國際零售巨頭沃爾瑪，正在加碼中國商業(yè)地產(chǎn)投資。
近期，沃爾瑪坐落于廣東珠海香洲區(qū)明珠路及旅游路周邊地塊的珠海樂世界正式奠基，該購物中心的建筑面積約10萬平方米，預(yù)計2016年落成營業(yè)，擬投資約6億元人民幣。
在一份沃爾瑪美國總部國際事務(wù)發(fā)言人瓊?紐博得（Jo Newbould）發(fā)送給時代周報記者的官方資料中稱，珠海樂世界是沃爾瑪在中國自行開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營管理的第一個購物中心，沃爾瑪旗下山姆會員商店將成為該購物中心的主力店。
沃爾瑪方面同時稱：“珠海樂世界位于珠海市內(nèi)非常繁榮的地區(qū)，有良好的道路交通設(shè)施，這一地理位置對于建山姆會員店以服務(wù)商業(yè)群體和廣大會員而言非常理想，也能帶動周邊商圈和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展�！�
不過，沃爾瑪方面以“地產(chǎn)團隊不愿意透露更多信息”為由，婉拒了時代周報記者對上述購物中心項目以及商業(yè)地產(chǎn)布局的進一步了解。
根據(jù)沃爾瑪（中國）投資有限公司8月份發(fā)布的消息，沃爾瑪中國剛剛宣布了新的地產(chǎn)團隊，而該新地產(chǎn)團隊的負責人則為沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)業(yè)務(wù)負責人夏必得（Peter Sharp）。
沃爾瑪方面對夏必得的職責描述為：“將帶領(lǐng)山姆會員商店中國地產(chǎn)團隊，幫助山姆業(yè)態(tài)制定使其更快速增長的發(fā)展計劃。他還將繼續(xù)帶領(lǐng)沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)，開發(fā)以山姆會員商店為主力店的購物中心�！�
布局三、四線城市
沃爾瑪方面將珠海樂世界項目定位為“社區(qū)型購物中心”。
根據(jù)沃爾瑪方面今年4月份公布的招標信息顯示，珠海樂世界項目的實際地址在“香洲區(qū)前山廣珠公路北側(cè)，金鳳路西側(cè)”。該建筑將是一幢4層高的購物中心，并設(shè)有兩層高的地下室，包括了購物中心、商場、零售超市、餐飲以及地下停車場。
一位珠海本地的市民向時代周報記者描述：沃爾瑪上述購物中心所處地塊實際已近珠海、中山交界，周邊興建了大量住宅。“尤其是中山界內(nèi)一側(cè)，因為明顯的價格優(yōu)勢，住宅密集�！�
項目負責人夏必得曾經(jīng)在公開演講中談及：“購物中心里有些店鋪的規(guī)模會大于當?shù)氐氖袌鲂枨�，實際上如果從小規(guī)模的項目做起，購物中心的面積、租戶的數(shù)量類型都更加有可能跟社區(qū)相配套，以達到更高的績效，然后我們才可以根據(jù)時間情況來擴大規(guī)模�！�
在當時的演講中，夏必得同時表示：“沃爾瑪主力店購物中心的建設(shè)，我們會關(guān)注大小型號的規(guī)劃�！�
此外，沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)招商和資產(chǎn)管理副總裁潘麗君曾對媒體透露過，沃爾瑪在華自行投資開發(fā)購物中心項目啟動在2012年，其計劃在2-3年的第一階段的開發(fā)周期內(nèi)，開發(fā)出有4家購物中心的資產(chǎn)包。
而去年，沃爾瑪方面已經(jīng)披露在華購物中心選址或集中于三、四線城市。
根據(jù)目前已有的報道顯示，亞洲不動產(chǎn)公司總裁夏必得與廣東梅州市、揭陽市、汕尾市、四會市、潮安縣都有過接觸、會談，后者都在會談中表達希望沃爾瑪投資入駐當?shù)亍?/p>
而今年9月份《南方日報》的報道則稱，沃爾瑪公司計劃在惠州設(shè)立山姆購物中心，并稱“沃爾瑪正謀劃在珠三角多個市布點建立山姆購物中心，這批項目定位為社區(qū)型購物中心，也是沃爾瑪進軍中國商業(yè)地產(chǎn)的重要一步”。
