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                  我國摩天大樓熱地方政府成推手:在建78座占全球62%

                  我國摩天大樓熱地方政府成推手:在建78座占全球62%

                  2014-10-09 08:50:00

                  來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

                    中國摩天大樓熱:地方政府成推手 超長回報(bào)期考驗(yàn)開發(fā)商

                    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

                    現(xiàn)在的中國正在興起一場 “摩天大樓熱”。

                    一方面,一線城市核心區(qū)域地塊資源日益稀缺,大量房企寄望“舊城改造”騰出土地;另一方面,伴隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,一線城市的商業(yè)租金已連續(xù)5年上漲。

                    在此背景下,中國各大城市再次興起一場向天空突破的競賽。9月17日,天津117大廈第84層混凝土澆筑完成,達(dá)到416.91米,成為中國北方最高樓。此前稍早,南京、武漢、廣州、上海和深圳等地的天際線也被陸續(xù)刷新,如廣州東塔的530米,上海中心大廈的632米、深圳平安金融中心的660米……

                    數(shù)據(jù)顯示,全球300米以上的超高層建筑目前在建的有125座,其中78座在中國,占比達(dá)到62.4%!睹咳战(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,對于這場“摩天大樓熱”的主導(dǎo)者地方政府而言,增加稅收或是其推動建設(shè)的初衷。而主要參與者——成熟的開發(fā)商將收獲業(yè)內(nèi)聲望、低廉的土地以及便捷的高額融資。

                    在建高樓多在二、三線城市/

                    城市天際線正在不斷被拔高。

                    9月17日,在建的天津117大廈達(dá)到416.91米,超越415.2米高的天津廣播電視塔,成為中國北方第一高樓。

                    9月12日,綠地集團(tuán)邀請多家媒體參觀在建的成都綠地中心,該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2017年完工,468米的高度將助其成為西部第一高樓。

                    6月22日,339米的重慶第一高樓,因直入云霄,當(dāng)?shù)厥忻裾`把烏云視作濃煙,鬧出一場虛驚。

                    5月20日,南京方面?zhèn)鞒鱿,?guī)劃中的魚嘴核心區(qū)將樹起兩座超高層建筑,一座600米,一座500米,遠(yuǎn)超目前南京最高樓450米的紫峰大廈。

                    隨著城市天際線不斷刷新,關(guān)于摩天大樓的高度標(biāo)準(zhǔn)也水漲船高。1985年,高達(dá)160米的深圳國貿(mào)大廈竣工,成為當(dāng)時中國最高樓。1995年,384米的地王大廈竣工,成為當(dāng)時亞洲最高樓。然而,到了2011年,京基100以441.8米取代地王大廈成為深圳新一代地標(biāo)時,卻僅是國內(nèi)第五高樓。

                    以前在中國只要超過100米就算超高層,然而根據(jù)目前世界超高層建筑學(xué)會的新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,300米以上才能列為超高層建筑!案鶕(jù)這個標(biāo)準(zhǔn),目前全球有79座超高層建筑,其中25座在中國,占比31.6%;全球在建的有125座,78座在中國,占比62.4%”,世邦魏理仕中國區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部資深董事吳沂城稱。世邦魏理仕的報(bào)告顯示,目前超高層建筑主要集中在中國、美國、中東,其中又以中國為首。

                    城市天際線被拔高之時,高層建筑的更迭速度也愈來愈快。在深圳,超越160米的深圳國貿(mào)大廈,用了10年,但超越441.8米的京基100,僅用了3年。今年7月14日,尚未竣工的平安金融中心大廈主體高度已達(dá)到448.3米,正式超過京基100。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2016年竣工,屆時主樓118層,塔尖高度660米。竣工后,將超過上海中心大廈,成為中國第一高樓。

