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                  首頁(yè) > 財(cái)經(jīng) > 經(jīng)濟(jì)觀察

                  網(wǎng)紅城市長(zhǎng)沙的低房?jī)r(jià)是如何煉成的?

                  2022-05-23 16:56:25

                  來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)

                    “所有新一線城市中,長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)最低!2020年,在上海奮斗的90后謝靚花120萬(wàn)在長(zhǎng)沙買了套房子,落戶成為新長(zhǎng)沙人。促成她選擇長(zhǎng)沙的關(guān)鍵之一,就是可以承受的房?jī)r(jià)水平。

                    低房?jī)r(jià)早已成為長(zhǎng)沙的一個(gè)重要標(biāo)簽。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2021新一線城市居住報(bào)告》,在35個(gè)一二線城市中,長(zhǎng)沙居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)位列第9,在新一線城市中“居住負(fù)擔(dān)”最小。另?yè)?jù)易居研究院發(fā)布的《2020年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》顯示,長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比僅為6.2,居于末位,同期深圳的該比值達(dá)到35.2。

                    如今,當(dāng)武漢新房均價(jià)已突破2萬(wàn)元大關(guān)之時(shí),長(zhǎng)沙還徘徊在萬(wàn)元的水平,不改“房?jī)r(jià)洼地”本色。多位業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)分析,長(zhǎng)沙多年來(lái)能當(dāng)好“房?jī)r(jià)模范生”,其根本原因在于早已啟動(dòng)的嚴(yán)格限價(jià)政策,將房?jī)r(jià)上漲的萌芽成功壓制住。

                    而低房?jī)r(jià)釋放了旺盛的消費(fèi)力,促成諸多新消費(fèi)品牌的崛起,茶顏悅色、文和友、墨茉點(diǎn)心局等品牌快速成長(zhǎng),變成長(zhǎng)沙的新名片,再吸引更多人來(lái)長(zhǎng)。

                    這座GDP過(guò)萬(wàn)億、人口上千萬(wàn)人口的中部省會(huì)城市,憑借自身豐厚的文化底蘊(yùn),扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),新潮的消費(fèi)文化,成為“中國(guó)最具幸福感城市”。

                    嚴(yán)格調(diào)控,壓制房?jī)r(jià)

                    站在岳麓山頂,向東遠(yuǎn)眺,視線越過(guò)河?xùn)|掩映在綠色植被中的低矮建筑,湘江、橘子洲及對(duì)岸的高低錯(cuò)落的現(xiàn)代化建筑映入眼簾。如果是國(guó)慶假期前后登頂,偉人筆下的滿山紅遍、層林盡染,便會(huì)再現(xiàn)于眼前。

                    走過(guò)千年楚湘歷史,穿越抗日戰(zhàn)火紛飛,歷經(jīng)文夕大火,長(zhǎng)沙城在廢墟上重建。憑借霸蠻精神,這座不臨海、不沿邊的中部城市,不僅孕育了三一重工、中聯(lián)重科、山河智造等大企業(yè),被冠以“工程機(jī)械之都”的稱號(hào),還滋養(yǎng)了一眾新消費(fèi)品牌,成長(zhǎng)為GDP過(guò)萬(wàn)億、人口超千萬(wàn)網(wǎng)紅城市。

                    讓長(zhǎng)沙聞名于天下的,除了自然風(fēng)光、歷史文化和經(jīng)濟(jì)實(shí)力之外,還有遠(yuǎn)低于相似區(qū)位和發(fā)展水平的城市的房?jī)r(jià),這一“房?jī)r(jià)洼地”的狀態(tài)從21世紀(jì)初便已形成,彼時(shí)人均GDP在中部6個(gè)省會(huì)城市中位居前列的長(zhǎng)沙,房?jī)r(jià)已是最低。

                    根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》,2002年,武漢、鄭州市區(qū)的房?jī)r(jià)接近2000元/平方米時(shí),長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在1600元/平方米;2010年,太原房?jī)r(jià)突破7000元/平方米,武漢、合肥房?jī)r(jià)超過(guò)5500元/平方米時(shí),長(zhǎng)沙的還不足4500元/平方米,僅略高于南昌。

