“所有新一線城市中，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)最低�！�2020年，在上海奮斗的90后謝靚花120萬(wàn)在長(zhǎng)沙買了套房子，落戶成為新長(zhǎng)沙人。促成她選擇長(zhǎng)沙的關(guān)鍵之一，就是可以承受的房?jī)r(jià)水平。
低房?jī)r(jià)早已成為長(zhǎng)沙的一個(gè)重要標(biāo)簽。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2021新一線城市居住報(bào)告》，在35個(gè)一二線城市中，長(zhǎng)沙居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)位列第9，在新一線城市中“居住負(fù)擔(dān)”最小。另?yè)?jù)易居研究院發(fā)布的《2020年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》顯示，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比僅為6.2，居于末位，同期深圳的該比值達(dá)到35.2。
如今，當(dāng)武漢新房均價(jià)已突破2萬(wàn)元大關(guān)之時(shí)，長(zhǎng)沙還徘徊在萬(wàn)元的水平，不改“房?jī)r(jià)洼地”本色。多位業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)分析，長(zhǎng)沙多年來(lái)能當(dāng)好“房?jī)r(jià)模范生”，其根本原因在于早已啟動(dòng)的嚴(yán)格限價(jià)政策，將房?jī)r(jià)上漲的萌芽成功壓制住。
而低房?jī)r(jià)釋放了旺盛的消費(fèi)力，促成諸多新消費(fèi)品牌的崛起，茶顏悅色、文和友、墨茉點(diǎn)心局等品牌快速成長(zhǎng)，變成長(zhǎng)沙的新名片，再吸引更多人來(lái)長(zhǎng)。
這座GDP過(guò)萬(wàn)億、人口上千萬(wàn)人口的中部省會(huì)城市，憑借自身豐厚的文化底蘊(yùn)，扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，新潮的消費(fèi)文化，成為“中國(guó)最具幸福感城市”。
嚴(yán)格調(diào)控，壓制房?jī)r(jià)
站在岳麓山頂，向東遠(yuǎn)眺，視線越過(guò)河?xùn)|掩映在綠色植被中的低矮建筑，湘江、橘子洲及對(duì)岸的高低錯(cuò)落的現(xiàn)代化建筑映入眼簾。如果是國(guó)慶假期前后登頂，偉人筆下的滿山紅遍、層林盡染，便會(huì)再現(xiàn)于眼前。
走過(guò)千年楚湘歷史，穿越抗日戰(zhàn)火紛飛，歷經(jīng)文夕大火，長(zhǎng)沙城在廢墟上重建。憑借霸蠻精神，這座不臨海、不沿邊的中部城市，不僅孕育了三一重工、中聯(lián)重科、山河智造等大企業(yè)，被冠以“工程機(jī)械之都”的稱號(hào)，還滋養(yǎng)了一眾新消費(fèi)品牌，成長(zhǎng)為GDP過(guò)萬(wàn)億、人口超千萬(wàn)網(wǎng)紅城市。
讓長(zhǎng)沙聞名于天下的，除了自然風(fēng)光、歷史文化和經(jīng)濟(jì)實(shí)力之外，還有遠(yuǎn)低于相似區(qū)位和發(fā)展水平的城市的房?jī)r(jià)，這一“房?jī)r(jià)洼地”的狀態(tài)從21世紀(jì)初便已形成，彼時(shí)人均GDP在中部6個(gè)省會(huì)城市中位居前列的長(zhǎng)沙，房?jī)r(jià)已是最低。
根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，2002年，武漢、鄭州市區(qū)的房?jī)r(jià)接近2000元/平方米時(shí)，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在1600元/平方米；2010年，太原房?jī)r(jià)突破7000元/平方米，武漢、合肥房?jī)r(jià)超過(guò)5500元/平方米時(shí)，長(zhǎng)沙的還不足4500元/平方米，僅略高于南昌。
“這里有個(gè)歷史原因，長(zhǎng)沙前面十幾年的土地供應(yīng)量比較大，”湖南中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理陳世霞向第一財(cái)經(jīng)回憶。這促使當(dāng)時(shí)的長(zhǎng)沙樓市整體處于供大于求的狀態(tài)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2008年時(shí)，長(zhǎng)沙的商品房供銷比為1.81，其中商品住宅供銷比為1.83，本地媒體的報(bào)道中稱長(zhǎng)沙已進(jìn)入“買方市場(chǎng)”。
