國慶黃金周后，淘寶房產攜手余額寶聯合20余家開發(fā)商推出余額寶認購的新模式。淘寶稱，用戶通過余額寶訂購房產能同時享受產品所帶來的收益，凍結在用戶賬戶中的資金安全規(guī)范。遇到需要退訂時可直接在線上申請，免去來回跑售樓現場的麻煩。
然而，普通購房者畢竟是把真金白銀打給電商，其間是否真的毫無風險呢？多位業(yè)內人士坦言，房地產互聯網營銷的創(chuàng)新精神值得鼓勵，然而相關法律法規(guī)迄今對相關領域的關注以及監(jiān)管尚不到位，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權益是否能得到切實保障亟待重視。
文/記者賴偉行
焦點1：
訂金存入電商是否違規(guī)？
把訂金存入余額寶賬戶的行為本質上是把購房者本應交給開發(fā)商的資金存入并非監(jiān)管部門的第三方，在目前的制度下，是否存在漏洞和風險呢？
記者從廣州市國土房管局了解到，為了保證預售的商品房能夠順利完工，廣州目前商品房預售款的監(jiān)管采用監(jiān)管機構、銀行、房地產開發(fā)企業(yè)三方簽訂協(xié)議設立預售款專用賬戶的方式。上月正式公布的《廣州市房屋交易監(jiān)管辦法》進一步規(guī)范了專用賬戶的監(jiān)管，其中第16條規(guī)定了房地產開發(fā)企業(yè)使用專用賬戶收存商品房預售款的義務，以及專用賬戶開戶銀行按照協(xié)議收存、劃撥資金并更新資金使用情況的義務，以保障預售款能全額進入專用賬戶、全額接受監(jiān)管。而第44條更明確房地產開發(fā)企業(yè)沒有使用預售款專用賬戶首存商品房預售款，將被責令限期改正，降低或者注銷其房地產開發(fā)資質，并可處以違法收存款項20%的罰款。
“從道理上說，購房者交納的訂金也屬于開發(fā)商預售款的一部分，按照目前的規(guī)定，開發(fā)商和代理行都是沒有資格直接收取的�！焙细环康禺a經濟研究院院長龍斌分析，相關法規(guī)目前沒有對訂金存入電商作出具體的規(guī)范，所以把訂金存入“余額寶”的行為，應該屬于打政策“擦邊球”。而既然這部分資金脫離了政府部門的監(jiān)管賬戶，就自然會存在一定的安全風險。
“天津、杭州等地都已經意識到類似問題，開始呼吁加強對這類資金的監(jiān)管�！饼埍蟊硎荆安糠蛛娚探槿胧杖≠彿空哂喗鸬臉I(yè)務，就曾經發(fā)生過購房者因為對價格不滿意等因素放棄購房、但隨后資金卻不能及時退還的情況。購房者一旦遇到網上退訂不及時的糾紛，實際上權益是無法得到保障的。
為此，在鼓勵開發(fā)商推出類似創(chuàng)新的同時，相關部門也應該在目前整體資金量占比還不算太大的時候，提前介入制定相應的政策，以降低購房者在這一過程中的風險，維護消費者的合法權益。
焦點2：
不按時交樓、“爛尾” 找誰？
市民耿女士認為，互聯網電商聯手開發(fā)商，這一新興商業(yè)模式是建立在參與各方都遵守游戲規(guī)則的基礎上的，隨著參與規(guī)模的擴大，未來存在一些良莠不齊的市場參與者不守規(guī)則的可能，萬一購房者交了“血汗錢”最后因為種種原因收不了房，或者開發(fā)商不能按時交樓，究竟應該找誰？
“從淘寶網點的交稅問題，再到未來電商賣樓可能出現的糾紛，都在倒逼政府盡快出臺相關機制監(jiān)管�！睆V東省房協(xié)理事趙卓文分析，互聯網思維運作下的房地產商，將蛻變成為橫跨“地產+物業(yè)+金融+中介+家政+電商”等領域的超級平臺和商業(yè)公司，勢必會影響整個行業(yè)。雖然互聯網思維與房地產業(yè)的結合仍處于探索階段，但總體融合的趨勢已經不可改變。
有關人士表示，內地剛推出商品房預售制度時，參考了香港賣“樓花”的方式，當時開發(fā)商和代理行都可以收取購房者的資金，結果滋生出大量問題，產生了“爛尾樓”等問題。而電商收取訂金其實與這類模式有相似之處，未來甚至有可能變?yōu)槭杖≠彿咳说姆靠睢谋Ｕ腺彿空叩慕嵌瘸霭l(fā)，相關部門應該及早意識到這一趨勢，制定預案。長遠而言，房地產與互聯網的融合要求終結當前存在的商品房預售制度，只有現樓售房，通過互聯網平臺支付資金的購房者才能100%避免開發(fā)商不能按時交樓和出現“爛尾樓”的風險。
焦點3：
線上比線下真的更便宜？
目前，電商結合房地產營銷，不少以“更低的價格”為賣點吸引購房者，像余額寶認購模式稱其為購房者省下的成本比線下購房要低�！叭绻荒芨阋�，那么線上購房的競爭力其實也不大�！笔忻裢跸壬硎�。
中原地產項目部總經理黃韜認為，實際上從之前推出的各種房地產互聯網營銷來看，線上線下的優(yōu)惠其實基本是一樣的�！袄鐓⑴c電商購房可以有額外的購房折扣，難道開發(fā)商就不把這個折扣給其他的購房者嗎？再如網購消費可以抵償房款，而就人均4萬元的年網購消費額而言，開發(fā)商在一些樓盤稍微升價2%左右，就可以抵消這一優(yōu)惠了�！秉S韜認為，當前電商和開發(fā)商結合售房，依然是噱頭大于實際，博“宣傳”的意味更濃。關鍵在于房子不同于褲子和鞋子，同一個樓盤同一棟樓同一層，開發(fā)商可以給出不同單位不同的定價，而這些定價又具有可浮動性，所以短期內電商還只是能起到支付平臺和“吸客”的作用。
另一方面，線上線下同時參與登記認購怎么辦？開發(fā)商如何確保購房者之間在選房時的公平？黃韜表示，在目前的網絡技術下，考慮到房產的巨大價值，購房者在最后選房時始終要到開盤現場，才能避免出現選房作弊和其他糾紛。在這一層面上，與線下購房者其實是沒有差別的。
記者手記
又抵又安全才是硬道理
房價不菲，房子既是老百姓資產保值增值的途徑，也是工薪族在城市扎根落戶的希望所在。近年來，樓市調控不斷深化，開發(fā)商的營銷手段不斷推陳出新，電商企業(yè)通過信息科技讓買賣雙方通過線上接洽，有效降低交易成本，這一愿望固然美好，然而，如果政府部門相關政策沒有跟上，購房者的權益無法保障，很可能引發(fā)房產登記、稅收等一系列問題。
毋庸置疑，這個年代各行各業(yè)都在受到互聯網的沖擊，但是買房不是買雙拖鞋。如果把房地產業(yè)和互聯網業(yè)比作正在熱戀的戀人，那么要讓他們真正走入婚姻的殿堂，還有很長一段路要走。畢竟，解決不了安全和成本上的核心問題，電商賣房就不具備真正的競爭力，這才是老百姓真正在乎的地方。