                    “這里有個(gè)歷史原因,長(zhǎng)沙前面十幾年的土地供應(yīng)量比較大,”湖南中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理陳世霞向第一財(cái)經(jīng)回憶。這促使當(dāng)時(shí)的長(zhǎng)沙樓市整體處于供大于求的狀態(tài)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,2008年時(shí),長(zhǎng)沙的商品房供銷比為1.81,其中商品住宅供銷比為1.83,本地媒體的報(bào)道中稱長(zhǎng)沙已進(jìn)入“買方市場(chǎng)”。

                    隨著長(zhǎng)沙城區(qū)的“東拓西進(jìn),南移北擴(kuò)”,土地供應(yīng)不減,市場(chǎng)仍舊供大于求。第一財(cái)經(jīng)獲取的一份長(zhǎng)沙市場(chǎng)研究報(bào)告顯示,2013年-2014年,長(zhǎng)沙商品住宅的供銷比分別為1.27、1.44。

                    “2015年起,長(zhǎng)沙開(kāi)始控制土地出讓,那一年的供應(yīng)量很少。”陳世霞說(shuō)。上述市場(chǎng)報(bào)告顯示,2015年,長(zhǎng)沙市區(qū)的住宅市場(chǎng)供求比下降至0.88,2016年進(jìn)一步下跌至0.63。

                    市場(chǎng)格局逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楣┎粦?yīng)求,長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)開(kāi)始顯出上漲的跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2016年8月-11月,長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為1.5%、4.3%、4.4%、1.5%,在同期各大城市中亦位居前位。這一年,長(zhǎng)沙市區(qū)新房成交均價(jià)7403元/平方米,漲幅超10%。

                    2017年,低供應(yīng)疊加炒房客來(lái)襲,長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)。為遏制這一勢(shì)頭,2017年3月,長(zhǎng)沙發(fā)布樓市新政,規(guī)定非長(zhǎng)沙戶籍限購(gòu)1套;5月,進(jìn)一步規(guī)定非長(zhǎng)沙市戶籍連續(xù)繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明限購(gòu)1套;長(zhǎng)沙戶籍限購(gòu)2套。

                    這年7月,長(zhǎng)沙祭出限價(jià)這一大殺器。多位受訪人士認(rèn)為,這是將長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)狠狠壓制住的關(guān)鍵。“我記得很清楚,限價(jià)參照還不是以2017年的價(jià)格為準(zhǔn),而是以2016年10月份的網(wǎng)簽備案價(jià)為參照,限得非常嚴(yán)格!标愂老挤Q。

                    “2017年的時(shí)候,梅溪湖的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了差不多1.4萬(wàn)左右了,二手房?jī)r(jià)在1.6萬(wàn),貴的項(xiàng)目可以到1.8萬(wàn)。”在長(zhǎng)沙從事房地產(chǎn)工作十余年的薛文告訴第一財(cái)經(jīng),“但是政府給梅溪湖的項(xiàng)目設(shè)定的限價(jià),毛坯房也就在9970元,限得非常狠!

                    同時(shí),單獨(dú)備案的精裝修部分,也因?yàn)槭忻裢对V貨不對(duì)板、價(jià)格過(guò)高等問(wèn)題,在2017年下半年時(shí)被“加蓋”,從沒(méi)有限制變成最高2500元/平方米。

                    于是,在嚴(yán)格的毛坯限價(jià)+精裝備案雙重限價(jià)下,長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)被很好地控制在低位!2019年之后,長(zhǎng)沙設(shè)定的每年房?jī)r(jià)漲幅也只有6%,增速依然很低!

                    除了出手早之外,力度大、決心強(qiáng),是長(zhǎng)沙控住房?jī)r(jià)的一個(gè)核心因素。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心助理研究員單爽在“長(zhǎng)沙模式”的文章中做出總結(jié),將長(zhǎng)沙政府的調(diào)控決心放在了首位:“從嚴(yán)格的調(diào)控政策可以看出長(zhǎng)沙市政府堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)上漲的決心。實(shí)際上,通過(guò)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)上漲是各地政府的通用手段,但很少有地方政府抑制房?jī)r(jià)的決心像長(zhǎng)沙一樣堅(jiān)決!

