廣州市舊樓加裝電梯阻力在哪里？高、低樓層住戶利益訴求存在巨大的差距。近日，廣州市法制辦回復(fù)了市政協(xié)委員《舊樓加裝電梯亟需補償參考標(biāo)準(zhǔn)》提案，回復(fù)稱研究了3年的補償方案還不成熟，需要進一步論證修改完善。
建議
補償未先行加裝電梯難推進
2012年，廣州市政府出臺了《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，這對破解舊樓加裝電梯的困局，起到了積極的推動作用。然而，加裝電梯的難點仍然在于高低層之間的矛盾，不同的利益訴求，顯然需要業(yè)主的充分協(xié)商。
今年8月，市政協(xié)委員韓志鵬向市政協(xié)提交的提案中反思，《試行辦法》強調(diào)業(yè)主間要充分協(xié)商，但為何往往在實際操作過程中難以協(xié)商？
他認為，原因有多個方面，其中一個主要方面是《試行辦法》缺乏協(xié)商的依據(jù)。在舊樓加裝電梯這個問題上，所謂協(xié)商最重要的是如何對利益受損的業(yè)主進行補償。
韓志鵬說，但是究竟如何補償？哪些需要補償？根據(jù)什么補償？《試行辦法》無明確規(guī)定。值得關(guān)注的是，負責(zé)草擬《辦法》的廣州市法制辦曾經(jīng)在2011年8月30日，對其《“四個一點”加裝電梯的建議》明確答復(fù)：為了指引業(yè)主之間協(xié)商，經(jīng)市政府同意，法制辦正委托廣州市社科院研究制定相應(yīng)的補償參考標(biāo)準(zhǔn)，并將該標(biāo)準(zhǔn)作為一個指導(dǎo)性的補償參考標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)主之間協(xié)商提供參考、指引�！斑z憾的是，事過3年，這個補償參考標(biāo)準(zhǔn)仍未見出臺！”韓志鵬說。
韓志鵬認為，由于缺乏補償參考標(biāo)準(zhǔn)，有部分利益受損的業(yè)主未得到應(yīng)有的補償；有部分利益受損的業(yè)主漫天要價；有部分利益并未受損的業(yè)主無理索賠。許多樓宇加裝電梯因此受阻，許多曾經(jīng)和睦的鄰居反目成仇。
答復(fù)
加裝電梯補償標(biāo)準(zhǔn)不成熟
記者了解到，市法制辦在回復(fù)韓志鵬的提案稱，2011年曾牽頭制定《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》，期間聯(lián)系廣州社科院，進行加裝電梯的出資分攤參考標(biāo)準(zhǔn)研究。2012年初，廣州社科院完成初步研究，形成《廣州市既有住宅增設(shè)電梯分攤補償參考標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計報告》。
2012年3月30日，市法制辦組織相關(guān)政府法律咨詢專家、房地產(chǎn)專家和部門對初步成果的合法性及科學(xué)性進行了研討。市法制辦稱，該成果著作權(quán)屬于廣州社科院，鑒于尚不成熟，社科院也不同意發(fā)布，由社科院再作修改完善。
市法制辦稱，2014年5月，市社科院將完善后的研究成果以論文《既有住宅加裝電梯費用分攤補償方法的理論分析》形式發(fā)表，“獲得了學(xué)術(shù)界認同”。2014年8月，市社科院將研究報告以《廣州市既有住宅增設(shè)電梯集資分攤費用參考標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡稱“《標(biāo)準(zhǔn)》”)呈送市政府參考。
然而，截至9月9日，在法制辦召開的《標(biāo)準(zhǔn)》研討會上，房地產(chǎn)領(lǐng)域的9位專家和規(guī)劃局、房管局、質(zhì)監(jiān)局等部門，仍認為社科院制定的“標(biāo)準(zhǔn)”不夠成熟。
解釋
《標(biāo)準(zhǔn)》的損失量化因素不完整
記者發(fā)現(xiàn)，市法制辦的回復(fù)對補償標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)性意見遲遲未出臺進行解釋。
