限購尚未放開，很多人對一線城市還存有觀望情緒。 CFP 供圖
“購房最好時機(jī)來臨，您還在等什么？”相信很多人在國慶期間都收到了諸如此類的樓盤推銷短信。這是政策市下中國樓市的特別之處，9月30日下午，央行的一紙通知給限貸政策松了綁，市場信心一下子洶涌噴發(fā)。
這份名為“央四條”的文件中，執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的新規(guī)，7折利率政策重回市場，這代表房地產(chǎn)信貸政策開始走向全面放松。在此之前，執(zhí)行了4年多的限購政策在絕大多數(shù)城市放開。截至目前，只有三亞和北、上、廣、深等5個城市還在執(zhí)行限購政策。
被壓抑已久的購房需求將得到釋放，在杭州、南京、蘇州、武漢、上海等城市，國慶期間看房的人多了起來。賣得好的房企紛紛在網(wǎng)上曬成績，保利、萬科等大鱷7天內(nèi)70億-80億元的銷售額，已是不少小房企一年的銷售量。房企漲價論風(fēng)云四起。
但這并不意味著成交量的大爆發(fā)，房地產(chǎn)市場難以重現(xiàn)2009年的盛況。在時代周報(bào)記者采訪的不少業(yè)內(nèi)人士看來，房貸新政意在刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)和投資需求，帶動經(jīng)濟(jì)整體回暖，但其政策效果，還要看銀行信用投放的落實(shí)情況、房地產(chǎn)庫存的去化情況等。
名符其實(shí)“黃金周”
“央媽”為房企黃金周攬客，這句笑評得到印證，市場對政策的敏感可謂立竿見影。
“想買的人一下子多了很多，現(xiàn)場的熱鬧程度是今年從未見過的，”在這波陽光普照的行情下，一線房企代表們笑逐顏開，易居中國有關(guān)人士對時代周報(bào)記者透露說，從其全國代理銷售樓盤的認(rèn)購數(shù)據(jù)來看，“十一”期間成交量環(huán)比上周上漲100%，接近2013年黃金周的水平。
賣得好紛紛在網(wǎng)上曬成績。在黃金周7天時間里，保利地產(chǎn)瘋狂進(jìn)賬70億元，恒大攬金70億元，萬科不聲不響賣了80多億元，樓市黑馬陽光城認(rèn)購50億元，華潤置地、融信等也賣了30億元。
對限購限貸松綁感觸最深的，還屬綠城。在融創(chuàng)入主綠城后，其銷售表現(xiàn)變得兇猛， 8月份在杭州地區(qū)完成超過23億元的網(wǎng)簽，創(chuàng)下今年單月城市銷售紀(jì)錄之外，9月份，杭州銷售額已經(jīng)超越了萬科。國慶7天，綠城僅在杭州一個城市賣了11億元。
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，綠地集團(tuán)較去年同期增長70%；世茂國慶期間日均認(rèn)購量較9月日均增長3-4成。
并不是所有的開發(fā)商都拿到了這一輪喜從天降的“紅包”，一些中小開發(fā)商也遇到黃金周顆粒無收的情況。
這種分化不僅出現(xiàn)在大小房企間，在城市成交上體現(xiàn)更為明顯。節(jié)后，時代周報(bào)記者問詢10多家房企內(nèi)部人士得知，國慶期間，一手房來電來訪量大幅回升，成交量也有回暖，一些二線城市對新政反響最好，三、四線城市較為一般，一線城市表現(xiàn)稍弱。
在國慶前放開限購的南京，成為黃金周的亮點(diǎn)。據(jù)南京當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，7天內(nèi)南京樓市賣出2840套房，日均認(rèn)購?fù)黄?00套，創(chuàng)下南京國慶長假商品住宅銷售的歷史紀(jì)錄。