隨著長(zhǎng)沙城區(qū)的“東拓西進(jìn)，南移北擴(kuò)”，土地供應(yīng)不減，市場(chǎng)仍舊供大于求。第一財(cái)經(jīng)獲取的一份長(zhǎng)沙市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，2013年-2014年，長(zhǎng)沙商品住宅的供銷比分別為1.27、1.44。
“2015年起，長(zhǎng)沙開(kāi)始控制土地出讓，那一年的供應(yīng)量很少。”陳世霞說(shuō)。上述市場(chǎng)報(bào)告顯示，2015年，長(zhǎng)沙市區(qū)的住宅市場(chǎng)供求比下降至0.88，2016年進(jìn)一步下跌至0.63。
市場(chǎng)格局逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楣┎粦?yīng)求，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)開(kāi)始顯出上漲的跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年8月-11月，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為1.5%、4.3%、4.4%、1.5%，在同期各大城市中亦位居前位。這一年，長(zhǎng)沙市區(qū)新房成交均價(jià)7403元/平方米，漲幅超10%。
2017年，低供應(yīng)疊加炒房客來(lái)襲，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)。為遏制這一勢(shì)頭，2017年3月，長(zhǎng)沙發(fā)布樓市新政，規(guī)定非長(zhǎng)沙戶籍限購(gòu)1套；5月，進(jìn)一步規(guī)定非長(zhǎng)沙市戶籍連續(xù)繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明限購(gòu)1套；長(zhǎng)沙戶籍限購(gòu)2套。
這年7月，長(zhǎng)沙祭出限價(jià)這一大殺器。多位受訪人士認(rèn)為，這是將長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)狠狠壓制住的關(guān)鍵。“我記得很清楚，限價(jià)參照還不是以2017年的價(jià)格為準(zhǔn)，而是以2016年10月份的網(wǎng)簽備案價(jià)為參照，限得非常嚴(yán)格�！标愂老挤Q。
“2017年的時(shí)候，梅溪湖的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了差不多1.4萬(wàn)左右了，二手房?jī)r(jià)在1.6萬(wàn)，貴的項(xiàng)目可以到1.8萬(wàn)。”在長(zhǎng)沙從事房地產(chǎn)工作十余年的薛文告訴第一財(cái)經(jīng)，“但是政府給梅溪湖的項(xiàng)目設(shè)定的限價(jià)，毛坯房也就在9970元，限得非常狠�！�
同時(shí)，單獨(dú)備案的精裝修部分，也因?yàn)槭忻裢对V貨不對(duì)板、價(jià)格過(guò)高等問(wèn)題，在2017年下半年時(shí)被“加蓋”，從沒(méi)有限制變成最高2500元/平方米。
于是，在嚴(yán)格的毛坯限價(jià)+精裝備案雙重限價(jià)下，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)被很好地控制在低位�！�2019年之后，長(zhǎng)沙設(shè)定的每年房?jī)r(jià)漲幅也只有6%，增速依然很低�！�
除了出手早之外，力度大、決心強(qiáng)，是長(zhǎng)沙控住房?jī)r(jià)的一個(gè)核心因素。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心助理研究員單爽在“長(zhǎng)沙模式”的文章中做出總結(jié)，將長(zhǎng)沙政府的調(diào)控決心放在了首位：“從嚴(yán)格的調(diào)控政策可以看出長(zhǎng)沙市政府堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)上漲的決心。實(shí)際上，通過(guò)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)上漲是各地政府的通用手段，但很少有地方政府抑制房?jī)r(jià)的決心像長(zhǎng)沙一樣堅(jiān)決�！�
