲利，或從房地產(chǎn)升值中獲利。
在國內(nèi)，今年6月份時，東莞的互聯(lián)網(wǎng)金融公司團(tuán)貸網(wǎng)就曾推出一款眾籌買房產(chǎn)品“房寶寶”，上線不到一分鐘就有500萬元的投資額，共1400多萬元的眾籌目標(biāo)僅用22小時就達(dá)成。雖然該產(chǎn)品并未承諾收益率，但是從網(wǎng)站宣傳頁面可以發(fā)現(xiàn)，投資者是以低于市場價格購買該項目中房產(chǎn)，差價達(dá)7000元/平方米。如果該房產(chǎn)一年內(nèi)以市場價格賣出，則該項目年化收益率可達(dá)到32%。
雖然眾籌炒房能為投資者帶來高收益，但需要注意的是無論是20%年化收益率或是80%綜合收益率都是預(yù)期收益率。業(yè)內(nèi)人士指出，眾籌炒房的收益是建立在房子能夠溢價銷售的基礎(chǔ)上，“然而目前市場行情復(fù)雜，眾籌的房產(chǎn)是否能如逾期高溢價銷售為投資者帶來高收益，都存在極大的不確定性”。互聯(lián)網(wǎng)金融分析師王偉忠也對記者表示，“拍賣流程是否合法合規(guī)，會不會產(chǎn)生多余的稅費和時間成本也都存在疑問”。
此外，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，募資對象超過200人即為公開發(fā)行，而眾籌的低門檻集資方式稍不謹(jǐn)慎就容易觸碰非法集資的法律紅線。而目前，業(yè)務(wù)專門針對房地產(chǎn)眾籌的相關(guān)法律條文。因此，王偉忠表示，“眾籌買房本質(zhì)上仍是高風(fēng)險投資，切莫為了博取高收益而盲目參與。”