連續(xù)眾籌的背后或為龐大的去庫存壓力
11月11日的第一次眾籌噱頭之后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(遠(yuǎn)洋萬和公館遠(yuǎn)洋一方)嘗到了甜頭。在“互聯(lián)網(wǎng)思維”的招牌下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融合作推出第二批項目，覆蓋北京、上海、杭州等全國9大城市的。
來自遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士和一些研究者的觀點認(rèn)為，“眾籌模式”的主要目的是制造賣點，吸引客戶。連續(xù)的眾籌噱頭背后是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)龐大的去庫存壓力。來自遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至10月底集團(tuán)累計實現(xiàn)協(xié)議銷售額為304.7億元，完成400億元全年目標(biāo)約76.18%的。
然而，要求匿名的分析人士認(rèn)為，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)能否完成全年銷售任務(wù)關(guān)鍵要看年底促銷力度的。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在給《中國經(jīng)營報》的書面回復(fù)中表示，其開展的房產(chǎn)眾籌不是“噱頭”。截至11月27日，眾籌金額超過700萬元，眾籌房源貨值達(dá)到20億元。“即便不采取眾籌方式，遠(yuǎn)洋也有信心實現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的。”
第二輪眾籌噱頭
11月11日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融推出“11元籌1.1折房”的房產(chǎn)眾籌活動,拿出七個城市11套1.1折房源進(jìn)行眾籌的。
這次活動讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)賺足了公眾與觀察家們的眼球。據(jù)媒體報道，從11月11日零點正式啟動,持續(xù)至11日23點59分結(jié)束,京東金融用戶支付11元便可參與1.1折購房的抽取資格。其他京東用戶支付1111元就可參與該活動，項目涉及大連，撫順，武漢，杭州等多個城市的。
不過幾日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再度祭出第二輪“眾籌炒作”。該活動從11月14日分城市逐步推出一直持續(xù)到11月29日，一檔是11元籌房首付款，覆蓋北京、上海、杭州等全國9個城市，最高一套可節(jié)省47.7萬元。另一檔是5000元籌12個城市的折扣房資格的。
要求匿名的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)區(qū)域分公司一位副總經(jīng)理對《中國經(jīng)營報》記者置評說：“其實第二次的眾籌活動才更像是噱頭。因為第一次確實是真刀真槍的出血，以1.1折的價格出售。但是第二次只是籌集，力度并不大，主要是吸引眼球的�！�
不過他認(rèn)為：“如果遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的眾籌被稱為噱頭，那么這應(yīng)該是一個較高的評價。因為這次活動確實取得了一定效果。如果一點作用沒有可能連噱頭都談不上�！� 他說，目前從集團(tuán)內(nèi)部看還沒有形成大范圍的降價趨勢。而眾籌實際上是一種吸引眼球的工具，是在大部分產(chǎn)品不降級的前提下加快去庫存的速度。“畢竟遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在一些城市拿地的價格在那里擺著。降價空間有限�！薄八袁F(xiàn)在通過眾籌這種工具吸引客戶來看房，項目上可能會給予他們一定的優(yōu)惠的�！�
另有開發(fā)商對媒體提出質(zhì)疑認(rèn)為，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的眾籌活動并非真正的眾籌,更相當(dāng)于一場眾人參與的抽獎活動。據(jù)京東眾籌公示的數(shù)據(jù)顯示，參與這次眾籌的用戶共計18萬人。如何將這18萬線上客戶轉(zhuǎn)為線下客戶，是目前一大疑問；而另一大疑問是，這18萬客戶是否是開發(fā)商所需要的精準(zhǔn)客戶群的。
能否完成400億目標(biāo)仍需觀察
來自遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的最新財務(wù)報告就11月11日的眾籌活動評論說，面對市場多變，要繼續(xù)積極拓寬銷售渠道，增加客戶覆蓋面，為集團(tuán)增加更大銷售額和加快整體周轉(zhuǎn)。另據(jù)媒體援引未具名的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高層人士的話說，通過京東金融的“眾籌式”促銷賣房，這是完成公司400億元年度銷售任務(wù)的重要保障的。
在今年上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直面臨銷售乏力的頹勢。公開的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實現(xiàn)協(xié)議銷售額132.3億元，較去年同期大幅減少25.74%，甚至低于2012年上半年137.51億元的銷售額。接受媒體采訪的分析師置評說，2014年上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行調(diào)整，包括調(diào)整為中小戶型或新的類居住產(chǎn)品，使得推盤節(jié)奏較慢。同時年初以來樓市低迷，市場觀望情緒嚴(yán)重，遠(yuǎn)洋布局的幾個城市房地產(chǎn)市場較差，對一些項目采取以價換量策略之后，銷售才有提升的。
