今年7月以來，跟風(fēng)解除限購(gòu)的城市數(shù)量不斷增加，但對(duì)房企來說，這并非決定其生死的關(guān)鍵。從上市房企公布的上半年業(yè)績(jī)看，房企兩級(jí)分化明顯。此時(shí)，許多大中型房企趁勢(shì)收購(gòu)實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)張，中小房企則爭(zhēng)相赴港上市“掘金”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次樓市調(diào)整將會(huì)帶來行業(yè)洗牌，淘汰落后企業(yè)，促使企業(yè)轉(zhuǎn)型并使其更關(guān)注消費(fèi)者需求。
放松限購(gòu)緩解庫(kù)存
日前在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上，住建部部長(zhǎng)陳政高對(duì)房地產(chǎn)政策完善提出了三點(diǎn)意見：千方百計(jì)消化庫(kù)存，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。截至上周，在46個(gè)限購(gòu)城市中，已有26個(gè)因地制宜對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整。從目前各地政策看，為消化庫(kù)存，地方政府的主要政策有取消限購(gòu)、買房送戶口、契稅減免、放松公積金貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼等等，基本上可以采用的救市措施都已被采用。
不過從機(jī)構(gòu)調(diào)研情況看，限購(gòu)松綁后效果甚微，樓市尚無反彈跡象。住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，當(dāng)下庫(kù)存增加的根本原因是：住房絕對(duì)短缺的問題已基本過去，結(jié)構(gòu)性問題成為下一階段的突出矛盾，這也是未來企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整的大背景。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛表示，放開限購(gòu)對(duì)房企來說不是能決定它們生死的關(guān)鍵。政府要做的，是引導(dǎo)房企做兩件事。一是追求和改善品質(zhì)。不能放開了限購(gòu)就讓好盤壞盤機(jī)會(huì)均等互相競(jìng)爭(zhēng)，品質(zhì)差的產(chǎn)品不應(yīng)借機(jī)渾水摸魚。而改善品質(zhì)要具體到前期創(chuàng)意規(guī)劃設(shè)計(jì)、中后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)和消費(fèi)居住等全過程多環(huán)節(jié)。二是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)軌�！伴L(zhǎng)效機(jī)制起效的前提是精細(xì)調(diào)研，上一輪城鎮(zhèn)化盲目瘋狂造城，讓很多如大同、鄂爾多斯這樣本來具有優(yōu)質(zhì)資源的城市被房地產(chǎn)拖累。因而這一輪的城鎮(zhèn)化，房企應(yīng)在進(jìn)駐前先摸底，理性開發(fā)�！�
行業(yè)整合并購(gòu)開啟
當(dāng)前，房企兩極分化加劇，圍繞困境項(xiàng)目與企業(yè)的并購(gòu)潮開啟。企業(yè)間的并購(gòu)、二手項(xiàng)目和土地交易案例均在上升。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購(gòu)標(biāo)的交易宗數(shù)為73宗，交易總額為152.93億元。而去年全年完成的并購(gòu)交易也不過35宗，交易額142.97億元。今年上半年完成的并購(gòu)交易遠(yuǎn)超去年全年。值得注意的是，今年上半年尚未完成的并購(gòu)標(biāo)的交易還有92宗，交易總額達(dá)1609.62億元。
