2014年9月30日，中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合公布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。這是時(shí)隔6年后，銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)再次明確購買首套房首付三成、房貸利率最低打7折的政策；與此同時(shí)，央行還修改了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸款還清再購房享受首套房政策；未實(shí)施或已取消限購城市，購買第三套住房不限貸。國泰君安首席宏觀分析師任澤平評(píng)論稱，這是迄今為止最具力度的救市政策，與2008年的救市政策類似。2008年10月22日，央行曾出臺(tái)政策，明確金融機(jī)構(gòu)的房貸利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。
在今年樓市的“金九月”以慘淡業(yè)績收?qǐng)龅木置嫦�，全國多�?shù)省會(huì)城市相繼取消限購政策，如今放松限貸的政策開始登場(chǎng)，被很多房地產(chǎn)業(yè)人士視作中國樓市的救市步伐正逐步升級(jí)。那么，金秋十月，樓市會(huì)迎來“小陽春”？
今年國慶黃金周期間，某某房地產(chǎn)商邀10余對(duì)新人組團(tuán)參加“國慶看房一日游”活動(dòng)
四大行明確開始執(zhí)行新政
資金成本高，7折利率恐難現(xiàn)身
新政出臺(tái)，各大商業(yè)銀行是如何執(zhí)行的呢？ 10月4日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪了工農(nóng)中建四大銀行在北京的房貸業(yè)務(wù)部門人士，了解相關(guān)政策執(zhí)行情況。
中國銀行北京信貸負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，目前已經(jīng)接到上級(jí)通知，按照央行最新通知，申請(qǐng)人名下沒有或者如果已經(jīng)還清之前房子的貸款，則可以按照首付三成的政策執(zhí)行，但是對(duì)于利率打折，要等到節(jié)后上班銀行再出具體的細(xì)則。
農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行方面則表示暫時(shí)未接到更新后的通知，對(duì)于目前來銀行咨詢的客戶，仍然按照9月30日通知發(fā)出之前的政策予以說明。
而建設(shè)銀行方面則表示，如果申請(qǐng)按揭貸款人所購住房為第一套住房，則可以根據(jù)貸款申請(qǐng)人的信用資信情況給予折扣，但是，若屬于二套房貸則無優(yōu)惠。
記者了解到，在國慶長假期間北京地區(qū)四大國有商業(yè)銀行對(duì)于新政的執(zhí)行時(shí)間未形成統(tǒng)一的步伐，且對(duì)于基準(zhǔn)利率折扣問題，尤其是哪些客戶能給予打折，打幾折，各家銀行尚未出臺(tái)具體細(xì)則辦法。
不過長假結(jié)束后，四大行都已明確開始執(zhí)行新的房貸政策。
一些銀行業(yè)人士表示，由于當(dāng)前銀行自身的資金成本高，房貸業(yè)務(wù)對(duì)于銀行而言本來就沒多少利潤，目前銀行在售的理財(cái)產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率多在5%左右，如果房貸利率按照目前基準(zhǔn)利率打7折來執(zhí)行就是4.5%，這對(duì)于銀行顯然是虧本生意，預(yù)估銀行執(zhí)行房貸7折優(yōu)惠的動(dòng)力不太足。在2009年，各大銀行的房貸利率也曾按照基準(zhǔn)利率打7折來執(zhí)行，不過隨著2010年國家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，這一優(yōu)惠就消失了。
樓市打噴嚏，經(jīng)濟(jì)遇冷
9月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了8月份房價(jià)數(shù)據(jù)，與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有68個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有1個(gè)。
上海易居房地產(chǎn)研究院對(duì)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單算術(shù)平均，計(jì)算得知，8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅1.2%，延續(xù)了5月份開始的下跌態(tài)勢(shì)，且跌幅明顯擴(kuò)大，再創(chuàng)近10年最大。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，自2012年6月份以來，70個(gè)大中城市房價(jià)連續(xù)上漲23個(gè)月。今年5月份開始，房價(jià)指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比下跌，而6—8月份跌幅開始擴(kuò)大，包括一二三線城市、一二手房等都出現(xiàn)了大降溫。越來越多的城市步入房價(jià)下跌的通道，會(huì)進(jìn)一步加重市場(chǎng)的看跌情緒。
