當(dāng)亦莊林肯公園單盤銷售已然超過(guò)百億元之時(shí)，盤踞在亦莊南海子公園周邊的一眾大盤還在苦等著一次解套機(jī)會(huì)。2010年，當(dāng)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一次豪投48億元將亦莊樓面推高至1.9萬(wàn)元/平方米高位時(shí)，亦莊樓市開始進(jìn)入了一場(chǎng)漫長(zhǎng)的賭局，前入局者希望后入局者給自己帶來(lái)解套機(jī)會(huì)，結(jié)果是這場(chǎng)越做越大的局讓萬(wàn)科、中信、融創(chuàng)、首開、方興、保利以及城建等大佬難以脫身，2013年曾經(jīng)高喊著亦莊西區(qū)“均價(jià)”誓沖5萬(wàn)元/平方米的豪言已不再，而今面對(duì)央行放松限貸的大好時(shí)機(jī)，亦莊的一眾大佬是平手而退還是放手一搏讓人有了無(wú)限猜想。不過(guò)正值樓市救市新政落地當(dāng)天，融創(chuàng)旗下的紫禁壹號(hào)院以千萬(wàn)級(jí)的價(jià)位入市，似乎在說(shuō)這場(chǎng)賭局才剛到酣時(shí)。
時(shí)機(jī)突然而至
“信貸新政”，對(duì)于亦莊西區(qū)的眾多項(xiàng)目而言是一個(gè)值得期待的信號(hào)，特別是對(duì)在亦莊賣房子賣了四年多的中信新城銷售員小張有著特殊的意義，因?yàn)楫?dāng)初他從熱賣的林肯公園轉(zhuǎn)投到亦莊西區(qū)這片熱地，而中信新城在入市的四年中是亦莊西區(qū)快速發(fā)展的時(shí)期，但是當(dāng)年1.8萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)并沒有讓中信復(fù)制菜市口中信城的神話，也沒有給小張帶來(lái)太多的驚喜。
9月30日下午國(guó)慶節(jié)的前一天，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）明確，擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。此外，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。這對(duì)于亦莊而言可能是一個(gè)不錯(cuò)的解套時(shí)機(jī)。
“這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)卡得很微妙，正趕上放假而且是下班之后發(fā)的，沒有給項(xiàng)目調(diào)價(jià)的時(shí)間，要不‘十一’期間就要漲價(jià)了。”小張向記者直言。同時(shí)他向記者透露說(shuō)，目前中信新城優(yōu)惠價(jià)格在3.1萬(wàn)元/平方米左右，節(jié)后肯定會(huì)取消優(yōu)惠，價(jià)格調(diào)整到3.5萬(wàn)元/平方米左右，跟周邊項(xiàng)目持平。
同樣，與其一墻之隔的楓丹壹號(hào)的銷售人員也向記者表示，目前價(jià)格在3.4萬(wàn)-3.8萬(wàn)元/平方米之間，未來(lái)上調(diào)到上線很有可能。的確，在10月5日，記者走訪亦莊西區(qū)目前在售的中信新城、楓丹壹號(hào)、金茂悅、萬(wàn)科金域東郡、海梓府5個(gè)項(xiàng)目，銷售人員均向記者透露節(jié)后北京執(zhí)行細(xì)則落地后項(xiàng)目肯定會(huì)調(diào)價(jià)的信息。特別是金茂悅的銷售人員向記者強(qiáng)調(diào)，“如果在10月31日之前簽約還可以享受一定的優(yōu)惠折扣”。同時(shí)萬(wàn)科金域東郡的銷售人員也向記者表示，作為區(qū)域內(nèi)的惟一一個(gè)小戶型產(chǎn)品，節(jié)后漲價(jià)的可能性非常大。
漲價(jià)是事實(shí)還是一種銷售手段，目前雖然難以判斷，但是我們可以看出在沉寂了大半年的樓市中亦莊無(wú)疑是一個(gè)重災(zāi)區(qū)，在高價(jià)地大量庫(kù)存的重壓下，亦莊真的有漲價(jià)的勇氣嗎？
亦莊敢漲價(jià)嗎