據(jù)了解，今年房企并購(gòu)交易轉(zhuǎn)讓方更多為中小房企，如：億城投資8億元轉(zhuǎn)讓北京西海龍湖置業(yè)有限公司65%股權(quán)，南京中北1.24億出售子公司中北瑞業(yè)100%股權(quán)等。而并購(gòu)交易的買方則多為快速擴(kuò)張型房企，如陽(yáng)光城、首開股份等。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前資金危機(jī)的小房企通過甩賣項(xiàng)目求得生存，而現(xiàn)金流較充裕的大型房企以折扣價(jià)格收購(gòu)小房企的土地和項(xiàng)目，也可以達(dá)到逆勢(shì)擴(kuò)張的目的。相對(duì)于直接拿地，采取并購(gòu)方式獲得土地，不僅可減免繁瑣的拿地手續(xù)，避免遭遇地價(jià)被哄抬的競(jìng)拍，在拿地的靈活度上也有一定優(yōu)勢(shì)�！艾F(xiàn)在一級(jí)土地市場(chǎng)雖成交遇冷，但土地價(jià)格沒有實(shí)質(zhì)性下降。而二手土地和項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓信息越來越多，且價(jià)格也是打折扣的�！毙褫x集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，旭輝對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)的關(guān)注已不再?gòu)?qiáng)烈，已將土地拓展重心放在二手項(xiàng)目的收購(gòu)上。
“當(dāng)前是大型房企通過并購(gòu)尋求發(fā)展的好時(shí)機(jī)。樓市下行周期，中小房企生存愈加艱難，對(duì)于資金充裕的大型房企則是危中有機(jī)，提供了并購(gòu)機(jī)會(huì)以發(fā)展壯大自己�！蓖叻慨a(chǎn)咨詢市研究部總監(jiān)張宏偉表示。
中小房企赴港上市
事實(shí)上，處于危機(jī)中的中小房企也在急尋出路。為免遭資金鏈斷裂危機(jī)，加上近年A股大門緊閉，不少房企紛紛登陸香港資本市場(chǎng)，希望借助國(guó)際平臺(tái)“攬金”。今年以來，不計(jì)花樣年和方興地產(chǎn)拆分物業(yè)及酒店板塊上市，已有11家中小房地企通過IPO、“借殼”或轉(zhuǎn)股等方式在港掛牌。6家內(nèi)地房企通過新股發(fā)行方式成功沖擊港股，5家企業(yè)通過借殼或轉(zhuǎn)股方式掛牌。其中，最貴港“殼”為綠景地產(chǎn)購(gòu)得的新澤控股，總價(jià)9.45億港元。此外，河南正商地產(chǎn)已于近日向香港聯(lián)交所遞交申請(qǐng)材料，或成下一個(gè)赴港上市的內(nèi)地房企。
然而，內(nèi)地房企赴港高漲的熱情迎來的卻是香港資本市場(chǎng)的冷遇。6支發(fā)行新股的房企中，除海昌控股外，其余5家公開發(fā)售都遭遇認(rèn)購(gòu)不足的尷尬，有3家房企上市后股價(jià)即跌破發(fā)行價(jià)格。業(yè)內(nèi)人士分析，房企在港融資的市場(chǎng)環(huán)境呈階段性變化。當(dāng)前樓市下行市場(chǎng)調(diào)整，股票估值和融資額都不高，投資者對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)變得謹(jǐn)慎，因此發(fā)行認(rèn)購(gòu)受到影響。但對(duì)房企而言，赴港融資不光是依靠IPO，更重要的是上市之后，房企可以通過外保內(nèi)貸或發(fā)債方式融資。
當(dāng)前，政策逐步從一刀切轉(zhuǎn)向分類調(diào)控這樣有針對(duì)性的政策。但由于房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速下降，房企資金面趨緊是事實(shí)。同時(shí)，行業(yè)面臨整合洗牌，競(jìng)爭(zhēng)將從土地儲(chǔ)備、融資、市場(chǎng)份額、區(qū)域拓展、人才、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等多方面開展�！靶袠I(yè)的調(diào)整和政府調(diào)控的轉(zhuǎn)變，也對(duì)房企的發(fā)展提出了新要求�！睂I(yè)人士表示，房企未來應(yīng)更注重合作開發(fā)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，以擺脫高負(fù)債、高融資成本的束縛。過去躺著就能掙錢的時(shí)代已難尋覓，企業(yè)只有適合市場(chǎng)、找到適合的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行轉(zhuǎn)型，才能在未來激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。