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                  北京樓市國慶期間成交同比降四成 庫存再創(chuàng)歷史新高

                  北京樓市國慶期間成交同比降四成 庫存再創(chuàng)歷史新高

                  2014-10-09 08:08:00

                  來源:證券日報

                    編者按:國慶黃金周是很多行業(yè)擴(kuò)大銷售的最佳時段,從某種程度上而言,這七天“戰(zhàn)績”的好壞,能夠預(yù)示全年的“戰(zhàn)績”。那么,今年的黃金周,與百姓生活相關(guān)度最高的那些行業(yè),都呈現(xiàn)出哪些特點(diǎn)呢?

                    商品住宅庫存量再創(chuàng)歷史新高

                    統(tǒng)計顯示,2014年前三季度,北京樓市新建商品房成交面積為歷史最差,但成交均價依然達(dá)到歷史最高水平

                    10月8日,中原地產(chǎn)市場研究部發(fā)布最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2014年1月份至9月份,北京新建商品房(剔除保障房)市場成交額為1182.87億元,與2013年同期的1844.26億元相比,同比下滑幅度高達(dá)36%。

                    不過,從國慶7天長假的成交變現(xiàn)來看,北京樓市企穩(wěn)跡象越發(fā)明顯,尤其受央行松綁限貸影響,假期看房人明顯增多,剛需開始集中入場買房。但與2013年同期相比,北京樓市的“銀十”開局仍較為平淡,成交同比下降四成。

                    對此,亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析向記者表示,進(jìn)入四季度后,開發(fā)商的首要目標(biāo)是借助政策利好,大力促銷、去化庫存,因此房價屆時也將保持穩(wěn)定。

                    前三季度

                    同比少賣661億元

                    據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2014年前三季度,北京新建商品房(剔除保障房)市場成交合計455萬平方米,環(huán)比上年同期的797萬平方米,下調(diào)幅度達(dá)到了43%,同時低于2008年及2011年的樓市調(diào)整年。

                    不過,從成交均價和成交額度來看,2014年前三季度,成交均價依然達(dá)到了25972元/平方米的歷史最高水平,成交額則為1182.87億元,與上年同期相比,少賣了661億元,同比下調(diào)幅度達(dá)到36%,但依然高于2008年及2011年。

                    事實(shí)上,這意味著2014年前三季度,北京新建商品房市場成交面積為歷史最差,但成交均價仍為歷史最高。

                    不過,分季度來看,三季度成交數(shù)據(jù)有回暖跡象,不過這部分回暖靠自住房支撐比較明顯,三季度成交額為438.02億元,高于一季度、二季度的391.74億元、353.09億元。

                    值得注意的是,盡管有北京樓市有回暖跡象,但是否全面回暖尚不好判斷。從“銀十”開局來看,北京新建商品房的表現(xiàn)并未超出預(yù)期。盡管“十一”是開發(fā)商密集推盤和購房者密集選房的時機(jī),但今年“十一”樓市推盤高峰卻并未如期而至。

                    據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,“十一”長假期間北京僅有位于朝陽區(qū)的首開常青藤和利錦府2個中端項目開盤入市, 2個項目累計新增供應(yīng)160套,與去年“十一”假期相比,開盤項目個數(shù)減少了4個,供應(yīng)套數(shù)下降了75%。

                    在北京市場供應(yīng)量大減的同時,“十一”期間的商品住宅成交量也較為平淡,據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,“十一”期間北京商品住宅共成交538套,成交總面積為4.54萬平方米,與去年“十一”長假相比,分別下降40%、35%。

                    對此,任啟鑫分析,今年3月份以來,樓市成交持續(xù)低迷的市場行情,使得多數(shù)開發(fā)商都積壓了不少房源,現(xiàn)階段樓盤項目多以去化前期的庫存房源為主,推新意愿并不強(qiáng)烈。

                    此外, “十一”前夕,央行對個人房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放松,以及北京調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的雙重利好政策帶來的市場顯現(xiàn)效應(yīng)并沒有那么快,從政策出臺到具體落地執(zhí)行的這一段“空窗期”,購房客群仍然會持幣觀望。在北京并未出現(xiàn)全面、大幅度的實(shí)質(zhì)性降價的前提下,僅僅依靠政策拉動,樓市成交量不會迅猛升溫。

                    樓市庫存量

                    創(chuàng)30個月新高

                    《證券日報》記者從某開發(fā)商高層處獲悉,為了加快銷售存貨,個別房企甚至停休“十一”長假,只為配合樓盤一線銷售,但市場仍未如期迎來火熱成交。同時,北京商品住宅庫存量節(jié)節(jié)攀升,創(chuàng)下歷史新高。

                    據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,10月7日,北京商品住宅可售套數(shù)已經(jīng)突破9萬套,達(dá)91265套,成為自2012年3月份北京清理3.3萬套無效庫存以來的最高點(diǎn),與今年年初5.5萬套庫存相比大增3.6萬套。

                    對此,任啟鑫分析認(rèn)為,今年以來,北京樓市在持續(xù)緊縮的信貸政策、自住型商品房集中入市等多方因素疊加影響下,市場觀望情緒濃厚,樓市成交量持續(xù)低迷,而房企在銷售業(yè)績與資金使用成本的高企等壓力下,加大推盤力度以回籠現(xiàn)金的意愿上升,供應(yīng)量的增加與成交量的低迷,促使樓市庫存量直線上升,至10月份達(dá)到高點(diǎn)。

                    任啟鑫表示,隨著信貸松綁政策的逐步實(shí)施,預(yù)計未來“剛需剛改型”購房需求將加快釋放,成為四季度北京樓市成交量復(fù)蘇回暖的助力,但房企在高庫存以及全年銷售業(yè)績等因素影響下,未來一段時間樓盤項目仍將會以“跑量”為主。

                    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示,9月份以來,各地樓市的供應(yīng)量大幅提升。然而,在目前蓄客、新盤銷售率、存量等指標(biāo)仍處低位的壓力之下,開發(fā)商唯有合理定價才能將供應(yīng)高峰轉(zhuǎn)化為成交高峰。雖然北京樓市出現(xiàn)價格戰(zhàn)的可能性越來越小,但部分區(qū)域依然不排除有項目出現(xiàn)10%-15%價格調(diào)整的可能性。

                    而對于北京樓市四季度的走勢,任啟鑫認(rèn)為,央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的二套房認(rèn)定方式,降低了改善型購房者的購房資金門檻,提高了購房者的資金杠桿率,放大了收益,由此可以促進(jìn)購房消費(fèi)的增加。另外,北京調(diào)整普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn),為剛需購房者帶來實(shí)質(zhì)利好,進(jìn)一步提振購房信心,預(yù)計四季度北京樓市在一系列政策利好的刺激下,將出現(xiàn)復(fù)蘇局面,最后一個季度樓市成交量也將成為全年高峰。

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