在隨后的幾個月中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的銷售才逐步出現(xiàn)起色。來自公司的最新財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，其10月份的協(xié)議銷售額約70.3億元，同比上升134%，環(huán)比上升16%。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱，10月銷售是繼9月份后再次創(chuàng)出的單月銷售歷史新高。截至10月底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)累計實現(xiàn)協(xié)議銷售額為305億元，完成400億元全年目標(biāo)約76.18%。不過想要完成今年400億元的銷售目標(biāo)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)必須要在最后兩個月里賣出95億元的貨值的。
盡管在今年8月份中期業(yè)績會上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司首席財務(wù)官沈培英表示有信心完成年度任務(wù)，但是在很多觀察家看來在最后兩個月中，促銷力度才是關(guān)鍵手段。上述遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士在接受記者采訪時亦承認(rèn)集團(tuán)面臨巨大庫存壓力，但是應(yīng)該可以完成全年銷售目標(biāo)的。
不過巨大的去庫存壓力則直接導(dǎo)致遠(yuǎn)洋地產(chǎn)被國際投行瑞信下調(diào)評級。該機(jī)構(gòu)稱，開發(fā)商之間的競爭會在2015年進(jìn)一步加劇，開發(fā)商的存貨管理將成為其表現(xiàn)的主要推動力。而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上半年的存貨按年增60%，其預(yù)售的銷售率一直較低，潛在改善的前景不足，評級由“跑贏大市”降至“中性”的。
分析師認(rèn)為，眾籌模式并不能作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去庫存的一個藥方。因為眾籌模式若要推行下去，關(guān)鍵在于能否創(chuàng)造一個共贏的模式。但從遠(yuǎn)洋模式角度看，雖然很多參與者能夠得到購房或理財?shù)膬r值，但背后主要還是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)行一個大力度的折扣和讓利為前提的。
而讓利則將直接導(dǎo)致毛利率的下降。來自遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公布的2014年中期財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，上半年集團(tuán)毛利率減至約20%較去年下跌四個百分點。至此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的毛利率已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)下滑，而20%的毛利率幾乎跌到了歷史低點的。
上述遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴記者，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不排除在犧牲毛利率的代價下完成今年400億元的銷售目標(biāo)。而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在給記者的正式回復(fù)中則表示：“完成銷售目標(biāo)和毛利率提升并不矛盾。”公司將重點降低毛利前建安成本，并積極控制毛利后稅費的。
資料鏈接
眾籌是指通過互聯(lián)網(wǎng)為企業(yè)或個人對公眾展示他們的創(chuàng)意，爭取大家的關(guān)注和支持，并獲得所需要資金的一種模式。
眾籌過程需要有三方參與：籌款人、投資人和眾籌平臺。
籌款人是具有創(chuàng)意項目，需要獲得資金的企業(yè)或個人；
投資人是參與到眾籌中的廣大互聯(lián)網(wǎng)用戶，他們根據(jù)自己的興趣對籌款人的項目進(jìn)行投資，達(dá)到約定的條件后得到一定的回報；
眾籌平臺是撮合籌款人與投資人的平臺，眾籌平臺一般會規(guī)定當(dāng)達(dá)到某種條件時籌款人籌款成功，在籌款人籌款成功后獲得一定比例的收益。
眾籌按照回報方式不同可以分為四類：債權(quán)眾籌、股權(quán)眾籌、產(chǎn)品眾籌和公益眾籌。
債權(quán)眾籌
�。↙ending-based crowd-funding）：投資者對項目或公司進(jìn)行投資，獲得其一定比例的債權(quán)，未來獲取利息收益并收回本金（我給你錢你之后還我本金和利息）
股權(quán)眾籌
�。‥quity-based crowd-funding）：投資者對項目或公司進(jìn)行投資，獲得其一定比例的股權(quán)（我給你錢你給我公司股份）
回報眾籌
�。≧eward-based crowd-funding）：投資者對項目或公司進(jìn)行投資，獲得產(chǎn)品或服務(wù)（我給你錢你給我產(chǎn)品或服務(wù)）
捐贈眾籌
�。―onate-based crowd-funding）：投資者對項目或公司進(jìn)行無償捐贈（我給你錢你什么都不用給我）