11月21日，央行宣布非對稱降息，周末前突如其來的消息引來各方解讀，降息這幾天，買家信心提振會否直接體現(xiàn)到購買行為？二手業(yè)主反價真的可行嗎？早在10月份，在三季度宏觀經(jīng)濟指標越來越不樂觀的情況下，市場呼吁央行降息的聲音頗高。到10月下旬，在“9·30”政策實行不足一月，國務院一反常態(tài)，突然公開支持居民合理住房需求時，中原地產(chǎn)研究部就已在其月度市場報告中做出預測，四季度貨幣政策還將再寬松。11月上中旬，各項經(jīng)濟金融數(shù)據(jù)一片黯然，市場再度猜想降息在即。而11月19日，國務院再次聚焦實體經(jīng)濟融資難問題，發(fā)布“融十條”，結果其中一招“增加存貨比彈性，將非存款類金融機構同業(yè)存款納入一般性存款”隨即引發(fā)第三輪錢荒，成為逼迫央行全面降息的最后一根稻草。11月21日，央行“緊急”降息。
降息幅度大力求一步到位穩(wěn)預期
政策一出，有很多人預料央行降息通道已打開，下一步必將“降準”，未來會持續(xù)降息，貨幣政策會從中性轉向寬松。對此，中原地產(chǎn)研究部相關人士就指出，只此一次降息，并不能說明降息通道已打開，未來可能再降一次存款準備金，以備銀行業(yè)資金充足，但短期內(nèi)第二次降息的可能性并不高，貨幣政策從“中性定向寬松”轉向“中性偏松”，但“完全寬松”的可能性不大。盤點央行歷年利率調(diào)整幅度可見，除了2008年金融危機期間（2008年11月27日）一次下調(diào)貸款利率1.08個百分點之外，其他時候多以小幅度（0.25或0.27個百分點）操作為主，因此今年貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點堪稱幅度非常之大，超出預期。
十八大以來，央行就一直堅持奉行穩(wěn)健的貨幣政策（部分時間節(jié)點甚至偏緊）。自2014年以來，央行為維持其改革派形象，頂住經(jīng)濟下行壓力，也只是實行微刺激和定向調(diào)控。因此，本次央行一改以前“小幅度、高頻率”的降息手段，一反常態(tài)地推出“大幅度”降息措施，據(jù)分析，央行此舉或許正是在刻意避免誤導市場產(chǎn)生“未來還會進一步降息，貨幣政策會全面寬松”的誤解，因此選擇這種“大幅度”的“一步到位”的手法以穩(wěn)定市場預期。未來貨幣政策“中性偏松”，但不會全面寬松，降息通道并未顯現(xiàn)打開，短時間內(nèi)再度降息的可能性并不高。
二手住宅積壓嚴重 業(yè)主漲價慎之又慎
從近期的市場情況看，雖然二手客戶上門量增加，但不如預期。自“9·30”新政以來，受其直接利好，二手樓市改善型客戶的客源量持續(xù)增長，高峰期增長高達29.89%，但過了一個月的政策效應期后， 11月份客源量又有明顯回落，反映市場并沒有真正活躍起來。
而本次央行的降息，客戶上門量也僅有10%的增長，其中11月第3周周末兩天環(huán)比第2周同期，客戶環(huán)比增長也僅有2.5%。中原地產(chǎn)有關人士認為由于限購及市場高庫存的原因，降息政策難以立桿見效促樓市量價回升。據(jù)中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測，“9·30”新政剛出臺時，業(yè)主報價指數(shù)也是短期性出現(xiàn)積極，連續(xù)兩周超過了40%，而隨后的4周報價指數(shù)滑落到30%~35%，上周報價指數(shù)又一舉沖高到40%。業(yè)主報價多基于媒體、客源量而判斷，缺乏綜合長遠的考慮。
熟悉一二手市場的中原地產(chǎn)經(jīng)理人對降息的看法是：降息和“9·30”新政疊加對改善型客戶利好更多，而首次置業(yè)的“剛需”客戶由于受限購政策制約，市場活躍度仍有限；二手市場前期盤源依然積壓較多，大部分業(yè)主報價仍謹慎，因此部分業(yè)主如果貿(mào)然漲價，客戶有轉盤風險；目前主流開發(fā)商對降息政策持理性態(tài)度，今年仍是以穩(wěn)價跑量為主勢，在一手逐漸回暖的背景下，二手潛在客戶或被一手持續(xù)分流。綜合上述三方面來看，央行降息是繼“9·30”新政后的穩(wěn)增長而非保增長措施，并非政府新一輪大規(guī)模刺激的開始，二手業(yè)主漲價需謹慎。