                    “140平以下都是剛需”

                    在房?jī)r(jià)上如此強(qiáng)力的壓制,對(duì)長(zhǎng)沙樓市的各大參與主體形成了不小的影響。

                    “2017年開(kāi)始執(zhí)行限價(jià)的時(shí)候,房地價(jià)差平均在4500元/平方米。”薛文說(shuō),“開(kāi)發(fā)商在2017年拿的地,基本上是沒(méi)有什么錢可以賺的,有些項(xiàng)目的土方成本很高,實(shí)際上是處于虧錢的狀態(tài)!

                    不過(guò),長(zhǎng)沙一直在持續(xù)調(diào)整,增加房地價(jià)差的空間。據(jù)湖南中原地產(chǎn)測(cè)算,2021年時(shí),長(zhǎng)沙項(xiàng)目的房地價(jià)差已達(dá)到7508元/平方米。

                    但相較于中部地區(qū)其他5個(gè)省會(huì)城市而言,這一數(shù)值依然不算高!捌渌鞘谢径冀咏1萬(wàn),”陳世霞表示,不過(guò)在2022年的首輪集中供地中,這一指標(biāo)進(jìn)一步達(dá)到了約8400元/平方米的水平。

                    歷經(jīng)幾年的調(diào)整,薛文明顯感覺(jué)到項(xiàng)目利潤(rùn)的提升!皬倪^(guò)去幾年的路徑來(lái)看,長(zhǎng)沙在售項(xiàng)目的利潤(rùn)空間是在不斷增加的,加精裝銷售,如果可以頂著精裝價(jià)格銷售,項(xiàng)目利潤(rùn)率可以在8~10個(gè)點(diǎn),對(duì)比其他城市來(lái)看,這是非常好的水平了!

                    在某Top30房企工作的周燦也認(rèn)為,當(dāng)前長(zhǎng)沙市場(chǎng)留給項(xiàng)目的利潤(rùn)空間是達(dá)到預(yù)期的。在房地價(jià)差、精裝修等靜態(tài)利潤(rùn)空間之余,“流速能夠保證的話,動(dòng)態(tài)的利潤(rùn)也是符合要求的。”

                    項(xiàng)目流速有所保證,簡(jiǎn)而言之就是“賣得動(dòng)”、“不愁賣”。長(zhǎng)期的低房?jī)r(jià)和嚴(yán)格的調(diào)控政策給長(zhǎng)沙樓市帶來(lái)了這種可能。

                    低房?jī)r(jià)首先帶來(lái)的就是低房貸壓力。2013年大學(xué)畢業(yè)后留在長(zhǎng)沙工作的戴陽(yáng),2016年,在望城區(qū)購(gòu)置了一套房子,當(dāng)時(shí)單價(jià)約為4000元/平方米,每個(gè)月還款額度僅為一千多元。除了首付有家里支撐,余下的七成房款,不久之后,她自己一口氣還完了。

                    而目前擁有兩套房的薛文,每月的還貸額度也只在6000元左右,“對(duì)家庭開(kāi)支占用不大的情況下,就能把這部分錢存起來(lái)”,使家庭財(cái)富有了積累的可能。

                    同時(shí),長(zhǎng)沙嚴(yán)格的限售、限購(gòu)政策下,將市民的購(gòu)房置換周期大大拉長(zhǎng)。“在幾年的限購(gòu)期限內(nèi),市民不可能再做出不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)這類大額支出,這也就使得市民的錢越存越多,購(gòu)買力相對(duì)增加。”薛文說(shuō)。

                    這期間,長(zhǎng)沙的人均可支配收入還保持著較快增長(zhǎng)。據(jù)長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2021年,長(zhǎng)沙市居民人均可支配收入約5.6萬(wàn)元,比上年增長(zhǎng)8.0%,其中,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6.2萬(wàn)元,增長(zhǎng)7.2%。這已超過(guò)同期武漢的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

                    事實(shí)上,長(zhǎng)沙市民的購(gòu)買力促成了另一個(gè)重要的市場(chǎng)特點(diǎn),即剛需的首套房面積段近年來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)。

                    戴陽(yáng)購(gòu)置的兩室,面積還在80平方米左右;2018年,在大王山板塊附近購(gòu)房的另一位留在長(zhǎng)沙工作的大學(xué)生,買的首套房面積就在100平方米以上了。“現(xiàn)在140平以下都是剛需!敝軤N說(shuō)。