                    在世邦魏理仕策略顧問部董事黃易里看來,超高層建筑多出現(xiàn)在區(qū)域中心城市,當(dāng)這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度后,一方面核心區(qū)域的土地日漸稀缺、寫字樓租金不斷上漲,另一方面開發(fā)商經(jīng)過多年建設(shè)普通高層,積累了大量經(jīng)驗(yàn)和資源,這時上馬超高層建筑項(xiàng)目便水到渠成。

                    2014年9月17日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在深圳平安金融中心大廈工地看到,該項(xiàng)目所在地——福田中心區(qū)已高樓林立,似無空置地塊。吳沂城向記者表示,對于一線城市而言,土地供應(yīng)不足也是政府規(guī)劃建設(shè)超高層建筑的原因之一。

                    不過,并不是只有一線城市在建超高層建筑,二線城市的熱情同樣不可小覷,如南京紫峰大廈450米,武漢綠地中心606米,天津117大廈597米,蘇州中南中心729米。在今年某論壇上,吳沂城曾表示,中國在建的78座超高層建筑分布在全國29個城市,一半以上在二、三線城市。

                    地方政府成主要推手/

                    對于地方政府而言,建設(shè)高樓雖有政績因素的考量,但又不止于此。多位業(yè)內(nèi)人士表示,這更像是一場政府放長線釣大魚的好戲。

                    黃易里表示,為了吸引優(yōu)質(zhì)開發(fā)商前來建設(shè)超高層建筑,當(dāng)?shù)卣鶗诔鲎屚恋氐膬r格上讓步,這意味著土地出讓金并不是政府的目標(biāo),或許稅收、區(qū)域形象和招商引資等其他因素才是。

                    黃易里估算稱,如果建設(shè)100米高的建筑,建筑面積一般在5萬平方米左右;如果建設(shè)300米高的建筑,建筑面積至少將達(dá)到15萬~20萬平方米。

                    在她看來,建設(shè)超高層建筑,一方面提升了核心區(qū)域的土地使用率,增加了納稅企業(yè)數(shù)量;另一方面,地區(qū)的區(qū)域形象得到大幅提升,更有利于吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)將總部遷移至該地,這些都將給當(dāng)?shù)卣畮碡S厚的稅收。

                    在業(yè)內(nèi)人士看來,中國近年的高樓熱,離不開地方政府、開發(fā)商和租賃客戶三方基于自身需求的推動。不過,黃易里認(rèn)為,地方政府始終是主導(dǎo)因素,建設(shè)超高層建筑多由地方政府的城市規(guī)劃所決定,往往在出讓土地時就已規(guī)定好最低建設(shè)高度。

                    除此之外,超高層建筑還將直接拉抬當(dāng)?shù)卣猩桃Y的金額,給一些城市直接帶來至少30億元~50億元的投資,黃易里保守估計(jì)道。

                    但是,能否順利收獲豐厚的稅收,還與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相關(guān)。吳沂城曾表示,目前超過六成的超高層建筑集中在二、三線城市,比如重慶、南寧等地,而當(dāng)?shù)匾殉霈F(xiàn)供過于求的問題,超高層建筑的出租率堪憂。

                    樓高租金不見得高/

                    超高層建筑帶給開發(fā)商的,不一定是高額租金。

                    對于多數(shù)參與進(jìn)來的開發(fā)商而言,預(yù)期收益是推動其建設(shè)超高層建筑的動力。因?yàn)檎w來看,建筑的樓層越高,租金越高。世邦魏理仕報(bào)告顯示,超高層寫字樓在第一輪租金調(diào)整結(jié)束之后,會比周邊甲級寫字樓獲取更高的租金,溢價一般在10%~40%。

                    吳沂城表示,高度并非影響租金漲落的核心要素。他舉例道,雖然北京、廣州是最高的建筑租金最貴,但是上海、深圳等地就不是。在他看來,影響租金的關(guān)鍵因素有三:建筑本身的地理位置以及所提供的功能、開發(fā)商和物業(yè)的品牌、高層建筑的管理服務(wù)。