就在記者走訪亦莊樓市的前一天，位于順義新國(guó)展區(qū)域的中糧祥云銷售員打來(lái)電話稱，目前項(xiàng)目推出的大戶型平墅產(chǎn)品為300-500平方米，價(jià)格為1.5萬(wàn)元/平方米起，而目前區(qū)域住宅類產(chǎn)品的價(jià)格在2.3萬(wàn)元/平方米左右。一個(gè)是非常成熟的高端區(qū)域中央別墅區(qū)，另一個(gè)是新興的高端區(qū)域，無(wú)論在配套還是氛圍上，亦莊都很難與中央別墅區(qū)相提并論。那么在新政出臺(tái)的短期內(nèi)亦莊有漲價(jià)的勇氣和底氣嗎？
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)向記者提供的一份從2013年10月到2014年9月亦莊成交量的監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，今年7、8、9月亦莊整體成交額為1.67億元、1.48億元、1.51億元，這與開發(fā)商動(dòng)輒四五十億元的拿地金額形成了鮮明對(duì)比。
“我們來(lái)亦莊看房已經(jīng)持續(xù)了半年多了，前后來(lái)五六趟了，一直沒有下定決心，雖然開發(fā)商規(guī)劃很好，有學(xué)校、有公園、有商業(yè)，但是總覺得缺少居住的氛圍，而且主要是價(jià)格相對(duì)較高，南邊的房子賣這個(gè)價(jià)格感覺不值�！痹诤ｈ鞲氖蹣翘庨T外，一位購(gòu)房者跟記者交流時(shí)表示，在他心中3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格比較符合預(yù)期。
此前積累的大量庫(kù)存讓亦莊的樓盤漲價(jià)缺乏底氣。以中信新城為例，這個(gè)從高位拿地后就趕上了限購(gòu)的項(xiàng)目，從期房賣到了現(xiàn)房，銷售速度一直不快。如2013年11月26日，中信新城14號(hào)樓上市了96套房，而至今只簽約了5套，同樣13號(hào)樓的72套房至今也只銷售了13套。
“亦莊西區(qū)的庫(kù)存量太大了，而且未來(lái)還有7塊地等著入市交易，對(duì)于新政亦莊最好的選擇就是加快賣房，漲價(jià)估計(jì)不是短時(shí)間內(nèi)可以完成的。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者坦言。
擊鼓傳花的游戲
選擇新區(qū)域進(jìn)駐敢于拿高價(jià)地對(duì)于很多企業(yè)而言就是一場(chǎng)擊鼓傳花的游戲。
龍湖拿下孫河地塊，泰禾高位接花，最后中糧入局解救了大家，直到如今中糧孫河項(xiàng)目還沒有動(dòng)靜，結(jié)果節(jié)前孫河準(zhǔn)地王流拍。拿地正在變成一場(chǎng)賭局，前入者希望后來(lái)者高位接棒，但是如果沒有呢？那將是一場(chǎng)必輸?shù)木�。在過(guò)去的兩年間這樣的事情頻繁發(fā)生，從孫河到東壩再到臺(tái)湖再到西局以及陷得最深的亦莊。
當(dāng)遠(yuǎn)洋、中信、方興、融創(chuàng)在大力布局亦莊，把低價(jià)不斷推高的時(shí)候，首開與住總的聯(lián)合體以接近6萬(wàn)元/平方米的天價(jià)高位接棒，一舉入市解救大家�，F(xiàn)在擺在亦莊西區(qū)眾多開發(fā)商眼前的是還有7塊地沒有出讓，它的價(jià)格將決定整場(chǎng)賭局的勝敗。
在亦莊的售樓處沙盤邊上的最顯著位置上，各個(gè)項(xiàng)目全擺放著一張土地成交價(jià)格示意圖，向每一位買房人明示著“亦莊的地價(jià)不斷走高，其他項(xiàng)目的拿地價(jià)格全比我們高，因此我們的定價(jià)并不高”，同時(shí)也在說(shuō)明未來(lái)的房?jī)r(jià)走高是必然的。
記得今年初，記者曾經(jīng)走訪過(guò)亦莊板塊，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)正處于降溫前期，整個(gè)亦莊板塊還洋溢著美好的憧憬，當(dāng)時(shí)中信新城的負(fù)責(zé)人曾向記者表示，在項(xiàng)目西側(cè)的中信府未來(lái)的價(jià)格將在8萬(wàn)元/平方米以上，而今區(qū)域內(nèi)傳言該項(xiàng)目的售價(jià)可能會(huì)定在5萬(wàn)元/平方米左右。
北京商報(bào)記者 賴大臣/文 宋媛媛/制表