                    根據(jù)湖南中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2021年,長(zhǎng)沙主流的套均面積大約在132平方米;從成交結(jié)構(gòu)上來(lái)看,銷量最好的面積段集中在120~140平方米;160平方米以上的大戶型產(chǎn)品,從2020年疫情之后,呈現(xiàn)量?jī)r(jià)提升的態(tài)勢(shì),供銷兩旺。

                    陳世霞分析稱,“因?yàn)榉績(jī)r(jià)便宜,大家房票又有限的情況下,一般都是一步到位,在支付力得以支撐的情況下,一般購(gòu)房者都會(huì)選擇大面積的房子!

                    在薛文看來(lái),這也是2021年下半年全國(guó)樓市大幅下挫的背景下,長(zhǎng)沙并未出現(xiàn)大范圍降價(jià)情況的重要原因,“限價(jià)后的長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)跟居民的可支配收入相比,沒(méi)有出現(xiàn)超漲的情況,也就沒(méi)有透支居民購(gòu)買力,使得大家對(duì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的耐受力也比較強(qiáng)!

                    周燦也有同感,大平層的改善項(xiàng)目賣得很好,2021年四季度部分大平層集中入市,單價(jià)在2萬(wàn)以上、總價(jià)在四五百萬(wàn),基本都開(kāi)盤售罄,“把12月的平均房?jī)r(jià)拉升了超10個(gè)點(diǎn)”。

                    即便如此,據(jù)湖南省住建廳數(shù)據(jù),2021年長(zhǎng)沙新房均價(jià)為10119元/平方米,保持在低位!伴L(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)天花板現(xiàn)在還不到3萬(wàn),武漢已經(jīng)達(dá)到5萬(wàn)了!毖ξ恼f(shuō)。

                    不過(guò),受到當(dāng)下行業(yè)形勢(shì)的影響,盡管長(zhǎng)沙需求充足、購(gòu)買力充足,但購(gòu)房者仍有較為明顯的觀望情緒。“這有幾個(gè)成因,第一個(gè)是很多城在降價(jià),他們心里肯定會(huì)有預(yù)期,自己關(guān)注的項(xiàng)目會(huì)不會(huì)降價(jià),其次就是企業(yè)的交付問(wèn)題!

                    這使得當(dāng)前的長(zhǎng)沙市場(chǎng),也面臨著成交同比下跌的情況。湖南中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)前4月累計(jì)供應(yīng)211萬(wàn)方,同比下滑34%,成交201萬(wàn)方,同比下滑47%。

                    14年的幸福城市

                    借著全國(guó)樓市松綁之勢(shì),長(zhǎng)沙也出臺(tái)了部分松綁政策。5月初,長(zhǎng)沙發(fā)布新規(guī),將限購(gòu)時(shí)長(zhǎng)從網(wǎng)簽6年改4年,可買二套政策,縮短了購(gòu)房周期;5月中旬,長(zhǎng)沙再發(fā)新政,規(guī)定存量房盤活供作租賃住房后,不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算,被市場(chǎng)稱為“租房換房票”。

                    盡管外界紛紛認(rèn)為該政策是長(zhǎng)沙創(chuàng)新放松調(diào)控,在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái),其中的關(guān)鍵或許在于增加租賃住房供給。周燦也認(rèn)為,這有利于降低年輕人的生活成本,讓他們更愿意來(lái)長(zhǎng)沙定居工作。

                    事實(shí)上,遠(yuǎn)低于其他重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià),早已成為長(zhǎng)沙吸引年輕人的一項(xiàng)利器。

                    2021年3月,長(zhǎng)沙市委副書記、市長(zhǎng)鄭建新在接受媒體采訪時(shí)提到,長(zhǎng)沙是全國(guó)所有大城市里房?jī)r(jià)和收入比最低的城市,一個(gè)普通家庭工作6.4年就可以買100平米的房子,年輕人不靠父母,和伴侶一起就可以輕松交首付供房,并表示將繼續(xù)管控好房?jī)r(jià)。

