房貸新政出臺(tái)已經(jīng)有兩周多了，目前在北京“貸清不認(rèn)房”政策普遍已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，但市場(chǎng)最關(guān)心的信貸折扣利好還沒(méi)有體現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前資金價(jià)格情況下，銀行吸儲(chǔ)難度非常大，這種情況下，不僅7折不可能，連9折以下的貸款折扣出現(xiàn)的可能性都非常低。
長(zhǎng)假前，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的房貸新政已經(jīng)在不少銀行開(kāi)始執(zhí)行。昨天，北京青年報(bào)記者從北京多家銀行獲悉，由于新政比較具體，所以各銀行普遍開(kāi)始執(zhí)行首套房和二套房的新認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但是在銀行具有自主決定權(quán)的房貸利率方面，目前暫未見(jiàn)松動(dòng)，首套房貸利率大多還是基準(zhǔn)，優(yōu)質(zhì)客戶在滿足一定條件的基礎(chǔ)上可以享受最低9折。
銀行
首套房利率7折鐵定虧錢
此前，工行、農(nóng)行、建行、中行、招行等銀行總行都宣布已執(zhí)行新政，內(nèi)容與央行、銀監(jiān)會(huì)的文件基本無(wú)異，并沒(méi)有進(jìn)一步的具體內(nèi)容。建行等銀行明確表示，有關(guān)的具體操作由各地分行掌握。事實(shí)上，由于新政對(duì)首套房和二套房的認(rèn)定基本明確，目前市場(chǎng)更關(guān)心首套房貸款利率和二套房的首付能否下調(diào)。據(jù)北青報(bào)記者了解，目前，農(nóng)行、工行、招行等多家銀行的北京地區(qū)細(xì)則并未正式出臺(tái)。
在分行中，建行北京市分行表示已經(jīng)出臺(tái)房貸新政細(xì)則，對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已按新政執(zhí)行，除此之外，對(duì)有一套房、未還清貸款的北京客戶，再購(gòu)房貸款首付比例由原來(lái)的70%降至60%。對(duì)外地客戶在外地沒(méi)有貸款記錄或已結(jié)清貸款且北京沒(méi)有購(gòu)房，在京購(gòu)房按照首套房政策執(zhí)行。
利率方面，在央行的通知中，首套房利率下限最低可執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍。不少銀行人士對(duì)此表示，這么低的利率銀行肯定虧錢，實(shí)際執(zhí)行利率難以在現(xiàn)有水平大幅下降。某城商行有關(guān)人士告訴北青報(bào)記者，該行的房貸細(xì)則暫時(shí)還沒(méi)有正式下發(fā)，首套房利率原則上仍會(huì)執(zhí)行基準(zhǔn)利率，對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶可以優(yōu)惠到9.5折。
據(jù)了解，目前商業(yè)銀行5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率為6.55%，7折下來(lái)就是4.585%，而5年期定存基準(zhǔn)利率為4.75%，按照多數(shù)銀行現(xiàn)行上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，實(shí)際執(zhí)行就是5.225%，這比貸款利率7折后的4.585%反倒高出0.64個(gè)百分點(diǎn)，因此銀行如果做7折貸款鐵定是虧錢的，考慮到貸款的運(yùn)營(yíng)成本，對(duì)某些銀行來(lái)說(shuō)，就算給到9折也不一定掙錢。
一家股份制銀行人士直言，該行5年以上資金內(nèi)部?jī)r(jià)格是5.6%，如果按5年期以上貸款6.55%的基準(zhǔn)利率放貸，意味著凈利差還不到1%。這1%很難覆蓋基本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、考核費(fèi)用和信用成本。
市場(chǎng)
9折的優(yōu)惠暫時(shí)也未大批實(shí)施
