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                  長租公寓出招轉(zhuǎn)移空置壓力 痛點仍待解決

                  2022-05-20 22:25:40

                  來源:證券時報

                    證券時報記者 吳家明

                    過去幾年,各地長租公寓頻頻“爆雷”,租客和業(yè)主都成為受害者。隨后,長租公寓市場也迎來了最強監(jiān)管。經(jīng)過大洗牌之后,長租公寓市場開始走向理性發(fā)展。證券時報記者實探發(fā)現(xiàn),為了降低風(fēng)險,長租公寓市場的玩家們有了許多“新玩法”。

                    長租公寓新玩法:

                    轉(zhuǎn)移空置壓力

                    “高收低租”曾是長租公寓的行業(yè)詬病,面對不溫不火的租賃市場,怎么轉(zhuǎn)移房屋空置的壓力?

                    “之前,我跟一家長租企業(yè)簽了5年合約,我能收到60個月租金,但要給對方出租66個月,相當(dāng)于多給長租企業(yè)6個月的出租時間!币晃辉(jīng)將自己的房屋出租給長租企業(yè)的業(yè)主告訴記者,“合約期間每個月的管理費由我來交,這一點我也覺得蠻不合理!庇浾甙l(fā)現(xiàn),過去多數(shù)企業(yè)與業(yè)主的簽約方式,主要都是以每年收取一個半或兩個月租金作為管理費,合約期間業(yè)主就可以成為“甩手掌柜”,無須承擔(dān)控制風(fēng)險。

                    “現(xiàn)在長租公寓太多,租賃行情也不是很好,我們也很擔(dān)心空置壓力!痹谏钲诹_湖水貝村,城市更新項目后回遷物業(yè)交付,大量出租房源引起許多長租企業(yè)的關(guān)注。記者發(fā)現(xiàn),一些長租公寓的收房模式發(fā)生了很大改變,特別是分?jǐn)偭丝罩脡毫。一家長租企業(yè)的工作人員告訴記者,他們與業(yè)主簽訂的租賃協(xié)議,運營服務(wù)費改為每月收取租金的10%,如果房源空置,長租企業(yè)也無須交付房租給業(yè)主。“不過,我們的服務(wù)費包括了維修、保潔、保養(yǎng)和維護等費用。未來,我們還將每月收取每平方米1.8元的系統(tǒng)服務(wù)費。”

                    與以往的長租企業(yè)“包裝修”的模式不同,記者看到,現(xiàn)在一些長租企業(yè)給予業(yè)主的租金指導(dǎo)價普遍高于市場租賃價格,但前提是業(yè)主需要按照房源面積的大小支付一定的裝修費用!袄70平方米的房源我們可以給到每月8600元的房租,明顯高于6500元左右的市場價,但業(yè)主需要支付約6萬元的預(yù)估裝修費,有相當(dāng)?shù)难b修水平才能匹配高租金!币晃婚L租企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者,“現(xiàn)在長租公寓太多,深圳的租賃行情也一般,我們也擔(dān)心空置壓力,加上過去的爆雷潮,我們收房的時候也會變得謹(jǐn)慎!庇浾咭矊Χ辔粯I(yè)主進行采訪,對于如今的“收租模式”,多數(shù)業(yè)主也覺得沒有以前的模式“劃算”,甚至讓自己負(fù)擔(dān)空置壓力。

                    仍有痛點待解決

                    此外,為了降低運營壓力,記者發(fā)現(xiàn)一些長租公寓也開始“短租”。在福田八卦嶺的一家高級公寓,記者看到最短的租期可以是一個月,但租金會相對較高。長租公寓“短租”的背后,似乎凸顯行業(yè)本身面臨的困境:依賴資金和高出租率。在業(yè)內(nèi)人士看來,通常集中式長租公寓的空置率應(yīng)盡量在5%以下,分散式公寓應(yīng)盡量控制在10%以下。如果高于這一標(biāo)準(zhǔn),租賃企業(yè)盈利壓力就會加大。

                    盡管經(jīng)歷了“爆雷潮”,但近年來長租公寓的發(fā)展愈發(fā)受到重視。不管是房企背景的長租公寓品牌,還是創(chuàng)業(yè)系及中介系品牌,在經(jīng)歷了大洗牌后,無論是在重資產(chǎn)投入還是規(guī)模擴張上都更為謹(jǐn)慎。長租企業(yè)自如于2021年8月首次公開了2021年集中式租賃項目經(jīng)營數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,自如在全國8城管理65棟集中式項目。記者從自如方面獲悉,目前自如已實現(xiàn)107棟集中式公寓,其中包含6座大型租賃社區(qū),入住率穩(wěn)定在98%。

                    過高的杠桿加上較低的盈利能力,是過去幾年長租公寓行業(yè)遇到巨大挑戰(zhàn)的重要原因。長租公寓企業(yè)過去頻頻“爆雷”,實際上也是行業(yè)進入理性健康期必經(jīng)的階段。去年以來,多個城市通過市場監(jiān)管、減稅、增加租賃用房供應(yīng)、獎補等一系列措施,培育和發(fā)展住房租賃市場。與此同時,多個城市也陸續(xù)出臺多項規(guī)范政策,從設(shè)立資金監(jiān)管、規(guī)范租金支付周期、嚴(yán)控租金貸等方面規(guī)范住房租賃市場發(fā)展。仲量聯(lián)行華南區(qū)評估和咨詢服務(wù)部負(fù)責(zé)人宋麗敏表示:“隨著中國公募REITs把保障性租賃住房納入底層資產(chǎn),相信目前深圳市場上的各類‘城中村改造’‘存量改造’‘新建公共住房’等市場玩家會更加關(guān)注租賃住房產(chǎn)品的合規(guī)性、市場布局、盈利增長、運營管理能力等!

                    不過,對于租客來說,針對長租公寓品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量的投訴仍然多發(fā),押金、租金繳納、退款渠道及標(biāo)準(zhǔn)未能統(tǒng)一,這些痛點、難點如何破解仍需要政府和從業(yè)企業(yè)共同努力。

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