回復(fù)解釋，舊樓加裝電梯本身是民事權(quán)利，業(yè)主們在這個博弈過程中有他們自己的判斷，任何標(biāo)準(zhǔn)都只是參考，但是市社科院發(fā)布的《標(biāo)準(zhǔn)》給群眾提供了思考的方向，社會公眾可以參考《標(biāo)準(zhǔn)》調(diào)整各項指標(biāo)。
回復(fù)還解釋，《標(biāo)準(zhǔn)》的主觀因素較多，可考慮用公平的方法量化損失，未來《標(biāo)準(zhǔn)》還要研究安全性評價、遮擋、噪聲、維護費用等可量化的因素，并且加上住戶的加裝意愿，這樣才能使補償《標(biāo)準(zhǔn)》更加精確。
回復(fù)還解釋，《標(biāo)準(zhǔn)》尚不夠成熟，市法制辦建議再行論證。特別是由于分攤和補償屬于不同性質(zhì)，建議考慮分開對此分別深入研究。
市法制辦在回復(fù)中表示了《標(biāo)準(zhǔn)》尚不成熟外，建議《標(biāo)準(zhǔn)》重點研究利益分配。
市法制辦稱，舊樓加裝電梯補償屬于民事法律關(guān)系范疇，涉及多重法律關(guān)系。由于加裝電梯后高層樓房產(chǎn)生升值價值，而低層樓房反而有貶值的可能，這兩者間的利益是混合的。
下一步研究要把利益分離出來，平衡和分配好這兩方利益。讓高層在享受使用利益的同時，讓渡部分升值的利益給低層，使低層分享一部分增值利益。
市法制辦解釋，這種利益共享機制要從增量入手，實現(xiàn)利益平衡，讓低層有一定的積極性。法制辦稱這種利益共享機制是一種創(chuàng)新，也較為復(fù)雜，還需要深入研究。
■相關(guān)
市社科院論文計算分攤和補償費用，以安裝成本為40萬元的9層住宅安裝電梯為例
1樓每戶補償4.49萬元
9樓每戶分攤3.96萬元
20日，記者在《城市問題》(2014年第5期)雜志上搜索到了廣州市社科院發(fā)表的論文《既有住宅加裝電梯費用分攤補償方法的理論分析》(以下簡稱“《分析》”)。記者發(fā)現(xiàn)，《分析》構(gòu)建了計算模型，計算出高層用戶應(yīng)該分攤的費用，以及低層用戶應(yīng)該得到多少補償。
《分析》構(gòu)建了既有住宅加裝電梯分攤補償費用標(biāo)準(zhǔn)制定模型。模型使用了4組基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 電梯使用頻率、房屋升值率、補償后同意的住戶比例和完全不同意的住戶比例。
在獲得4組基礎(chǔ)數(shù)據(jù)之后，為計算各樓層住戶的受益程度因子、加裝意愿因子和綜合影響因子，確定3組權(quán)重。而高、低樓層的補償?shù)慕Y(jié)果則是根據(jù)基礎(chǔ)參數(shù)值和權(quán)重，是在標(biāo)準(zhǔn)制定模型上計算出來的。
《分析》在結(jié)論中寫道，以加裝一棟安裝成本為40萬元的9層既有住宅的電梯為例，從第3層以上，需要承擔(dān)分攤費用和補償費用。這與日常生活中9層樓的既有住宅一般3層以下不愿意加裝電梯的客觀現(xiàn)實是相符合的。
經(jīng)計算，最高層住戶的總分攤費用最高，為11.88萬元，以一層3戶計算，每戶分攤的費用為3.96萬元，“這一費用水平一般在住戶的承受范圍之內(nèi)，且一般遠低于因加裝電梯而帶來的房價升值，方案容易獲得高層住戶的認可”。同時，1層的所有用戶可以得到4.49萬元的補償。
與高層收益增值率相同，低層住戶不僅不需要負擔(dān)電梯加裝費用，而且能在房屋增值的情況下獲得額外補償，當(dāng)他們的收益與高層相同時，將可進一步增加推動加裝電梯的同意率。
《分析》還稱，其分析的模型在操作過程中存在不足之處，正是因為如此，在開展既有住宅加裝電梯工作時，應(yīng)該高度重視協(xié)商談判，在協(xié)調(diào)不同樓層住戶利益分配中的作用，再輔之以科學(xué)合理的分攤補償費用標(biāo)準(zhǔn)，這將能高效破解當(dāng)前面臨的諸多難題。(記者/馬喜生)