北青報(bào)記者在新政發(fā)布兩星期后走訪部分二手房中介后發(fā)現(xiàn)，北京市場(chǎng)未有7折利率，即便9折的優(yōu)惠暫時(shí)也未大批實(shí)施。
一些二手房中介表示，目前“貸清不認(rèn)房”政策普遍已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，即第一套房產(chǎn)貸款還清后，新購(gòu)買房產(chǎn)可按照首套房執(zhí)行。
北青報(bào)記者在采訪過(guò)程中，正好遇到有人成為新政策的受益者。張先生在新政前剛交了一套房的定金，因?yàn)樗旧碛幸惶追浚儋?gòu)買按照老政策只能是二套房，貸款利率要1.1倍。9月底新政出臺(tái)，他就符合新政策了，可以按照首套房辦理。
據(jù)了解，這主要是因?yàn)閺埾壬馁J款手續(xù)還沒(méi)有走到審批的程序，只是在提交資料階段。新政實(shí)施，他就能夠享受到優(yōu)惠。目前他辦貸款的銀行已經(jīng)讓他等候通知，等具體細(xì)則出來(lái)后就可以接著辦理了。
對(duì)于央行提出的利率優(yōu)惠，中介公司普遍表示沒(méi)有想象的力度大。目前，據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，在北京提供房貸業(yè)務(wù)的29家銀行中，首套房商貸最低為基準(zhǔn)利率的0.9倍，與7折利率相去甚遠(yuǎn)。
這幾家打折的銀行分別為中信銀行、招商銀行、匯豐銀行、浦發(fā)銀行和郵儲(chǔ)銀行。
從貸款的角度，銀行會(huì)根據(jù)信用狀況等多種數(shù)據(jù)來(lái)評(píng)估貸款人的資質(zhì)，這也是7折利率很難一刀切的原因。為了拿到略微優(yōu)惠一點(diǎn)的利率，有些購(gòu)房人還被要求附加條件，比如貸款額度一定比例的存款，辦理信用卡等。而在實(shí)際申請(qǐng)時(shí)，購(gòu)房人和銀行之間基本沒(méi)有協(xié)商和談判機(jī)會(huì)，到底是幾折完全是銀行說(shuō)了算。
專家
貸款新政可能對(duì)剛需無(wú)房戶不利
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，市場(chǎng)最關(guān)心的信貸折扣利好目前沒(méi)有體現(xiàn)，本次央行文件中，提及最低7折的首套房貸款利率下限，但這并非新政，只是常規(guī)性的條款內(nèi)容，在目前資金價(jià)格情況下，銀行吸儲(chǔ)難度非常大，不僅7折不可能，連9折以下的貸款折扣出現(xiàn)的可能性都非常低。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平也認(rèn)為，從房貸成本來(lái)說(shuō)，不大可能降到7折利率。目前，銀行的負(fù)債成本和前些年相比有了很大提升，按照目前一般的負(fù)債成本計(jì)算，再考慮利差收窄、息差收窄，如果住房貸款低于8.5折，銀行就沒(méi)有錢賺了，在9折左右銀行還可能愿意做。
連平建議，銀行應(yīng)統(tǒng)籌安排，優(yōu)先保障個(gè)人房貸業(yè)務(wù)規(guī)模，調(diào)整組織架構(gòu)，精簡(jiǎn)貸款審批流程，提高放款效率。
他建議中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)主導(dǎo)開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)定價(jià)的指引和協(xié)調(diào)，在支持民生消費(fèi)的同時(shí)，兼顧銀行運(yùn)營(yíng)的商業(yè)可持續(xù)性。房貸利率調(diào)整下限的確定應(yīng)充分考慮銀行的利差狀況、營(yíng)業(yè)成本和風(fēng)險(xiǎn)成本，使銀行具有持續(xù)支持個(gè)人住房貸款的積極性。
張大偉還擔(dān)心，新政執(zhí)行后剛需可能受到歧視，松綁的二套房政策，可能會(huì)對(duì)剛需無(wú)房戶不利，如果銀行額度不變，銀行必然會(huì)更愿意貸款給已經(jīng)結(jié)清貸款的擁有一套房業(yè)主，這種業(yè)主還款能力強(qiáng)。后續(xù)可能銀行針對(duì)不同客戶有不同的執(zhí)行政策，所以剛需可能受到影響。
文/本報(bào)記者 程婕 范輝