“140平以下都是剛需”
在房?jī)r(jià)上如此強(qiáng)力的壓制，對(duì)長(zhǎng)沙樓市的各大參與主體形成了不小的影響。
“2017年開(kāi)始執(zhí)行限價(jià)的時(shí)候，房地價(jià)差平均在4500元/平方米。”薛文說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商在2017年拿的地，基本上是沒(méi)有什么錢可以賺的，有些項(xiàng)目的土方成本很高，實(shí)際上是處于虧錢的狀態(tài)�！�
不過(guò)，長(zhǎng)沙一直在持續(xù)調(diào)整，增加房地價(jià)差的空間。據(jù)湖南中原地產(chǎn)測(cè)算，2021年時(shí)，長(zhǎng)沙項(xiàng)目的房地價(jià)差已達(dá)到7508元/平方米。
但相較于中部地區(qū)其他5個(gè)省會(huì)城市而言，這一數(shù)值依然不算高�！捌渌鞘谢径冀咏�1萬(wàn)，”陳世霞表示，不過(guò)在2022年的首輪集中供地中，這一指標(biāo)進(jìn)一步達(dá)到了約8400元/平方米的水平。
歷經(jīng)幾年的調(diào)整，薛文明顯感覺(jué)到項(xiàng)目利潤(rùn)的提升�！皬倪^(guò)去幾年的路徑來(lái)看，長(zhǎng)沙在售項(xiàng)目的利潤(rùn)空間是在不斷增加的，加精裝銷售，如果可以頂著精裝價(jià)格銷售，項(xiàng)目利潤(rùn)率可以在8~10個(gè)點(diǎn)，對(duì)比其他城市來(lái)看，這是非常好的水平了�！�
在某Top30房企工作的周燦也認(rèn)為，當(dāng)前長(zhǎng)沙市場(chǎng)留給項(xiàng)目的利潤(rùn)空間是達(dá)到預(yù)期的。在房地價(jià)差、精裝修等靜態(tài)利潤(rùn)空間之余，“流速能夠保證的話，動(dòng)態(tài)的利潤(rùn)也是符合要求的。”
項(xiàng)目流速有所保證，簡(jiǎn)而言之就是“賣得動(dòng)”、“不愁賣”。長(zhǎng)期的低房?jī)r(jià)和嚴(yán)格的調(diào)控政策給長(zhǎng)沙樓市帶來(lái)了這種可能。
低房?jī)r(jià)首先帶來(lái)的就是低房貸壓力。2013年大學(xué)畢業(yè)后留在長(zhǎng)沙工作的戴陽(yáng)，2016年，在望城區(qū)購(gòu)置了一套房子，當(dāng)時(shí)單價(jià)約為4000元/平方米，每個(gè)月還款額度僅為一千多元。除了首付有家里支撐，余下的七成房款，不久之后，她自己一口氣還完了。
而目前擁有兩套房的薛文，每月的還貸額度也只在6000元左右，“對(duì)家庭開(kāi)支占用不大的情況下，就能把這部分錢存起來(lái)”，使家庭財(cái)富有了積累的可能。
同時(shí)，長(zhǎng)沙嚴(yán)格的限售、限購(gòu)政策下，將市民的購(gòu)房置換周期大大拉長(zhǎng)。“在幾年的限購(gòu)期限內(nèi)，市民不可能再做出不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)這類大額支出，這也就使得市民的錢越存越多，購(gòu)買力相對(duì)增加。”薛文說(shuō)。
這期間，長(zhǎng)沙的人均可支配收入還保持著較快增長(zhǎng)。據(jù)長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年，長(zhǎng)沙市居民人均可支配收入約5.6萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)8.0%，其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6.2萬(wàn)元，增長(zhǎng)7.2%。這已超過(guò)同期武漢的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。
事實(shí)上，長(zhǎng)沙市民的購(gòu)買力促成了另一個(gè)重要的市場(chǎng)特點(diǎn)，即剛需的首套房面積段近年來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)。