此外，四川德陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會的信息顯示，夏必得團隊也曾就“在德陽設(shè)立綜合性商業(yè)購物中心相關(guān)事宜”到該地考察，并披露了“該項目由沃爾瑪在當?shù)爻闪ⅹ毩⒌姆ㄈ藱C構(gòu)，并獨立拿地修建獨棟的純商業(yè)綜合體，以山姆會員店為主力租戶，各種業(yè)態(tài)的商家涵蓋時尚服飾、餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)等各方面，停車位將達到1000個以上”。
低租金優(yōu)惠不再
沃爾瑪在華布局商業(yè)地產(chǎn)之舉，業(yè)內(nèi)普遍解讀或為受到零售業(yè)市場低迷大環(huán)境的影響。
今年2月份公布的財報中，沃爾瑪國際部門的凈銷售額同比下滑0.4%，是唯一下滑部門。沃爾瑪國際業(yè)務(wù)最大貢獻地區(qū)墨西哥正在面臨著腐敗指控，且由于國內(nèi)消費力低迷，單店銷售額連續(xù)7個月下滑；而另一個人口大國印度則拒絕外商直接投資，沃爾瑪只能轉(zhuǎn)而與印度巴蒂集團合作，打造現(xiàn)購自運的批發(fā)倉庫模式。不過，去年10月，該項合作宣告失敗。
盡管沃爾瑪中國區(qū)業(yè)務(wù)占全球銷售量尚不足5%，但根據(jù)沃爾瑪方面給出的數(shù)據(jù)，2013年，沃爾瑪中國銷售增幅高達24.5%�！爸袊袌鲇袧摿Τ蔀槊绹馕譅柆斣谌虻牡诙笫袌�。”
但中國市場的現(xiàn)實或許并沒有沃爾瑪方面描繪得這般美好。一項公開的數(shù)據(jù)稱，沃爾瑪2013年中國區(qū)市場份額跌至5.7%，已被華潤萬家所趕超。沃爾瑪方面的實際行動，也是自2013年開始進行了一輪調(diào)整，去年10月，沃爾瑪對外宣布：到2015年底之前，公司將在中國關(guān)閉約25家業(yè)績表現(xiàn)欠佳門店。
一位證券公司零售行業(yè)分析師向時代周報記者稱，外資零售企業(yè)在華業(yè)務(wù)近幾年來普遍低迷，或?qū)⑦M入調(diào)整期。
“其實你可以看到，tesco賣掉了，家樂福之前也有新聞傳說要賣股權(quán)，沃爾瑪在國內(nèi)也算是做得不溫不火，這幾年的行業(yè)情況是，食品價格在往下走，銷售也不好，成本又在上升，太多公司都出現(xiàn)了同比下降。所以這段時間對于整個行業(yè)也是一個調(diào)整期，本土企業(yè)也在起來，對他們來說也有影響，所以他們現(xiàn)在的日子跟過去幾年相比也不好過，大不相同了，都是在調(diào)整期�！鄙鲜龇治鰩煼Q。
與此同時，沃爾瑪20世紀90年代因“國際零售巨頭”的金字招牌而在各地享受的各種政策優(yōu)惠也已因本土企業(yè)的崛起，以及自身經(jīng)營狀況的下行等原因而受到?jīng)_擊。
據(jù)悉，2005年，沃爾瑪進入重慶市場，在九龍坡區(qū)落成2萬多平方米的大賣場。彼時，廣場業(yè)主與沃爾瑪開出10年免租、40年租期，以及0.5元/平方米/天的條件，而當?shù)卣畡t返還三年營業(yè)稅。
但到了2011年，重慶市政府對沃爾瑪“綠色豬肉門”開出了269萬元、停業(yè)半月的罰單，很多業(yè)內(nèi)人士將其視為政府對外企的態(tài)度正在悄然變化。
而早年，沃爾瑪也曾憑借其自身消費者號召力而獲得各類商業(yè)地產(chǎn)項目的青睞，并因此獲得了低租金等優(yōu)惠。但如今，這一優(yōu)勢也已不再。
如2001年，萬達廣場曾與沃爾瑪簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，后者為前者“先租后建”的訂單地產(chǎn)招商活動“背書”，后者則為前者提供優(yōu)惠。但是到了2009年，永輝超市成為萬達的新戰(zhàn)略伙伴，未來計劃1/5的門店進入萬達廣場，沃爾瑪與萬達廣場等主要租戶15年左右的長租約即將到期，面臨租金暴漲的困境。