就在“雙限”松綁前夕，南京樓市完全處于一片寒冰之中。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，南京房價已經(jīng)連續(xù)3個月呈下跌態(tài)勢。今年6月新建商品住宅價格遇到“拐點(diǎn)”下跌0.6%，7月房價環(huán)比下跌1.1%，8月跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至1.3%。
比較難看的是一線城市的成交，如上海，來自上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，10月1日-7日期間，上海市商品住宅成交面積為6.97萬平方米，同比下跌26.12%；成交637套住宅，同比下跌24.62%；成交均價25451元/平方米，同比上漲11.38%。
“限購尚未放開，很多人對一線城市還存有觀望情緒�！币拙又袊偛枚∽骊欧Q，這也是黃金周期間，二、三線城市數(shù)據(jù)上揚(yáng)，一線城市走低的重要原因。
“漲價說”尚為時過早
超預(yù)期的救市力度下，醞釀漲價的暗潮洶涌，綠城是騷動的第一家。
10月1日，在央行、銀監(jiān)會放松房貸通知出臺的第二天，綠城傳出漲價消息。一份在微信朋友圈中流傳的綠城內(nèi)部文件提及，綠城浙東區(qū)域的各項(xiàng)目自11月1日起漲價5%-10%。
綠城浙東區(qū)域負(fù)責(zé)人不久后對媒體證實(shí)了該文件的真實(shí)性，稱目前正在“根據(jù)不同項(xiàng)目及成本關(guān)系逐一梳理（價格）”，這些項(xiàng)目涵蓋舟山、新昌、諸暨、余姚、紹興、寧波等城市。
綠城品宣部門的態(tài)度則相對謹(jǐn)慎，稱所有涉及價格上調(diào)的文件，必須經(jīng)過集團(tuán)營銷部門的批準(zhǔn)才能正式生效，而上述漲價文件尚未通過批準(zhǔn)。此外，綠城其他區(qū)域還沒有大幅跟進(jìn)的跡象。
連夜提價的不在少數(shù)。在綠城的大本營杭州，一家樓盤的戶外廣告語已瞬間改為“一直很貴，馬上更貴”。而綠城之后，綠地、恒大、新城控股、碧桂園等多家大型房企的內(nèi)部文件也相繼流出，版本不一，但共同特點(diǎn)是漲價在即，節(jié)后執(zhí)行。
如一份以綠地京津事業(yè)部名義發(fā)出的加急文件，就稱經(jīng)集團(tuán)批示，京津事業(yè)部下轄所有商辦、住宅產(chǎn)品銷售價格自10月8日起統(tǒng)一上調(diào)，上調(diào)比例不低于10%。
綠地副總裁、京津事業(yè)部總經(jīng)理石文紅隨后回應(yīng)稱，文件是“謠傳，沒有這回事，價格調(diào)整集團(tuán)有標(biāo)準(zhǔn)流程規(guī)定，不可能內(nèi)部統(tǒng)一發(fā)文”。
在時代周報(bào)記者的采訪過程中，恒大、新城控股等開發(fā)商也紛紛辟謠，表示沒有在官網(wǎng)上看到類似的“內(nèi)部通知”，或者不清楚分公司的動向。
房企的諸多舉動真假難辨，但被普遍認(rèn)為是有炒作嫌疑�！懊餮廴艘豢矗椭朗菭I銷手段，大房企調(diào)價是需要項(xiàng)目、區(qū)域和集團(tuán)公司之間多個線條去商議和決定的，不可能像計(jì)劃經(jīng)濟(jì)一樣一刀切，一般不會由集團(tuán)發(fā)文統(tǒng)一行動，”上海某房企銷售負(fù)責(zé)人對時代周報(bào)記者說，但文件真假已不重要，關(guān)鍵是給外界傳遞了下階段會漲價的重要信號，為現(xiàn)階段促銷跑量沖刺成交賺吆喝。
趁信貸松動之機(jī)，快速出貨，這是房企更為主流的想法。多家房企對外表示，目前地產(chǎn)市場的基本面并沒有變化，不會因?yàn)椤把胨臈l”出現(xiàn)就對“回暖”抱過多預(yù)期，以價換量還是未來半年的主調(diào)，漲價言之過早。
