剛剛過去的“金九”雖然成色不足，但上海樓市終于止住了成交量連續(xù)三個月下滑的“頹勢”。

　　上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，9月上海商品住宅成交面積為76.59萬平方米，這一數(shù)字雖然剛剛超過去年同期142萬平方米成交量的一半，但也僅次于今年3月93.23萬平方米的成交面積，為年內(nèi)第二高。

　　德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸騎麟認為，在經(jīng)過7-8月的持續(xù)盤整以及積極蓄客之后，開發(fā)商在剛需和中高端市場雙線搶收，導致了9月市場的小幅回暖。

　　10月第二周，上海樓市的回暖趨勢得到了延續(xù)，中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，10月6日-12日上海市新建商品住宅成交面積為24.7萬平方米，環(huán)比大幅增加了110.1%，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了3月31日以來近28周的單周成交新高。

　　2014年已經(jīng)進入第四季度，隨著政策面的利好逐漸釋放，以及房企“搶收”意愿的增強，上海樓市已顯現(xiàn)出“風云變幻”的跡象。目前的“抬頭”趨勢究竟將帶來的是一場“大逆轉(zhuǎn)”，還是短暫的“靈光一閃”？

　　供應穩(wěn)步增長

　　除成交外，9月上海樓市的供應也呈現(xiàn)出明顯的回暖趨勢。

　　德佑地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年9月上海商品住宅每周的供應面積依次為7萬平方米、9.6萬平方米、15.8萬平方米和26.5萬平方米，呈遞增趨勢。而來自上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，進入10月，上海市場預計將有36個住宅開盤或加推，與9月相比再增4個。

　　其中，中海寰宇天下即將于10月入市，筆者從售樓處獲悉，自項目開始認籌以來，連續(xù)兩周末單日到訪客戶數(shù)均超過百組，項目已現(xiàn)“未開先熱”的態(tài)勢。

　　此外,在9月底開盤取得熱銷的青浦某樓盤也將于10月加推一批新房源，項目相關負責人表示，現(xiàn)在項目所有人員都進入了緊張的“備戰(zhàn)”狀態(tài)，最后一個季度將成為決定全年營收的關鍵。

　　事實上，該項目負責人作出上述表態(tài)并不意外。雖然今年前三個季度房企表現(xiàn)得比較“從容”，但進入第四季度，“年報”的壓力已經(jīng)越來越大。

　　陸騎麟表示，對開發(fā)商來說，能否在10月取得好成績將對今年一整年的業(yè)績產(chǎn)生決定性的影響。而房企在目前政策可能出現(xiàn)松動的情況下大舉入市，為接下來的市場成交打下了基礎。

　　折扣“突破外環(huán)”

　　開發(fā)商心態(tài)的轉(zhuǎn)變導致了優(yōu)惠樓盤數(shù)量的增加，與今年前9個月不同的是，10月的優(yōu)惠樓盤主要集中于外環(huán)以外的剛需產(chǎn)品。

　　新浪樂居樓盤數(shù)據(jù)中心顯示，10月上海預計有優(yōu)惠的樓盤數(shù)達175個，較9月的147個增加了19%，同比去年也增加了29.6%。從環(huán)線分布上看，優(yōu)惠樓盤主要集中在外環(huán)之外，占比達75.4%。

　　往往被認為折扣空間不大的低總價產(chǎn)品，也開啟了“以價換量”的策略嗎？

　　克而瑞上海機構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄表示，雖然9月成交環(huán)比有小幅的回暖，但這對于房企來說還不夠。無緣“金九”之后，“銀十”就顯得無比關鍵，因此會有不少剛需樓盤意圖通過折扣打開市場。

　　但薛建雄同時表示，目前剛需樓盤的折扣力度并不大，仍然是“小打小鬧”，優(yōu)惠幅度與買家的心理價位仍有不小落差。

　　從目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，10月上海給出9折以上優(yōu)惠的項目中，有7個是中高端和別墅類項目。剛需類產(chǎn)品的優(yōu)惠范圍雖然有所擴大，但實質(zhì)性的優(yōu)惠并不多。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進分析稱，目前房企的心態(tài)很微妙。雖然有全年業(yè)績的壓力，但事實上房企的資金壓力普遍不大，并無“生存”壓力，因此導致了目前剛需產(chǎn)品的優(yōu)惠力度不足。

　　降價悄然開啟

　　雖然10月給出實質(zhì)性優(yōu)惠的樓盤并不多，但房企在上海的“搶收”動作卻沒有停歇。10月加推的樓盤中，有一部分樓盤悄然調(diào)低了報價，力圖借著房貸政策的“東風”，力拼10月市場。

　　位于嘉定的季景銘郡將于10月加推，筆者從售樓處獲悉，該項目新房源的平均報價為25000元/平方米，預計比此前的成交均價下降了約1000元/平方米，以此計算，房源的總價最多將下降10萬元左右；同樣將于10月加推的嘉定南翔某樓盤雖然暫無折扣推出，但也下調(diào)了項目的報價。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項目今年3月開盤時的報價為23100-27700元/平方米，而10月即將加推的房源報價則為17900-20600元/平方米，降價幅度明顯。

　　除此之外，還有不少品牌房企旗下的樓盤也都下調(diào)了報價。值得注意的是，位于寶山高境的泰禾紅御將于10月開盤，該項目售樓處給出的說法為均價約35000元/平方米，同樣遠低于“均價將超過40000元/平方米”的預期。

　　“相比于大張旗鼓地打折卻缺少實質(zhì)性優(yōu)惠，這樣的降價行為更容易達成快速去化的目的，”薛建雄表示，從此前的市場表現(xiàn)來看，力度不足的折扣雖然會聚集項目的人氣，但卻難以真正刺激項目的成交。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，目前上海并不缺乏需求，但只有當開發(fā)商在價格方面做出實質(zhì)性的讓步，這一部分需求才會真正被激活。