                    低房?jī)r(jià)降低了購(gòu)房對(duì)消費(fèi)的擠壓,使得長(zhǎng)沙人有更多的余力享受生活,又進(jìn)一步滋養(yǎng)了諸多新消費(fèi)品牌,茶飲中的茶顏悅色、咖啡里的三頓半、鹵味里的絕味鴨脖、餐飲里的文和友、費(fèi)大廚等;湖南首家京東Mall、宜家家居也將落地于長(zhǎng)沙的洋湖片區(qū)。

                    豐富多彩的文娛生活,構(gòu)成了長(zhǎng)沙生活的高幸福感。截至2021年,長(zhǎng)沙已連續(xù)第14年獲評(píng)“中國(guó)最具幸福感城市”。

                    年輕人也在用自己的行動(dòng)為這座幸福城市添加注腳。

                    謝靚是湖北人,在外打拼的她想要有個(gè)安定的空間,再加上2020年疫情的影響,讓她產(chǎn)生了買房的想法。在一番仔細(xì)研究后,她選定了長(zhǎng)沙!2020年的時(shí)候,長(zhǎng)沙均價(jià)還沒(méi)過(guò)萬(wàn),我們家那邊小縣城都要7000多一平方,”謝靚說(shuō),“跟武漢比起來(lái),長(zhǎng)沙的消費(fèi)支出也不算很高,城市充滿了生活氣息。”

                    公開(kāi)信息顯示,2019年以前,長(zhǎng)沙連續(xù)4年每年人口凈流入在23-27萬(wàn)人。據(jù)七普數(shù)據(jù),2020年底,長(zhǎng)沙常住人口增加到880萬(wàn),一年凈增加了近41萬(wàn)人。而截至2021年底,長(zhǎng)沙的常住人口已達(dá)到了1023.93萬(wàn)人。

                    2017年,長(zhǎng)沙首次邁入“萬(wàn)億GDP俱樂(lè)部”;2021年GDP超過(guò)1.3萬(wàn)億,比上年增長(zhǎng)7.5%,位居全國(guó)省會(huì)城市第6位,在中部地區(qū)僅次于武漢。同時(shí),長(zhǎng)沙是世界三大工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)集聚地之一,2021年數(shù)據(jù)顯示,長(zhǎng)沙的工程機(jī)械總產(chǎn)值約占中國(guó)的27.5%、全球的7.2%,產(chǎn)品覆蓋180個(gè)國(guó)家和地區(qū)。

                    將視線拉得更長(zhǎng)遠(yuǎn),長(zhǎng)沙這支潛力股在謀求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

                    2022年4月,湖南發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略支持長(zhǎng)沙市高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《若干意見(jiàn)》),長(zhǎng)沙計(jì)劃到2026年GDP達(dá)到2萬(wàn)億元左右,常住人口突破1200萬(wàn)人,并給出多重配套措施,從產(chǎn)業(yè)、交通、互聯(lián)網(wǎng)、能源、人才引進(jìn)等方面推進(jìn)強(qiáng)省會(huì)建設(shè)。

                    建設(shè)強(qiáng)省會(huì)的關(guān)鍵在于推動(dòng)強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在原有的強(qiáng)制造業(yè)基礎(chǔ)之上,長(zhǎng)沙還將構(gòu)建先進(jìn)制造業(yè)集群體系,到2026年,打造15個(gè)左右千億級(jí)產(chǎn)業(yè),實(shí)施180個(gè)左右十億級(jí)項(xiàng)目。

                    這樣充分的想象空間下,房企對(duì)長(zhǎng)沙持續(xù)看好!伴L(zhǎng)沙當(dāng)前樓市的健康度、城市發(fā)展?jié)摿、政府?cái)力支撐,相較其他城市更穩(wěn)定。”在薛文看來(lái),房子的財(cái)富增值效應(yīng)也比周邊房?jī)r(jià)高的城市更加明顯。

                    “現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下,我們?cè)诘丶?jí)市拿地非常謹(jǐn)慎,”周燦告訴記者,“另一個(gè)中部省會(huì)城市房?jī)r(jià)雖然高于長(zhǎng)沙,但房子賣不上價(jià)格,居民購(gòu)買力支撐不足,而長(zhǎng)沙則有充足的購(gòu)買力支撐市場(chǎng),我們也持續(xù)看好長(zhǎng)沙。”

                    (應(yīng)受訪人要求,謝靚、薛文、周燦、戴陽(yáng)均為化名。文中圖片皆來(lái)自當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站)

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