中新網(wǎng)杭州9月28日電(見習(xí)記者 倪晨琪)近日，關(guān)于“四大行將放松房貸，還清貸款再購(gòu)房即算首套”的消息在坊間鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。四大行之后也相繼作出回應(yīng)表示政策暫未變，各行將密切關(guān)注市場(chǎng)發(fā)展，適時(shí)調(diào)整。
躁動(dòng)的市場(chǎng)得到暫時(shí)平靜，但是其留給市場(chǎng)的思考與討論余溫仍存。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示，消息并不是空穴來風(fēng)，整體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，限貸放松是大勢(shì)所趨。
全國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)銀行家孫天宏對(duì)此向中新網(wǎng)記者表示，關(guān)于首套房貸款政策，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起決定作用的需要。國(guó)有銀行也是股份制形式，將按照自己的判斷及經(jīng)營(yíng)特色而調(diào)整，國(guó)家不應(yīng)該要求它們做什么，最多也是指導(dǎo)性意見。
孫天宏同時(shí)指出，對(duì)于是否放松房貸政策，不應(yīng)作過多解讀。現(xiàn)在世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇短期不穩(wěn)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，有待各種中央政策落實(shí)到位。
放松限貸是大勢(shì)所趨 應(yīng)理性回歸
西南證券首席分析師張剛9月25日在做客央視財(cái)經(jīng)頻道《交易時(shí)間》時(shí)指出，放松限貸是大勢(shì)所趨。先前的限貸本質(zhì)上也是行政手段，本質(zhì)上就是一種短效政策。
那此“大勢(shì)所趨”的“勢(shì)”該如何解讀？
浙江省房產(chǎn)研究和評(píng)論專家丁建剛向中新網(wǎng)記者表示，經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)比較明顯，特別是8月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)慘不忍睹，特別是制造業(yè)。房貸松綁是為救市，應(yīng)該是合情合理的選擇。放松限貸帶來的效應(yīng)會(huì)大于限購(gòu)，市場(chǎng)在逐步調(diào)整和恢復(fù)，房貸放松將對(duì)市場(chǎng)的影響主要是提振信心，房地產(chǎn)否能真正恢復(fù)起來還是取決于宏觀經(jīng)濟(jì)也能出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際增長(zhǎng)6.9%，創(chuàng)68個(gè)月新低。8月官方制造業(yè)PMI回落51.1，該數(shù)據(jù)7月為51.7，8月為7個(gè)月來首次回落。8月份，發(fā)電量為4959億千瓦時(shí)，同比下降2.2%，這是今年以來首次月度發(fā)電量同比負(fù)增長(zhǎng)。8月7000億的信貸量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于8月初央行曾經(jīng)希望達(dá)到的每天300—500億的水平。
同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)68個(gè)下跌。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布數(shù)據(jù)顯示，1至8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資58975億元，同比名義增長(zhǎng)13.2%，增速比1月至7月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)7個(gè)月下滑。
1月至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積20787萬平方米，同比下降3.2%；全國(guó)房屋新開工面積114382萬平方米，同比下降10.5%。
此外，央行日前發(fā)布第三季度居民儲(chǔ)戶調(diào)查報(bào)告顯示，居民投資房地產(chǎn)的熱情繼續(xù)下降，未來3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)房的居民占比14.2%，較上季度下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。
浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)學(xué)院院長(zhǎng)虞曉芬向中新網(wǎng)記者表示，先前為控制房地產(chǎn)過熱，政府出手嚴(yán)格控制準(zhǔn)入，這其實(shí)是違背了市場(chǎng)的原則，貸款也是商業(yè)銀行的商業(yè)行為，現(xiàn)在若逐步放松限貸，是對(duì)以前矯枉過正的回歸，是出于市場(chǎng)化原則的理性的合理的回歸。
虞曉芬向中新網(wǎng)記者表示，現(xiàn)在局部地區(qū)由于房地產(chǎn)而出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)異常，引起了政府層面的高度重視。放松房貸也是為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)和整體經(jīng)濟(jì)還是有積極效應(yīng)的。
