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                  供應穩(wěn)增長優(yōu)惠廣鋪開 10月樓市有望上行

                  供應穩(wěn)增長優(yōu)惠廣鋪開 10月樓市有望上行

                  2014-10-16 16:08:00

                  來源:新民晚報

                    剛剛過去的“金九”雖然成色不足,但上海樓市終于止住了成交量連續(xù)三個月下滑的“頹勢”。

                    上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示,9月上海商品住宅成交面積為76.59萬平方米,這一數(shù)字雖然剛剛超過去年同期142萬平方米成交量的一半,但也僅次于今年3月93.23萬平方米的成交面積,為年內(nèi)第二高。

                    德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸騎麟認為,在經(jīng)過7-8月的持續(xù)盤整以及積極蓄客之后,開發(fā)商在剛需和中高端市場雙線搶收,導致了9月市場的小幅回暖。

                    10月第二周,上海樓市的回暖趨勢得到了延續(xù),中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示,10月6日-12日上海市新建商品住宅成交面積為24.7萬平方米,環(huán)比大幅增加了110.1%,這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了3月31日以來近28周的單周成交新高。

                    2014年已經(jīng)進入第四季度,隨著政策面的利好逐漸釋放,以及房企“搶收”意愿的增強,上海樓市已顯現(xiàn)出“風云變幻”的跡象。目前的“抬頭”趨勢究竟將帶來的是一場“大逆轉(zhuǎn)”,還是短暫的“靈光一閃”?

                    供應穩(wěn)步增長

                    除成交外,9月上海樓市的供應也呈現(xiàn)出明顯的回暖趨勢。

                    德佑地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示,今年9月上海商品住宅每周的供應面積依次為7萬平方米、9.6萬平方米、15.8萬平方米和26.5萬平方米,呈遞增趨勢。而來自上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示,進入10月,上海市場預計將有36個住宅開盤或加推,與9月相比再增4個。

                    其中,中海寰宇天下即將于10月入市,筆者從售樓處獲悉,自項目開始認籌以來,連續(xù)兩周末單日到訪客戶數(shù)均超過百組,項目已現(xiàn)“未開先熱”的態(tài)勢。

                    此外,在9月底開盤取得熱銷的青浦某樓盤也將于10月加推一批新房源,項目相關負責人表示,現(xiàn)在項目所有人員都進入了緊張的“備戰(zhàn)”狀態(tài),最后一個季度將成為決定全年營收的關鍵。

                    事實上,該項目負責人作出上述表態(tài)并不意外。雖然今年前三個季度房企表現(xiàn)得比較“從容”,但進入第四季度,“年報”的壓力已經(jīng)越來越大。

                    陸騎麟表示,對開發(fā)商來說,能否在10月取得好成績將對今年一整年的業(yè)績產(chǎn)生決定性的影響。而房企在目前政策可能出現(xiàn)松動的情況下大舉入市,為接下來的市場成交打下了基礎。

                    折扣“突破外環(huán)”

                    開發(fā)商心態(tài)的轉(zhuǎn)變導致了優(yōu)惠樓盤數(shù)量的增加,與今年前9個月不同的是,10月的優(yōu)惠樓盤主要集中于外環(huán)以外的剛需產(chǎn)品。

                    新浪樂居樓盤數(shù)據(jù)中心顯示,10月上海預計有優(yōu)惠的樓盤數(shù)達175個,較9月的147個增加了19%,同比去年也增加了29.6%。從環(huán)線分布上看,優(yōu)惠樓盤主要集中在外環(huán)之外,占比達75.4%。

                    往往被認為折扣空間不大的低總價產(chǎn)品,也開啟了“以價換量”的策略嗎?

                    克而瑞上海機構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄表示,雖然9月成交環(huán)比有小幅的回暖,但這對于房企來說還不夠。無緣“金九”之后,“銀十”就顯得無比關鍵,因此會有不少剛需樓盤意圖通過折扣打開市場。

                    但薛建雄同時表示,目前剛需樓盤的折扣力度并不大,仍然是“小打小鬧”,優(yōu)惠幅度與買家的心理價位仍有不小落差。

                    從目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,10月上海給出9折以上優(yōu)惠的項目中,有7個是中高端和別墅類項目。剛需類產(chǎn)品的優(yōu)惠范圍雖然有所擴大,但實質(zhì)性的優(yōu)惠并不多。

                    對此,上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進分析稱,目前房企的心態(tài)很微妙。雖然有全年業(yè)績的壓力,但事實上房企的資金壓力普遍不大,并無“生存”壓力,因此導致了目前剛需產(chǎn)品的優(yōu)惠力度不足。

                    降價悄然開啟

                    雖然10月給出實質(zhì)性優(yōu)惠的樓盤并不多,但房企在上海的“搶收”動作卻沒有停歇。10月加推的樓盤中,有一部分樓盤悄然調(diào)低了報價,力圖借著房貸政策的“東風”,力拼10月市場。

                    位于嘉定的季景銘郡將于10月加推,筆者從售樓處獲悉,該項目新房源的平均報價為25000元/平方米,預計比此前的成交均價下降了約1000元/平方米,以此計算,房源的總價最多將下降10萬元左右;同樣將于10月加推的嘉定南翔某樓盤雖然暫無折扣推出,但也下調(diào)了項目的報價。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,該項目今年3月開盤時的報價為23100-27700元/平方米,而10月即將加推的房源報價則為17900-20600元/平方米,降價幅度明顯。

                    除此之外,還有不少品牌房企旗下的樓盤也都下調(diào)了報價。值得注意的是,位于寶山高境的泰禾紅御將于10月開盤,該項目售樓處給出的說法為均價約35000元/平方米,同樣遠低于“均價將超過40000元/平方米”的預期。

                    “相比于大張旗鼓地打折卻缺少實質(zhì)性優(yōu)惠,這樣的降價行為更容易達成快速去化的目的,”薛建雄表示,從此前的市場表現(xiàn)來看,力度不足的折扣雖然會聚集項目的人氣,但卻難以真正刺激項目的成交。

                    在業(yè)內(nèi)人士看來,目前上海并不缺乏需求,但只有當開發(fā)商在價格方面做出實質(zhì)性的讓步,這一部分需求才會真正被激活。

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