國家統(tǒng)計(jì)局綜合司的郭同欣在解讀8月份中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)時(shí)亦指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的累積效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，對(duì)相關(guān)領(lǐng)域生產(chǎn)、投資和消費(fèi)的影響加大。房地產(chǎn)行業(yè)一頭連著投資，一頭連著消費(fèi)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長影響較大。商品房銷售面積和銷售金額持續(xù)下降，直接影響了房地產(chǎn)投資和相關(guān)投資品生產(chǎn)增長。
郭同欣表示，近期我國建材市場(chǎng)如鋼材產(chǎn)量、水泥產(chǎn)量的增速均有不同程度回落，8月份平板玻璃的產(chǎn)量甚至同比還在下降。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也間接影響了相關(guān)消費(fèi)類產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售。如8月份，家用洗衣機(jī)產(chǎn)量同比下降7.5%，上月為增長6.2%；彩色電視機(jī)產(chǎn)量增長3.0%，比上月回落11.2個(gè)百分點(diǎn)。
不過，監(jiān)管層此次救市力度之大，還是超出了業(yè)界的預(yù)計(jì)。以貸款購買二套房的首付比例而言，其中在2007年以前，二套房首付比例僅為30%，2007年9月，國家出臺(tái)政策，提高二套房首付比例至四成，同時(shí)貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍；2010年9月二套房首付比例為50%，2011年1月二套房首付比例為60%，其比例從30%提高到60%用了四年的時(shí)間，而且是逐步提高首付比例。而此次降低二套房首付比例，一下子直接從60%降到了30%。
黃金周京城樓市成交活躍
相比以往樓市的“金九銀十”，今年的“金九”樓市在上半年的低迷狀態(tài)下依舊沒有好轉(zhuǎn)。新政的出臺(tái)，是否能促成“銀十”呢？
十一黃金周期間，記者采訪了北京多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和部分樓盤。北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一位資深經(jīng)紀(jì)人對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，相對(duì)于9月，二手房市場(chǎng)確有變化，十一假期間成交比較多，成交客戶群體多為改善性消費(fèi)者。不過，由于批貸放款流程需要時(shí)間，暫時(shí)還沒有客戶享受到利率打折的優(yōu)惠，具體的還要等10月8日以后，每家銀行予以確定。
而在一手房市場(chǎng)，記者看到，位于北京市大興南的固安英國宮售樓處，十一期間前來看房的客戶非常多。置業(yè)顧問小謝說，國慶節(jié)這幾天來看房的客戶比十一之前多，成交量也上去了，成交客戶多為首次置業(yè)，明顯有回暖的跡象，且現(xiàn)在開發(fā)商還準(zhǔn)備漲價(jià)。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，“房貸新政”真正落地，對(duì)被壓抑的合理住房需求的釋放會(huì)形成利好，能刺激樓市成交量的復(fù)蘇，并對(duì)房價(jià)止跌企穩(wěn)形成利好。
胡景暉認(rèn)為，新政對(duì)于投資、投機(jī)性需求仍保持較為嚴(yán)格的限制，比如擁有一套住房但沒有還清房貸的購房者，或者再貸款購買非普通商品住房的購房者，并不能享受首套房的優(yōu)惠信貸政策�！胺抠J新政”落地將有利于樓市交易量的復(fù)蘇，但不會(huì)導(dǎo)致由于購房需求的猛增而引發(fā)房價(jià)暴漲。
自2008年以來房貸政策的流變
2008年10月22日
中國人民銀行宣布，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。中國人民銀行表示，對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持；對(duì)非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高。
2010年1月10日
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》：加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
2010年9月29日
《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》：對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。
2011年1月26日
國務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，要求對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
2014年9月30日
《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》：對(duì)于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。