戴陽(yáng)購(gòu)置的兩室，面積還在80平方米左右；2018年，在大王山板塊附近購(gòu)房的另一位留在長(zhǎng)沙工作的大學(xué)生，買的首套房面積就在100平方米以上了。“現(xiàn)在140平以下都是剛需�！敝軤N說(shuō)。
根據(jù)湖南中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2021年，長(zhǎng)沙主流的套均面積大約在132平方米；從成交結(jié)構(gòu)上來(lái)看，銷量最好的面積段集中在120~140平方米；160平方米以上的大戶型產(chǎn)品，從2020年疫情之后，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)提升的態(tài)勢(shì)，供銷兩旺。
陳世霞分析稱，“因?yàn)榉績(jī)r(jià)便宜，大家房票又有限的情況下，一般都是一步到位，在支付力得以支撐的情況下，一般購(gòu)房者都會(huì)選擇大面積的房子�！�
在薛文看來(lái)，這也是2021年下半年全國(guó)樓市大幅下挫的背景下，長(zhǎng)沙并未出現(xiàn)大范圍降價(jià)情況的重要原因，“限價(jià)后的長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)跟居民的可支配收入相比，沒(méi)有出現(xiàn)超漲的情況，也就沒(méi)有透支居民購(gòu)買力，使得大家對(duì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的耐受力也比較強(qiáng)�！�
周燦也有同感，大平層的改善項(xiàng)目賣得很好，2021年四季度部分大平層集中入市，單價(jià)在2萬(wàn)以上、總價(jià)在四五百萬(wàn)，基本都開(kāi)盤售罄，“把12月的平均房?jī)r(jià)拉升了超10個(gè)點(diǎn)”。
即便如此，據(jù)湖南省住建廳數(shù)據(jù)，2021年長(zhǎng)沙新房均價(jià)為10119元/平方米，保持在低位�！伴L(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)天花板現(xiàn)在還不到3萬(wàn)，武漢已經(jīng)達(dá)到5萬(wàn)了�！毖ξ恼f(shuō)。
不過(guò)，受到當(dāng)下行業(yè)形勢(shì)的影響，盡管長(zhǎng)沙需求充足、購(gòu)買力充足，但購(gòu)房者仍有較為明顯的觀望情緒。“這有幾個(gè)成因，第一個(gè)是很多城在降價(jià)，他們心里肯定會(huì)有預(yù)期，自己關(guān)注的項(xiàng)目會(huì)不會(huì)降價(jià)，其次就是企業(yè)的交付問(wèn)題�！�
這使得當(dāng)前的長(zhǎng)沙市場(chǎng)，也面臨著成交同比下跌的情況。湖南中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)前4月累計(jì)供應(yīng)211萬(wàn)方，同比下滑34%，成交201萬(wàn)方，同比下滑47%。
14年的幸福城市
借著全國(guó)樓市松綁之勢(shì)，長(zhǎng)沙也出臺(tái)了部分松綁政策。5月初，長(zhǎng)沙發(fā)布新規(guī)，將限購(gòu)時(shí)長(zhǎng)從網(wǎng)簽6年改4年，可買二套政策，縮短了購(gòu)房周期；5月中旬，長(zhǎng)沙再發(fā)新政，規(guī)定存量房盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算，被市場(chǎng)稱為“租房換房票”。
盡管外界紛紛認(rèn)為該政策是長(zhǎng)沙創(chuàng)新放松調(diào)控，在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，其中的關(guān)鍵或許在于增加租賃住房供給。周燦也認(rèn)為，這有利于降低年輕人的生活成本，讓他們更愿意來(lái)長(zhǎng)沙定居工作。
事實(shí)上，遠(yuǎn)低于其他重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)，早已成為長(zhǎng)沙吸引年輕人的一項(xiàng)利器。
2021年3月，長(zhǎng)沙市委副書記、市長(zhǎng)鄭建新在接受媒體采訪時(shí)提到，長(zhǎng)沙是全國(guó)所有大城市里房?jī)r(jià)和收入比最低的城市，一個(gè)普通家庭工作6.4年就可以買100平米的房子，年輕人不靠父母，和伴侶一起就可以輕松交首付供房，并表示將繼續(xù)管控好房?jī)r(jià)。
