記者 蘇向杲 楊 潔
當(dāng)前各地房地產(chǎn)政策出現(xiàn)新一輪調(diào)整，除進(jìn)一步降低首套房首付比例外，還下調(diào)二套房首付比例。8月16日，《證券日?qǐng)?bào)》記者通過(guò)采訪多家銀行、地產(chǎn)中介等機(jī)構(gòu)了解到，房貸政策調(diào)整后，多地消費(fèi)者購(gòu)房咨詢量有所增加。
中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)記者表示，購(gòu)房政策放松可以為居民實(shí)質(zhì)性減負(fù)，支持剛性和改善性住房需求；同時(shí)有助于購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心恢復(fù)，鼓勵(lì)居民加杠桿，拉動(dòng)房地產(chǎn)銷售企穩(wěn)，后續(xù)還需政策給予進(jìn)一步支持。
多地調(diào)整購(gòu)房首付比例
近段時(shí)間，已有包括承德、惠州、湛江、汕尾、蘇州等多地區(qū)調(diào)整購(gòu)房首付比例。如，廣東湛江轄區(qū)銀行機(jī)構(gòu)對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例由25%下調(diào)至20%。同時(shí)，還有地區(qū)對(duì)二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整。例如，自8月15日起，在濟(jì)南市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住住房申請(qǐng)住房公積金貸款，最低首付款比例由60%調(diào)整至40%。
另?yè)?jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月初，今年近240個(gè)省市發(fā)布超650條政策，從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松房地產(chǎn)調(diào)控政策。據(jù)其不完全統(tǒng)計(jì)，7月1日至8月14日，多地累計(jì)出臺(tái)了142條房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中商貸首付相關(guān)政策有31條。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，中央政治局會(huì)議明確指出“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，并且提到政策工具箱要“用足用好”，因此近期各地政策不斷跟進(jìn)，尤其是市場(chǎng)提振乏力的城市和地區(qū)政策出臺(tái)力度和覆蓋面亦增大。從政策工具箱來(lái)看，針對(duì)改善需求的首付調(diào)整、房貸利率調(diào)整以及限購(gòu)優(yōu)化，不同城市都存在一定的政策空間，預(yù)計(jì)后續(xù)將進(jìn)一步釋放。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，短期來(lái)看，各地因城施策力度有望加大，未來(lái)預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸、降首付比例或是重要方向。
購(gòu)房咨詢量明顯增多
8月16日，記者聯(lián)系了前述地區(qū)多家房屋中介、售樓處和銀行機(jī)構(gòu)，了解政策出臺(tái)后各方反應(yīng)和動(dòng)態(tài)。
“惠州首次購(gòu)房的最低首付比例降至兩成的新政策出臺(tái)后，很多同行收到有購(gòu)房需求的客戶咨詢。”廣東惠州地區(qū)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)人員告訴記者，目前該地首套房房貸利率普遍為4.25%，部分銀行為4.65%，各銀行情況不一。
“首付比例政策調(diào)整后，確實(shí)有不少人來(lái)咨詢”。廣東省湛江地區(qū)一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，目前首套房首付比例已降至20%，二套房首付比例降至30%，首套房房貸利率是4.45%，二套房為5.5%。
“我們剛接到通知，首套房貸款比例降至20%，客戶已可以申請(qǐng)，只要是首套房貸款，申請(qǐng)不難也不用排隊(duì)，手續(xù)齊備就行。”汕尾一家大型銀行新港支行相關(guān)業(yè)務(wù)人員告訴記者。
山東省濟(jì)南市某國(guó)有銀行市中支行信貸部業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴記者，目前公積金和商業(yè)貸款，首套房貸款首付比例都降至30%，二套房均降至40%，但由于政策剛下發(fā)不久，咨詢的客戶數(shù)量較之前并沒(méi)有很大變化。
蘇州相城區(qū)一家售樓處業(yè)務(wù)人員告訴記者，新的房貸政策下發(fā)后，有很多投資客致電咨詢。目前，首套房貸款首付比例降至30%，有房貸已結(jié)清的首付比例從50%降至30%，有房貸未結(jié)清的則從80%降至60%。
無(wú)錫新吳區(qū)一家售樓處業(yè)務(wù)人員表示，目前當(dāng)?shù)厥滋追渴赘侗壤档搅?0%，首套房房貸利率是4.25%。若名下有房貸，再次購(gòu)房的首付比例則為50%至60%。
利好政策仍需加碼
央行日前發(fā)布的2022年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，6月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額53.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.2%。其中，個(gè)人住房貸款余額38.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.2%。
在明明看來(lái)，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款余額同比增幅雖然保持為正數(shù)，但數(shù)值還是降至低位，說(shuō)明目前居民加杠桿意愿不強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)的節(jié)奏依然較緩，銷售有待改善。
當(dāng)前，增加按揭貸款投放仍是改善房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端的重要抓手之一。談及未來(lái)在增加有效貸款需求方面，明明建議，在政策層面，一方面要避免政策“一刀切”，在“房住不炒”的前提下，鼓勵(lì)探索更多新的工具，為剛需、改善等自住型需求提供購(gòu)房便利；另一方面仍需通過(guò)降低銀行負(fù)債成本、深化利率市場(chǎng)化改革的手段實(shí)現(xiàn)實(shí)際貸款利率的壓降，改善實(shí)體融資環(huán)境，壓降融資成本。對(duì)銀行機(jī)構(gòu)而言，要積極控制負(fù)債成本并有序壓降貸款利率，同時(shí)簡(jiǎn)化貸款手續(xù)、優(yōu)化審批流程，削減業(yè)務(wù)辦理的時(shí)間和費(fèi)用；與此同時(shí)，地方機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)深耕當(dāng)?shù)?，積極主動(dòng)提供金融服務(wù)，增強(qiáng)市場(chǎng)活力。
陳文靜表示，增加有效貸款需求仍需政策發(fā)力，需求端政策仍需聚焦降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門(mén)檻，促進(jìn)合理購(gòu)房需求釋放，如優(yōu)化限購(gòu)、限貸政策，降低房貸利率等方面。8月15日，央行中期借貸便利(MLF)操作和公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)，短期看房貸利率仍有下調(diào)預(yù)期。
“今年一系列政策都在圍繞提振房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)，后續(xù)在房貸利率以及定向人群支持層面，可能出臺(tái)更多政策，以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行?！睆埐ū硎?。（證券日?qǐng)?bào)）