哪些業(yè)主給傭最疏爽？“海歸”！
肯各付各稅的業(yè)主比例低過給傭業(yè)主
廣州日報訊 （記者李鳳荷）之前本報有關業(yè)主開始給傭及各付各稅的報道引起不少買家關注，他們都好奇，到哪里找“順得人”業(yè)主，既肯分擔中介傭金又可負擔自己的稅費？為此，記者采訪了幾位中介人士，中原地產(chǎn)水蔭路高級營業(yè)經(jīng)理鐘志明透露，目前大約20%業(yè)主愿意支付傭金，少部分業(yè)主連業(yè)主方的稅費也愿意承擔，愿意給傭及各付各稅的業(yè)主多為香港業(yè)主或者海外歸來的業(yè)主，一般會認為中介方為買賣提供服務，他們應該承擔一定的中介傭金。
鐘志明表示，香港業(yè)主或“海歸”業(yè)主都分外“疏爽”給傭。今年8月，他協(xié)助一名香港業(yè)主出售一個物業(yè)，成交價200多萬元，香港業(yè)主支付1萬多元的傭金，大約相當于成交價的0.5%。在他的記憶中，2012年替一位海外歸來業(yè)主出售東風廣場的房屋給他留下最深印象。他記得這位業(yè)主是出國前購買了東風廣場一個90多平方米的單位，當時以8000多港元/m2購入，當時購入價折合人民幣10000多元/m2。持有多年后，2012年業(yè)主從國外回來賣房，房屋當時以255萬元售出。業(yè)主不僅爽快支付1.5%的中介傭金，還主動承擔業(yè)主應繳交的稅費。
鐘志明回憶：“當時買家以為肯定是業(yè)主實收，業(yè)主方的稅費也需自己承擔，故此向業(yè)主提出到房管局過戶報低價，哪料業(yè)主認為不應該偷稅漏稅，業(yè)主方的稅費應該由自己承擔�！彼J為，雖然業(yè)主可能是因這筆交易獲得翻倍的利潤而主動分擔稅費，由于香港和外國的業(yè)主在當?shù)匾擦晳T雙邊給傭，認為中介為自己提供了服務，承擔傭金是理所當然。
據(jù)地產(chǎn)人士表示，目前市場愿意承擔傭金的兩成業(yè)主，多數(shù)會就傭金“討價還價”，給傭的幅度在0.5%~1%之間。愿意給傭的業(yè)主不一定是“不差錢”的豪宅業(yè)主，記者詢問多名地產(chǎn)中介人士后發(fā)現(xiàn)，給傭的業(yè)主包括樓梯樓和電梯樓業(yè)主，無論是樓梯樓散盤或是電梯名盤都可能有愿意給傭的業(yè)主。一位中介人士表示，中介本身也要主動開口向雙方詢問中介費的分擔方式，當著買賣雙方的面來爭取中介傭金是天經(jīng)地義，不應該背后向業(yè)主要求支付傭金，否則業(yè)主與買家溝通，會認為中介不誠實。
至于各付各稅的業(yè)主，地產(chǎn)人士明言，這部分業(yè)主的比例遠低于愿意給傭的業(yè)主比例，即使是一些“海歸”業(yè)主，他們愿意支付一定的傭金，但面對高昂的稅費，也會本著“能省就省”的心態(tài)“入鄉(xiāng)隨俗”。對于買家來說，準確計數(shù)才能分辨到底各付各稅還是業(yè)主實收對自己更有利，在精明的業(yè)主面前其實兩種方式都差不多。
鐘志明還提供了一個案例，東山一品房產(chǎn)證普遍不到5年，買賣需要繳交5.61%的營業(yè)稅，業(yè)主名下有多于一套房產(chǎn)的話還需要繳交1%的個稅。之前有一套房的業(yè)主開價580萬元，一位買家看中盤源但要求各付各稅。為此，中介人士向業(yè)主建議，如果按業(yè)主實收，業(yè)主可以賣到560萬元左右，現(xiàn)在可以拿多20萬元，業(yè)主方承擔的稅費也差不多相當于這個數(shù)，后來業(yè)主終于答應以各付各稅的方式完成交易。地產(chǎn)人士認為，目前愿意各付各稅的業(yè)主多半是由于房子難賣，故此愿意在稅費上有所讓步。記者王荔玨