當(dāng)北京住宅庫存量直沖10萬套、當(dāng)杭州住宅庫存消化周期長達(dá)20多個月的時候，廣州住宅庫存量仍保持正常的水平。
去年年底，廣州住宅庫存量為56548套，截至今年7月27日，庫存量為61795套，半年多時間只增加了5000多套。以廣州今年上半年的月均成交計算，廣州住宅區(qū)庫存時間僅為10.5個月，未觸及高庫存紅線。今年年初，住建部副部長齊驥在接受媒體采訪時表示，庫存量高于1年至1年半銷售量的可稱為“高庫存”。
與去庫存壓力不大相呼應(yīng)，7月份，廣州降價樓盤減少，原先的降價“重災(zāi)區(qū)”蘿崗，有樓盤新貨漲價幅度接近三成。
難道，在5月份、6月份成交有所改善的情況下，廣州房價已開始筑底、回穩(wěn)？業(yè)內(nèi)人士對此仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為到了9月份市場才會比較明晰。
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權(quán)威數(shù)據(jù) 廣州未觸及高庫存紅線
今年以來，住宅高庫存成為眾多城市的噩夢，那些限購松綁的城市，幾乎都和高庫存掛鉤。與眾多重要城市庫存狀況越來越糟糕不同，廣州住宅庫存一直處于較安全的水平。
去年年底，廣州住宅庫存量為56548套，以去年的月均網(wǎng)簽量來計算，消化周期只有7.3個月。今年成交有所下滑，但庫存增加的速度也不算太快，半年時間，消化周期從7.3個月變成10.5個月，與杭州等城市長達(dá)20多個月的消化周期相比，廣州消化庫存的壓力不大。據(jù)本刊統(tǒng)計，8月份，預(yù)計全市新增住宅供應(yīng)量為6000套左右，剛好在廣州今年月均成交量的水平線上，也不會大幅增加庫存。
難怪，業(yè)內(nèi)人士吳定金認(rèn)為“庫存從來不是廣州樓市的問題”。吳定金表示，現(xiàn)在部分城市的樓市存在“三高”：庫存高、供求比高、價格虛高，廣州只有“一高”——價格虛高，經(jīng)過前一輪的降價之后，價格虛高的問題也有所緩解。
庫存沒有成為今年廣州樓市的問題，一方面和開發(fā)商減少供應(yīng)有關(guān)，另一方面也和廣州樓盤較早降價有關(guān)。從搜房網(wǎng)的監(jiān)控數(shù)據(jù)來看，今年3月份，廣州降價樓盤明顯增加，5月份出現(xiàn)降價高潮，降價對成交有一定的推動作用，5月份和6月份，廣州原十區(qū)一手住宅成交量都恢復(fù)到50萬平方米以上的水平。
市場直擊 蘿崗有樓盤漲價近三成
降價推動銷售、減少庫存，開發(fā)商去貨壓力降低，一些原先大幅降價或者低開的樓盤，便可能提升價格，最近蘿崗有樓盤漲價三成推新貨。
7月中旬，蘿崗公寓項目壹品E·PARK首次開盤，均價約為1.3萬元/平方米，成交不俗，7月下旬加推新貨的售價已上升至1.4萬-1.5萬元/平方米，漲幅超過7%。同樣位處蘿崗的大壯國際廣場更“猛”：7月上旬首次發(fā)售時，平層公寓均價約為9000元/平方米，LOFT公寓均價約為1.3萬元/平方米；7月下旬推出二期，LOFT公寓均價不變，平層公寓的均價已升至1.15萬元/平方米，升幅接近三成。首期發(fā)售時，部分平層公寓單價低至“7字頭”，二期所有平層公寓的單價都在萬元以上，折后最低價為10269元/平方米。對于平層公寓的漲價，現(xiàn)場銷售人員表示“因為樓層不同”。不過，有買家對此并不認(rèn)同，該買家透露，他有一個朋友此前買了一套10層27平方米的平層公寓，當(dāng)時的價格是9500元/平方米，現(xiàn)在同樣樓層、同樣單位的最低價要1.1萬多元/平方米，有些要1.3萬多元/平方米。
對于蘿崗公寓項目的漲價，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是“特殊情況”。“此前可能考慮到競爭激烈，部分樓盤降價以試探市場，且降得比較厲害。”合富輝煌首席市場分析師黎文江說，看到銷售情況不錯，第二次推貨時價格有所上升。吳定金也認(rèn)為部分樓盤的漲價是因為此前“低開”。
壹品E·PARK有關(guān)負(fù)責(zé)人對這種分析基本認(rèn)同，該負(fù)責(zé)人表示，壹品E·PARK的定位和蘿崗綠地中央廣場一樣，綠地開盤價約為2萬元/平方米，即使與漲價后的壹品E·PARK相比，還是高出一大截。
在目前的市場情況下，廣州漲價的樓盤有沒有增多的跡象？沒有。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月份，廣州漲價樓盤占比為12.84%，與6月份的12%相比幾乎沒有變化；降價樓盤倒是明顯減少，7月份，廣州降價樓盤占比為16.22%，比6月份的20%有所減少。
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專家分析
9月份市場或有新動態(tài)
7月份降價樓盤減少，早在人們意料之中。黎文江認(rèn)為，6月份降價沖半年業(yè)績后，開發(fā)商在7月份、8月份會習(xí)慣性地觀望，這時候的降價樓盤減少、部分樓盤漲價，都是階段性的，9月份，市場又會出現(xiàn)新的動態(tài)，“9月份可能會有利率方面的松動，‘穗六條’中的限外、二套房首付成數(shù)也有松動的可能”。
平安證券分析師周雅婷對下半年房貸松動也有期待，周雅婷分析，下半年由于央行不斷釋放流動性及銀監(jiān)會窗口指導(dǎo)，信貸環(huán)境將較上半年有所好轉(zhuǎn)，放款速度也將加快，這將令備受打壓的剛性需求有所回升。
黎文江表示，如果這些利好能兌現(xiàn)，廣州樓市會企穩(wěn)；如果利好不能兌現(xiàn)，9月份開發(fā)商只有降價，以此對沖利率提升帶來購房成本的提升。
相比黎文江的謹(jǐn)慎，部分業(yè)內(nèi)人士仍看跌后市。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為目前廣州房價并未企穩(wěn)，一方面是房貸政策并未放松，大部分需求無法釋放；另一方面是成交量大幅下降，市場供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。
吳定金認(rèn)為，廣州樓市的問題在于成交，廣州成交還沒有出現(xiàn)根本性的改善，下半年降價范圍擴大是大概率事件。
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近3成經(jīng)濟學(xué)家看跌一線城市下半年房價
國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心今年6月份進(jìn)行的中國百名經(jīng)濟學(xué)家信心調(diào)查顯示，對于北、上、廣、深四個一線城市，與上半年的房價相比，21%的經(jīng)濟學(xué)家預(yù)期下半年房價“上漲”，50%預(yù)期“持平”，29%預(yù)期“下跌”。
對于省會城市，6%的經(jīng)濟學(xué)家預(yù)期“上漲”，39%預(yù)期“持平”，55%預(yù)期“下跌”。對于其他城市，僅有1%的經(jīng)濟學(xué)家預(yù)期“上漲”，17%預(yù)期“持平”，82%預(yù)期“下跌”。總體來看，經(jīng)濟學(xué)家預(yù)期多數(shù)地區(qū)的房價仍呈下行態(tài)勢，不過，對一線城市房價的走勢預(yù)期分化。文/羊城晚報記者 張秀欽