事實(shí)上，大部分開發(fā)商目前更關(guān)注的是如何去庫存。高盛高華證券報(bào)告顯示，截至9月28日，其追蹤的11個城市的總庫存上升1.5%。從過去12個月滾動銷售面積計(jì)算，11個城市的庫存平均消化時間上升至17.9個月。
根據(jù)億翰智庫預(yù)估發(fā)布的今年1-9月典型房企銷售業(yè)績榜單，前20強(qiáng)房地產(chǎn)商中僅有4家完成了全年銷售目標(biāo)的70%，個別企業(yè)的完成率甚至不到50%。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，以目前的趨勢看，務(wù)實(shí)的開發(fā)商仍然需要更多地下調(diào)價格，以價換量，在下一步市場上保持主動。如房貸松綁仍然無法刺激市場徹底回暖，接下來等待開發(fā)商的，一定是殘酷的行業(yè)整合和淘汰，“只有20%的企業(yè)能活下來。”
7折利率優(yōu)惠難落地
成交回暖反轉(zhuǎn)未明，央行新政細(xì)則尚待落實(shí)，力度也有待進(jìn)一步觀察。
“認(rèn)貸不認(rèn)房”的央行新規(guī)頗惹人眼，最低7折的利率優(yōu)惠也再度引發(fā)市場期待。招行率先落地房貸新政，明確表態(tài)從10月8日起執(zhí)行央行通知。隨后，建行、工行、農(nóng)行等紛紛發(fā)文跟進(jìn)表態(tài)。
但目前，多數(shù)銀行具體執(zhí)行的放款要求，尤其是房貸利率并未出現(xiàn)明顯變化。時代周報(bào)記者在10月8日-10日間曾致電廣州、佛山、重慶、上海等多區(qū)域的多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，但這些銀行按揭的利率還與節(jié)前一致，基本還是以基準(zhǔn)利率為主。
蘭德咨詢總裁宋延慶對時代周報(bào)記者透露說，他曾和建行的一位行長就房貸新政有過交流，得知該行目前執(zhí)行的仍是舊的房貸政策。主要因?yàn)檠胄薪o各家商業(yè)銀行的四季度新增貸款額度并沒有隨著房貸新政的出臺而上調(diào)。
事實(shí)上，房貸新政得以執(zhí)行的另一個關(guān)鍵，則是要看銀行吸納資金的價格，目前來看，首套房貸七折利率優(yōu)惠是個奢望。
“那么低的利率，銀行是沒法做的，基本上就是虧錢，這也是為什么前幾年各家銀行實(shí)際執(zhí)行利率都沒有低于基準(zhǔn)利率的原因，”重慶工行相關(guān)人士對時代周報(bào)記者說，就算工行也不太可能給首套房貸七折利率，除非不講收益�！�
據(jù)了解，央行早在2012年年底放寬貸款利率下限時就同時提出，首套房貸貸款利率最低可享受基準(zhǔn)利率的0.7倍。但此后僅有一兩家小銀行閃現(xiàn)7折房貸利率外，各家銀行推出的最低貸款利率一般在8折水平。
“說實(shí)話，二級支行不太愿意做房貸業(yè)務(wù)。目前攬儲很困難，存款少，貸款多，存貸倒掛，只能內(nèi)部高價拆借資金，” 一家國有大行支行負(fù)責(zé)人透露，去年“錢緊”過后，5年以上資金價格一度在6.5%以上�；鶞�(zhǔn)利率房貸，基本是盈虧平衡；9折房貸，一般都是虧損的。
而按照7折測算，商業(yè)銀行5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率為6.55%，7折下來就是4.585%，而5年期定存基準(zhǔn)利率為4.75%，按照多數(shù)銀行現(xiàn)行上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，實(shí)際執(zhí)行就是5.225%，這比貸款利率7折后的4.585%反倒高出0.64個百分點(diǎn)，這意味著存貸利率出現(xiàn)明顯倒掛。