                    不同性質(zhì)的企業(yè)對建筑功能有不同需求。以占甲級寫字樓市場主力客戶——金融企業(yè)所需服務(wù)為例,直接負(fù)責(zé)運(yùn)營高層建筑的廣州國際金融中心項(xiàng)目招商總監(jiān)石堅(jiān)濤曾表示,以前銀行辦公室不需要配備金庫,但現(xiàn)在辦公室也一定要配備,而且金庫的承重甚至達(dá)到2噸,所以需要不斷更新硬件服務(wù)。

                    9月17日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到羅湖中心地帶,曾經(jīng)的深圳地標(biāo)建筑地王大廈、京基100相去不遠(yuǎn),地王大廈內(nèi)部購物空間不足,裝飾雖然豪華但略顯老舊。與福田中心區(qū)金融、貿(mào)易等企業(yè)扎堆的濃厚商務(wù)氛圍相比,地王大廈和京基100周邊似乎更有生活氣息。

                    吳沂城告訴記者,目前地王大廈的租金偏低,月租金在每平方米120元~150元之間,京基100的月租金為每平方米200元左右。而從未成為深圳最高樓的嘉里建設(shè)廣場平均月租金為每平方米380元,最高要價甚至達(dá)到每平方米400元。

                    高額租金是由供需情況決定的。一線城市有限的甲級寫字樓市場供應(yīng),以及不斷增加的第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量,推動了近年租金不斷上漲。仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅就曾表示,2014年深圳甲級寫字樓的租金將同比上升8%~10%。

                    超高建筑回報(bào)期較長

                    開發(fā)商建設(shè)超高層建筑的收益,要從兩方面考慮:產(chǎn)出和投入。在黃易里看來,雖然建筑高度不一定能帶來高租金回報(bào),但是往往帶來更低廉的土地以及更便捷的高額融資。

                    黃易里表示,建設(shè)超高層建筑的風(fēng)險(xiǎn)并不一定會大于普通建筑,關(guān)鍵在于拿地成本和融資能力。一方面,能夠建設(shè)超高層建筑的開發(fā)商,往往會從政府手中獲得較為低廉的土地;另一方面,開發(fā)商的啟動資金達(dá)到投資額的35%就可撬動項(xiàng)目,在建設(shè)后期,因?yàn)槌邔咏ㄖ墓乐蹈,開發(fā)商還可通過抵押等方式獲得便利的高額融資,利用滾動開發(fā)提供現(xiàn)金流。

                    以建設(shè)武漢綠地中心、大連綠地中心等超高層建筑的綠地集團(tuán)為例。據(jù)《瞭望東方周刊》報(bào)道,2009年,南昌市政府、濟(jì)南市政府都曾為吸引綠地集團(tuán)在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)超高層,捆綁低價住宅用地。此外,有綠地項(xiàng)目之地便有眾多銀行組成的銀行團(tuán)身影。在業(yè)內(nèi)人士看來,正是綠地的超高層建筑,使得其拿地成本低、融資能力強(qiáng)。

                    不過,風(fēng)險(xiǎn)低只是對相對成熟開發(fā)商而言,超高層建筑的回報(bào)周期一般較長。世邦魏理仕資深董事林天春曾表示,對于超高層建筑的開發(fā)商而言,回報(bào)期基本在10年左右,如果市場處于供大于求狀況,開發(fā)商還需深耕品牌,周期將進(jìn)一步拉長。

                    不同的企業(yè)對回報(bào)期有不同要求。黃易里表示,一般而言,資金充沛的開發(fā)商多選擇長期持有物業(yè),通過租賃及增值來實(shí)現(xiàn)投資回報(bào),反之,則多選擇持有部分核心物業(yè),而通過銷售快速收回投資,縮短回報(bào)周期。對于自持的資產(chǎn)部分,據(jù)高力國際市場研究與項(xiàng)目咨詢部董事陳厚橋介紹,有多種運(yùn)營模式,既可自己組建物業(yè)經(jīng)營,又可委托管理,也可引入專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)合作經(jīng)營。

                   

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