日前，房地產(chǎn)市場(chǎng)涌動(dòng)著兩股膠著的力量：一邊是投資者和買房者慘遭開發(fā)商跑路屠殺，將行業(yè)信任危機(jī)推至前所未有的高點(diǎn)；一邊是首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將放松的傳聞，鼓勵(lì)買房者杠桿入市。未來樓市將如何演繹？

債務(wù)危機(jī)PK限貸放松

作為資金密集型行業(yè)，資金被視為房地產(chǎn)行業(yè)跳動(dòng)的心臟。正是源源不斷的信貸供給，將房地產(chǎn)行業(yè)演變成博傻游戲。日前，陷入樓市危機(jī)的河北邯鄲市就是一個(gè)典型的案例。據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)?shù)孛耖g借貸利率普遍高達(dá)20%~30%，所涉金額高達(dá)93億元，且邯鄲1/10家庭卷入其中。

目前，面臨最大的難題在于高杠桿可能吹破債務(wù)危機(jī)，進(jìn)而演變成房地產(chǎn)行業(yè)信任危機(jī)，信任危機(jī)又強(qiáng)化了債務(wù)危機(jī)垮臺(tái)速度。

不過，與房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)打壓樓市相對(duì)的是，各地信貸松動(dòng)的跡象則在推高房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

從目前來看，取消限購(gòu)政策已逐漸退出，但其作用卻難以扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)下跌的頹勢(shì)。這讓地方政府尋求更大的救市尺碼,也就是動(dòng)用最后的武器，要求銀行放松信貸。

有傳聞稱“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將放松”，“四大行將發(fā)布政策，只要房貸余額還清都算首套房”。假定政策得以坐實(shí)，這無(wú)異于鼓勵(lì)全民通過信貸杠桿炒房。

房?jī)r(jià)投資價(jià)值大不如前

那么，在目前債務(wù)危機(jī)和信貸放松這兩股相反的力量作用之下，房?jī)r(jià)將何去何從？

從房企融資成本而言，邯鄲房企演繹的民間借貸高利率觸發(fā)的樓市危機(jī)，尚難以斷定成全國(guó)普遍現(xiàn)象。因?yàn)楫?dāng)?shù)佚堫^金世紀(jì)、卓峰都不屬于全國(guó)知名企業(yè)。判斷全國(guó)房企真實(shí)融資成本，或許上市房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更有標(biāo)桿意義。

今年以來，上市房企融資成本出現(xiàn)較大的分化：上市大型房企以及央企和國(guó)企的融資成本相對(duì)較低，而中小型民營(yíng)上市房企的融資成本則高得驚人。例如，榮豐控股今年2月份到期的一筆長(zhǎng)期借款的利率高達(dá)16%；而北京城建3年期的兩筆貸款利率不足7%。又例如，萬(wàn)科3月發(fā)行的8億美元5年期定息債券，利率僅為2.755%；而恒盛地產(chǎn)發(fā)行的一筆5年期2.5億美元票據(jù)，利率則高達(dá)13.25%。這也意味著高利率不能一概而論，大型房企相對(duì)穩(wěn)健的狀態(tài)可能不會(huì)令全國(guó)出現(xiàn)樓市債務(wù)危機(jī)。