“四大行對(duì)于放松限貸政策的回應(yīng)顯示出其將根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)房貸進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，某種意義上也在釋放一種積極的信號(hào)，其他銀行也會(huì)跟進(jìn)，將增強(qiáng)消費(fèi)和投資的雙重信心，釋放有效需求�！庇輹苑艺f到。
雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章慧芳對(duì)此向中新網(wǎng)記者表示，住房牽涉到千家萬戶住戶的利益，限購(gòu)的逐步放松一定程度上打開了購(gòu)房者買房的大門，但那只是一只腳踏進(jìn)了可以買房的門檻。想要真正買房，限貸放松與否是關(guān)鍵。房貸政策最終如何調(diào)整還不明朗，但是現(xiàn)階段肯定是有選擇的放開，分類調(diào)整。
財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在9月21日二十國(guó)集團(tuán)會(huì)議上表示，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體上平穩(wěn)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間，1-8月就業(yè)情況良好，但同時(shí)也面臨增速放緩的壓力。在此情況下，中國(guó)政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策將繼續(xù)著眼于綜合性目標(biāo)，特別是保持就業(yè)增長(zhǎng)和物價(jià)穩(wěn)定，不會(huì)因?yàn)閱蝹�(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化而做大的政策調(diào)整。
房?jī)r(jià)短期不會(huì)大漲 樓市或分類調(diào)整
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2014年1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，商品房待售面積已經(jīng)連續(xù)29個(gè)月保持上漲。其中，與低點(diǎn)時(shí)(2012年3月全國(guó)商品房待售面積為30122萬平方米)相比，最近兩年多來，全國(guó)商品房待售面積增幅達(dá)到86.4%。
同時(shí)，截至8月底，全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26931萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，同比增長(zhǎng)22.6%。35個(gè)城市新房去化周期為17.5個(gè)月。其中，溫州新房去化周期達(dá)到47個(gè)月。
而按照正常的邏輯，庫(kù)存規(guī)模維持在8-12個(gè)月的去化周期。
房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)成為市場(chǎng)發(fā)展緩慢的重要因素，而其所涉及的產(chǎn)業(yè)鏈也陷入發(fā)展瓶頸。庫(kù)存巨大成為近期制造業(yè)衰退的重要原因，也是近期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)冷淡重要的原因之一。
虞曉芬對(duì)此表示，現(xiàn)在各地庫(kù)存的真是情況比較大，及時(shí)出現(xiàn)限貸放松，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大漲。放松限貸有利于提升成交量，加快去庫(kù)存。
章慧芳也表示，限貸若松綁，主要是刺激買房欲望，刺激信心，把那些在觀望的買房者拉進(jìn)來。對(duì)于各地產(chǎn)開發(fā)商，現(xiàn)在應(yīng)該主要是求生存，應(yīng)該抓住利好消息，抓緊去庫(kù)存。同時(shí)，應(yīng)該時(shí)刻保持清醒，不能認(rèn)為利好會(huì)就此存在并且延續(xù)，要認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)變化很大。
章慧芳也指出，房地產(chǎn)涉及太多產(chǎn)業(yè)鏈，庫(kù)存太多行業(yè)靈活不起來，拖經(jīng)濟(jì)的后退太多。而限貸的關(guān)鍵是四大行，四大行在房貸上占比要高達(dá)90%以上，一旦四大行動(dòng)了，效應(yīng)還是可觀的。
對(duì)于放松限貸，市場(chǎng)最擔(dān)心的莫過于會(huì)不會(huì)再次引起房?jī)r(jià)的大漲。
章慧芳對(duì)此表示，房?jī)r(jià)還是有區(qū)域性的差別的，主要取決于各個(gè)城市的供求關(guān)系�，F(xiàn)在不能說是觸底，但已經(jīng)接近底部，在底部徘徊。限貸放松后，房?jī)r(jià)波動(dòng)不會(huì)很厲害，主要是刺激買房欲望，刺激信心�，F(xiàn)在的主基調(diào)是分類調(diào)控。
章慧芳同時(shí)認(rèn)為，對(duì)銀行來說，銀行做住房按揭也有風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)上其他貸款的利率相對(duì)來說還要高一些，而房地產(chǎn)貸款的利率一直相對(duì)穩(wěn)定，也需要時(shí)間的消化和接受，真正落實(shí)下去可能也會(huì)走形。其他銀行也會(huì)跟進(jìn)，但也會(huì)是有區(qū)域性的調(diào)整，在大方針不變的情況下，進(jìn)行一定的調(diào)整，對(duì)不同的客戶也可能實(shí)行差異化貸款。
張剛在《交易時(shí)間》上也指出，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大漲，樓市會(huì)出現(xiàn)一定程度上的分化，主要是指省會(huì)城市和三四線城市的分化。(完)