中國證券報：地方稅主體體系的構(gòu)建無疑將規(guī)范現(xiàn)有的“土地財政”現(xiàn)象。實際上，不可否認土地財政在世界各國的普遍存在及其對中國城鎮(zhèn)化的貢獻，但其危險性在地方債務高企、影子銀行體系擴張下日益凸顯。如果財稅改革到位，目前的土地財政會出現(xiàn)哪些新變化？

　　賈康：“土地財政”的新變化就是它旁邊有了地方稅體系建設和地方債務陽光化的新制度建設。特別是在房地產(chǎn)市場本身保障房與商品房的雙軌統(tǒng)籌，這是一個很好的制度框架。這樣一些新的制度建設因素將使“土地財政”從原來被人們批評的貶義詞慢慢有可能調(diào)為一個中性概念。

　　借鑒市場經(jīng)濟的國際經(jīng)驗，地方政府轄區(qū)之內(nèi)照樣要“靠山吃山，靠水吃水”，從土地、不動產(chǎn)來的收入可以是地方政府總收入的大頭，但決不像我們過去那樣單純源于土地批租收入。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、批租還會構(gòu)成收入的一個因子，但在它旁邊還有房地產(chǎn)稅以及與不動產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各種服務業(yè)，可以形成可持續(xù)性的收入因素。特別是在工商業(yè)發(fā)達區(qū)域里的房地產(chǎn)稅，以后會慢慢成為主力支柱，在地方收入里的占比會逐漸提高。按照財政的行話來說，這屬于“發(fā)面”，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，它的占比會越來越大，而且這個比重的提升是健康的。地方政府意識到這一點后會激勵自己更多地做市場經(jīng)濟要求他做的：優(yōu)化本地公共服務，提升投資環(huán)境吸引力。這樣的土地財政就不是應該被批評的概念了。

　　中國證券報：房地產(chǎn)稅在我國應注意什么要領(lǐng)，將對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？你之前說，未來二三十年將是城鎮(zhèn)化發(fā)展期，房地產(chǎn)業(yè)仍將有較大發(fā)展空間。

　　賈康：我國房地產(chǎn)稅在住房保有環(huán)節(jié)不能簡單照搬美國普遍征收的模式，應更多借鑒日本的經(jīng)驗，就是給出第一單位的扣除量，成為調(diào)節(jié)高端的工具而不是普遍征收。房地產(chǎn)稅立法肯定會經(jīng)歷一個激烈的爭論過程，從法理基礎到配套制度再到各種具體技術(shù)設計都會充滿爭議。

　　綜合考慮，房地產(chǎn)稅會使得不動產(chǎn)的價格曲線在城鎮(zhèn)化加速期不改變上揚曲線基本模樣的同時，減少市場泡沫，平緩價格起伏，有利于提高房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的健康程度。在未來城鎮(zhèn)化進程中相當長的一段，房地產(chǎn)業(yè)仍將扮演支柱產(chǎn)業(yè)的角色。目前，我國真實城鎮(zhèn)化率在40%以下，如果每年增長1%，還要走三十年才能到70%。按照國際經(jīng)驗，這個加速期和高速期至少要覆蓋今后二三十年。在這個過程中，粗算還有四億人要從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城市長期居住，同時伴隨收入提升。那么，同房地產(chǎn)相關(guān)的所有投入產(chǎn)出要順應這個發(fā)展過程，這是巨大的需求釋放與供給呼應。