“歷史上的情況是，外資公司早前確實可以租到相對便宜的物業(yè)，或者租金也相對便宜，因為招商引資，外商企業(yè)比較受歡迎。但這幾年，這些情況已經(jīng)慢慢改變了，而且本土企業(yè)拿地的能力也不見得比他們差，像A股永輝，港股大潤發(fā)，這兩個是業(yè)內(nèi)比較標桿的商業(yè)企業(yè)，或者說大家都愿意請他們?nèi)プ赓U物業(yè)�！鄙鲜龇治鰩熢u價道。
商業(yè)地產(chǎn)補貼零售業(yè)
在楚睿商業(yè)董事長黃文杰看來，沃爾瑪在華開發(fā)并持有物業(yè)的策略，目的或為降低風險并尋求新的增長點。
“這么多年來，商場行業(yè)的市場價值總體是上升的，如果物業(yè)是自身持有的話，不僅是日常零售經(jīng)營，物業(yè)增值本身也會給他們帶來利潤。如果物業(yè)是通過自身經(jīng)營來增值的，就相當于他們的經(jīng)營獲得了雙倍的收益，同時也降低了業(yè)主升租或者不租給他們的風險，既避開風險，又能帶來雙重的收益—經(jīng)營收益和增值收益�！�
不過，黃文杰同時向時代周報記者指出，持有物業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向，“我所知道的還有麥德隆、家樂福，其實他們近期都有這種動向，就是有意持有物業(yè)”。
實際上，早在2012年中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的調(diào)查顯示，國內(nèi)零售企業(yè)超過半數(shù)都涉足商業(yè)地產(chǎn)，以此貼補零售主業(yè)的做法已經(jīng)蔚然成風。2012年，旗下有食品、百貨、酒店等多板塊業(yè)務(wù)的雨潤集團宣布在2015年完成建設(shè)50個商業(yè)綜合體；2013年，進軍商業(yè)地產(chǎn)的紅星美凱龍集團旗下紅星商業(yè)表示，將在2020年完成100個愛琴海購物中心的建設(shè)；英特宜家購物中心集團投資100億元在北京、無錫、武漢開發(fā)購物中心。
與此同時，黃文杰也預(yù)測，盡管國內(nèi)的大型零售設(shè)施建設(shè)在一定區(qū)域、局部，尤其是在一些核心傳統(tǒng)商圈里呈現(xiàn)飽和，但沃爾瑪所提的“社區(qū)型購物中心”，未來幾年將進入一個快速發(fā)展期。
“過去的近20年時間里，購物中心都主要集中在城市的核心區(qū)域，更多的是一種都市型購物中心，這也是過往開發(fā)的一個重點。但在10多年時間里，房地產(chǎn)發(fā)展了，每個城市的格局都發(fā)生了變化，出現(xiàn)了扁平化發(fā)展的趨勢，扁平化的意思就是有更多細的區(qū)域形成，有更多商業(yè)市場空缺點。其實一個城市不能承載非常多的都市型購物中心，但是社區(qū)型購物中心只針對一部分區(qū)域里的客流，10萬或者20萬的客戶群已經(jīng)可以支撐社區(qū)型的生存空間。一般的說法是，五六十萬的人口才能養(yǎng)活一個都市型購物中心，但社區(qū)型購物中心可能5萬人就可以養(yǎng)活。”黃文杰分析。
不過，這一業(yè)態(tài)也并非沃爾瑪獨家創(chuàng)新。實際上，國內(nèi)諸多住宅開發(fā)商如萬科、世茂、花樣年等，以及商業(yè)地產(chǎn)商寶龍地產(chǎn)等，均已在“社區(qū)型商業(yè)”方向發(fā)力。
而作為欠缺開發(fā)經(jīng)營的零售商沃爾瑪，此番在華加碼商業(yè)地產(chǎn)能否真正為其帶來業(yè)績增長同樣有待驗證。
“沃爾瑪在中國做持有物業(yè)并不能改變實質(zhì)，商業(yè)的本質(zhì)不在于你持不持有購物中心，在于你賣的東西是不是受歡迎、快周轉(zhuǎn)，價格是不是合適。所以持有物業(yè)可能對它的短期成本會有幫助，但不改變現(xiàn)在的實際情況�！鼻笆隽闶坌袠I(yè)分析師表達了其謹慎的觀點。