近期對(duì)于“央四條”將如何增加樓市有效需求的討論趨于平靜，對(duì)于“還清再貸”的改善性需求來(lái)說(shuō)，貸款首付比例降至三成，這沒(méi)有什么問(wèn)題，很多銀行也表態(tài)會(huì)落實(shí)這一政策。對(duì)銀行而言，“還清再貸”不僅能夠緩解房貸緊張的局面，而且是盤活存量資產(chǎn)，用高收益房貸置換低收益房貸的過(guò)程。
但是，銀行發(fā)放基準(zhǔn)利率7折的房貸，從目前來(lái)看，基本不太可能。2012年，在我國(guó)重啟利率市場(chǎng)化以后，銀行商業(yè)性貸款全部都在基準(zhǔn)利率之上，上浮20%的貸款很常見(jiàn)。目前，銀行之所以愿意發(fā)放基準(zhǔn)利率水平上的房貸，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行疊加去產(chǎn)能、去杠桿，對(duì)銀行而言，并沒(méi)有特別好的資產(chǎn)選擇。在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期，個(gè)人住房貸款應(yīng)該是銀行抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)的較好的資產(chǎn)選擇。
利率市場(chǎng)化之后，商業(yè)銀行資金成本快速上升。目前，銀行40%的非存款類負(fù)債是通過(guò)高成本的貨幣基金協(xié)議存款和滾動(dòng)發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品來(lái)獲得的。而其余60%的存款類負(fù)債，盡管有國(guó)家利率管制，銀行可以享受天然利差紅利，但銀行在“拉存款”上的競(jìng)爭(zhēng)，讓平均負(fù)債成本迅速上升，低于管制利率成本的存款占比不斷降低。因此，基準(zhǔn)利率應(yīng)該是房貸“低收益、低風(fēng)險(xiǎn)”的均衡利率，若讓銀行按低于基準(zhǔn)利率來(lái)發(fā)放房貸，真是勉為其難。目前，即便各銀行都貫徹落實(shí)了新的房貸政策，但低于基準(zhǔn)利率的房貸很少，或者以低于基準(zhǔn)利率的貸款搭售吸儲(chǔ)類產(chǎn)品，變相抬高房貸利率。
“央四條”之所以規(guī)定，改善性需求只有在“還清再貸”后才能享受首套房貸款的優(yōu)惠，其實(shí)就是通過(guò)銀行房貸置換來(lái)提高收益率，而個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化（MBS）也是為了這個(gè)目的。這兩項(xiàng)措施不僅有利于增加可貸資金，也有利于銀行將過(guò)去低于基準(zhǔn)利率發(fā)放的房貸置換出來(lái)，重新配置到較高收益的房貸上。而發(fā)行專項(xiàng)金融債券，用于支持首套住房和改善性住房需求，新增可貸資金，也是為了從資金源頭上降低房貸成本，只有這樣，銀行才有積極性發(fā)放低于基準(zhǔn)利率的房貸。
但是，“還清再貸”的改善性需求畢竟是少數(shù)。因?yàn)�，�?duì)于絕大多數(shù)改善性需求來(lái)說(shuō)，如果要其還清貸款，需要把房子賣掉，而且要置換為高成本的貸款，這會(huì)制約很多人去改善住房需求。
目前，盡管很多銀行都在開展個(gè)人房貸資產(chǎn)打包工作，為MBS鋪平道路。但筆者認(rèn)為，中短期內(nèi)MBS釋放的可貸資金規(guī)模非常有限，而且收益率會(huì)比較高。因此，無(wú)論是從貢獻(xiàn)可貸資金上看，還是從降低房貸資金來(lái)源成本看，MBS在中短期都不宜高估。發(fā)行專項(xiàng)金融債券，定向支持首套住房和改善性住房需求，類似于“定向?qū)捤伞保�可以享受國(guó)家在利息上的免稅，是一個(gè)降低房貸資金成本的捷徑。但是，在資本市場(chǎng)發(fā)債的周期較長(zhǎng)，規(guī)模也受限，短期內(nèi)的額度也不可能很大，也不宜高估其作用。
筆者認(rèn)為，在銀行負(fù)債中，盡管管制利率存款占比在不斷走低，但其絕對(duì)規(guī)模仍然非常龐大，整體利差也非�？捎^。根據(jù)2014年上市銀行中期報(bào)告的數(shù)據(jù)，上半年我國(guó)上市銀行存貸款凈息差在2.5%-3%。因此，在某種程度上，我國(guó)商業(yè)銀行仍然靠國(guó)家利率管制來(lái)生存和發(fā)展，還不是完全意義上的商業(yè)銀行。
因此，銀行就應(yīng)該為貢獻(xiàn)低成本存款的儲(chǔ)戶提供低成本的貸款服務(wù)。在美國(guó)，《社區(qū)再投資法》要求，商業(yè)銀行必須向貢獻(xiàn)存款的社區(qū)儲(chǔ)戶提供低成本、長(zhǎng)期化、穩(wěn)定性的貸款。在我國(guó)，一方面，在獲得較高的理財(cái)收益上，中低收入人群存在知識(shí)上的障礙。數(shù)據(jù)表明，收入越高的人、越懂得如何打理自己的資產(chǎn)，獲得的資產(chǎn)收益也高，而中低收入人群則恰恰相反；另一方面，在獲得較高的理財(cái)收益上，中低收入人群也存在門檻上的障礙，收益率越高的理財(cái)，門檻也越高，這往往是高收入人群扎堆的領(lǐng)域，而低收入人群則無(wú)法企及。
可以說(shuō)，在60%的存款中，中低收入人群是低成本存款的主要貢獻(xiàn)者。因此，在政策性住房金融機(jī)構(gòu)還未建立的情況下，商業(yè)銀行必然承擔(dān)著政策性住房金融的職能，有義務(wù)開展具有政策性住房金融性質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)。而且，低成本存款主要是中低收入人群貢獻(xiàn)的，而中低收入人群對(duì)于首次購(gòu)房和改善住房的需求最為急迫，通過(guò)低成本貸款買房的需求也最為急迫。
目前，商業(yè)銀行之所以不愿意發(fā)放個(gè)人房貸，與房貸業(yè)務(wù)相對(duì)于表外業(yè)務(wù)、消費(fèi)貸款等高收益資產(chǎn)業(yè)務(wù)相比來(lái)說(shuō)，收益偏低有關(guān)，這多少與商業(yè)銀行承擔(dān)的政策性職能不相符。本質(zhì)上看，商業(yè)銀行不能一直拿著老百姓貢獻(xiàn)的低成本存款去一味追求利潤(rùn)，甚至是高風(fēng)險(xiǎn)的表外業(yè)務(wù)利潤(rùn)，而這些高風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)在未來(lái)可能造成的損失，卻完全由納稅人承擔(dān)。
另外，類似于貨幣政策對(duì)“三農(nóng)”和“小微”的支持，既然首套房貸和改善性房貸具有民生屬性、政策屬性，理應(yīng)被納入貨幣政策“定向?qū)捤伞钡姆懂�。在MBS和專項(xiàng)金融債券短期內(nèi)難以貢獻(xiàn)可觀房貸資金，降低房貸成本的情況下，“定向?qū)捤伞币粚?duì)一的特性，有利于從源頭上降低房貸資金來(lái)源成本，直接對(duì)接首套住房和改善性住房的貸款需求。