低房?jī)r(jià)降低了購(gòu)房對(duì)消費(fèi)的擠壓，使得長(zhǎng)沙人有更多的余力享受生活，又進(jìn)一步滋養(yǎng)了諸多新消費(fèi)品牌，茶飲中的茶顏悅色、咖啡里的三頓半、鹵味里的絕味鴨脖、餐飲里的文和友、費(fèi)大廚等；湖南首家京東Mall、宜家家居也將落地于長(zhǎng)沙的洋湖片區(qū)。
豐富多彩的文娛生活，構(gòu)成了長(zhǎng)沙生活的高幸福感。截至2021年，長(zhǎng)沙已連續(xù)第14年獲評(píng)“中國(guó)最具幸福感城市”。
年輕人也在用自己的行動(dòng)為這座幸福城市添加注腳。
謝靚是湖北人，在外打拼的她想要有個(gè)安定的空間，再加上2020年疫情的影響，讓她產(chǎn)生了買房的想法。在一番仔細(xì)研究后，她選定了長(zhǎng)沙�！�2020年的時(shí)候，長(zhǎng)沙均價(jià)還沒(méi)過(guò)萬(wàn)，我們家那邊小縣城都要7000多一平方，”謝靚說(shuō)，“跟武漢比起來(lái)，長(zhǎng)沙的消費(fèi)支出也不算很高，城市充滿了生活氣息。”
公開(kāi)信息顯示，2019年以前，長(zhǎng)沙連續(xù)4年每年人口凈流入在23-27萬(wàn)人。據(jù)七普數(shù)據(jù)，2020年底，長(zhǎng)沙常住人口增加到880萬(wàn)，一年凈增加了近41萬(wàn)人。而截至2021年底，長(zhǎng)沙的常住人口已達(dá)到了1023.93萬(wàn)人。
2017年，長(zhǎng)沙首次邁入“萬(wàn)億GDP俱樂(lè)部”；2021年GDP超過(guò)1.3萬(wàn)億，比上年增長(zhǎng)7.5%，位居全國(guó)省會(huì)城市第6位，在中部地區(qū)僅次于武漢。同時(shí)，長(zhǎng)沙是世界三大工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)集聚地之一，2021年數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙的工程機(jī)械總產(chǎn)值約占中國(guó)的27.5%、全球的7.2%，產(chǎn)品覆蓋180個(gè)國(guó)家和地區(qū)。
將視線拉得更長(zhǎng)遠(yuǎn)，長(zhǎng)沙這支潛力股在謀求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。
2022年4月，湖南發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略支持長(zhǎng)沙市高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《若干意見(jiàn)》)，長(zhǎng)沙計(jì)劃到2026年GDP達(dá)到2萬(wàn)億元左右，常住人口突破1200萬(wàn)人，并給出多重配套措施，從產(chǎn)業(yè)、交通、互聯(lián)網(wǎng)、能源、人才引進(jìn)等方面推進(jìn)強(qiáng)省會(huì)建設(shè)。
建設(shè)強(qiáng)省會(huì)的關(guān)鍵在于推動(dòng)強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在原有的強(qiáng)制造業(yè)基礎(chǔ)之上，長(zhǎng)沙還將構(gòu)建先進(jìn)制造業(yè)集群體系，到2026年，打造15個(gè)左右千億級(jí)產(chǎn)業(yè)，實(shí)施180個(gè)左右十億級(jí)項(xiàng)目。
這樣充分的想象空間下，房企對(duì)長(zhǎng)沙持續(xù)看好�！伴L(zhǎng)沙當(dāng)前樓市的健康度、城市發(fā)展?jié)摿�、政府�?cái)力支撐，相較其他城市更穩(wěn)定。”在薛文看來(lái)，房子的財(cái)富增值效應(yīng)也比周邊房?jī)r(jià)高的城市更加明顯。
“現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，我們?cè)诘丶?jí)市拿地非常謹(jǐn)慎，”周燦告訴記者，“另一個(gè)中部省會(huì)城市房?jī)r(jià)雖然高于長(zhǎng)沙，但房子賣不上價(jià)格，居民購(gòu)買力支撐不足，而長(zhǎng)沙則有充足的購(gòu)買力支撐市場(chǎng)，我們也持續(xù)看好長(zhǎng)沙。”
(應(yīng)受訪人要求，謝靚、薛文、周燦、戴陽(yáng)均為化名。文中圖片皆來(lái)自當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站)