在中央政治局會(huì)議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”的背景下，近期以來，多地政府牽頭，聯(lián)動(dòng)地方AMC、地方國企等多種形式的國有資本，共同成立房地產(chǎn)紓困基金。
多地設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，包括鄭州、南寧、浙江、湖北、陜西等省市明確設(shè)立紓困基金，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。
以鄭州為例，今年8月5日，《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》正式發(fā)布，按照方案內(nèi)容，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導(dǎo)、多層級參與、市場化運(yùn)作”原則，由中心城市基金下設(shè)紓困專項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元。
紓困專項(xiàng)基金重點(diǎn)通過引導(dǎo)、鼓勵(lì)央企、省級國企等社會(huì)資本以及AA以上的市、區(qū)兩級國有投融資公司等主體，以市場化、法制化方式參與盤活市域內(nèi)未來銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，紓解房企短期出現(xiàn)的資金流動(dòng)性困難，并通過將盤活資金專項(xiàng)用于危困房企問題樓盤項(xiàng)目，解決部分社會(huì)關(guān)注的停工停按揭月供問題。
當(dāng)前，鄭州基金首單紓困項(xiàng)目已經(jīng)落地。據(jù)悉，由鄭州國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金股份有限公司作為母基金出資設(shè)立的鄭州市房地產(chǎn)紓困基金牽頭，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司參與，與建業(yè)集團(tuán)就北龍湖金融島寫字樓項(xiàng)目達(dá)成合作。
另以南寧為例，據(jù)南寧日報(bào)消息，廣西壯族自治區(qū)南寧市設(shè)立南寧市平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，基金首期規(guī)模30億元，首筆出資已于8月18日完成繳付，后續(xù)資金將陸續(xù)到位，現(xiàn)已圍繞“保交樓、穩(wěn)民生”開展工作，對部分項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研。
中指研究院報(bào)告指出，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件時(shí)有發(fā)生，涉及的問題項(xiàng)目數(shù)量較多、分布廣泛，對市場、民生均帶來很大風(fēng)險(xiǎn)?！氨＝粯?、保民生、保穩(wěn)定”成為化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的首要原則，因此出險(xiǎn)項(xiàng)目的收并購也就成為了主要手段。
從市場的響應(yīng)程度及收并購的進(jìn)程來看，大致可分為兩個(gè)階段。第一階段為今年上半年，以收并購融資的定向放松為主，同時(shí)部分房企切實(shí)開展了項(xiàng)目層面的收并購。第二階段則在下半年開始，主要以紓困基金形式推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)化解。
撬動(dòng)多方資本盤活流動(dòng)性
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水指出，今年7月28日，中央政治局會(huì)議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”，強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。當(dāng)前，多個(gè)地方政府積極行動(dòng)，如鄭州、南寧，聯(lián)動(dòng)地方AMC、地方國企等，共同成立房地產(chǎn)紓困基金， 通過“以少帶多”、項(xiàng)目收并購等方式對問題樓盤進(jìn)行紓困，同時(shí)撬動(dòng)多方資本，起到盤活行業(yè)流動(dòng)性的作用。
中指研究院提到，紓困基金在設(shè)立形式、風(fēng)格，化解的方式、目的等方面，均有明顯的特征。
一是資金落地快、效率高。二是目的明確，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”是紓困基金成立的根本目的，通過項(xiàng)目收并購等方式對問題樓盤進(jìn)行解困，引導(dǎo)多方資本逐步消化風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。三是以少帶多，起到資金杠桿作用。與當(dāng)前出險(xiǎn)企業(yè)的債務(wù)規(guī)模相比，紓困基金體量并不大，但起到了一定的帶頭作用。例如鄭州的紓困基金中母基金的部分，按其描述，在項(xiàng)目最終的投資占比上限為12%，撬動(dòng)了約八倍的市場資金。四是對出險(xiǎn)項(xiàng)目有選擇性。當(dāng)前問題項(xiàng)目存量較大，基金能力有限，投資的主要目標(biāo)為有價(jià)值的、可產(chǎn)生收益的項(xiàng)目。
中指研究院認(rèn)為，短期內(nèi)，紓困基金通過推動(dòng)出險(xiǎn)項(xiàng)目的收并購，解決了項(xiàng)目層面的風(fēng)險(xiǎn)問題。長期來看，紓困基金最主要的作用是通過聯(lián)動(dòng)市場盤活項(xiàng)目之后，為相關(guān)房企注入流動(dòng)性，企業(yè)可將回籠的現(xiàn)金注入其他項(xiàng)目，進(jìn)而重新盤活集團(tuán)的整體流動(dòng)性。當(dāng)各地的基金推動(dòng)本地項(xiàng)目逐步解困，出險(xiǎn)企業(yè)也有望重振旗鼓，為行業(yè)再度穩(wěn)定起到支撐作用。
“市場已經(jīng)筑底但恢復(fù)緩慢”
從房地產(chǎn)銷售情況而言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售或還在筑底階段。
8月31日，萬科召開2022年中期業(yè)績推介會(huì)，萬科董事會(huì)主席郁亮重申了其在6月股東大會(huì)上的判斷：從短期來看，市場已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過程。他認(rèn)為市場收縮過了頭，反而會(huì)積蓄自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。
8月29日，美的置業(yè)管理層也判斷，目前是市場持續(xù)筑底以及信心恢復(fù)的一個(gè)過程，預(yù)計(jì)今年第四季度市場會(huì)逐步恢復(fù)。
從數(shù)據(jù)上來看，8月31日，中指研究院發(fā)布的《2022年1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》顯示，1-8月，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%；其中銷售額超千億房企10家，較去年同期減少14家；超百億房企96家，較去年同期減少48家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為343.4億元，權(quán)益銷售面積均值為227.6萬平方米，同比分別下降47.6%和51.2%。
報(bào)告還顯示，2022年8月，房企無海外債發(fā)行，僅通過發(fā)行信用債進(jìn)行融資，發(fā)行規(guī)模同比仍保持下降趨勢。其中，信用債發(fā)行規(guī)模為281.49億元，相較于去年7月494.15億元，下降43.03%。從融資成本來看，信用債融資成本有小幅上升，其中信用債平均利率為3.37%，環(huán)比增長0.08個(gè)百分點(diǎn)。
中指研究院指出，8月24日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議指出要持續(xù)釋放貸款市場報(bào)價(jià)利率改革和傳導(dǎo)效應(yīng)，降低企業(yè)融資和個(gè)人消費(fèi)信貸成本。同時(shí)，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。預(yù)計(jì)隨著各項(xiàng)積極政策的釋放，房地產(chǎn)市場有望加快恢復(fù)進(jìn)程，傳導(dǎo)至市場端及投資者的周期也會(huì)相應(yīng)縮短。