備受關(guān)注的“保交樓”工作正步入實質(zhì)推動期。
9月23日晚間，建設(shè)銀行公告稱，擬出資設(shè)立住房租賃基金，募集規(guī)模為300億元。從具體投向和運營方式來看，該基金將通過投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
自7月28日中央政治局會議首提“保交樓”以來，各地相關(guān)政策和舉措不斷，金融機構(gòu)作為重要資金提供方也以多種形式參與其中。就在9月23日，銀保監(jiān)會相關(guān)部門負責(zé)人表示，國家開發(fā)銀行于22日向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款。
銀保監(jiān)會相關(guān)部門負責(zé)人表示，銀保監(jiān)會積極推動支持“保交樓、穩(wěn)民生”，指導(dǎo)銀行在配合地方政府壓實各方責(zé)任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計推動“保交樓、穩(wěn)民生”。
作為當(dāng)下“穩(wěn)民生”的重要內(nèi)容，從中央到地方均在力促“保交樓”，切實維護購房者權(quán)益。而中央層面的政策性銀行專項借款，是目前該工作的重要抓手。
以保租房推動“保交樓”
9月23日晚間，建設(shè)銀行公告稱，擬出資設(shè)立住房租賃基金，基金募集規(guī)模為300億元，其中，建行認(rèn)繳299.99億元，資金來源為自有資金，建信信托有限責(zé)任公司下屬的全資子公司認(rèn)繳0.01億元。該基金期限暫定為10年，到期評估是否存續(xù)。
建行表示，該基金將通過投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該基金會優(yōu)先選擇已建未售的項目。某頭部房企人士分析稱，盡管已售待交付的項目是目前較為緊急的問題，但其中涉及太多小業(yè)主，難度較大�？刹僮餍暂^強且比較有效率、較優(yōu)的選擇是，建到一半出現(xiàn)了資金問題、沒法后續(xù)推進到能預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)，但相差不遠的項目。
據(jù)上述房企人士透露，每個開發(fā)商尤其規(guī)模較大的，都會有處于不同建設(shè)階段、狀態(tài)的項目�！叭绻椖壳捌诮ㄔO(shè)沒有達到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商在項目上的投入也是很有限的，其實擱置或者等到市場好轉(zhuǎn)之后再推進建設(shè)也是可以的。接手這樣的‘半拉子’工程，或許也正是這個基金的用武之地�！�
值得一提的是，除了推動保交付、促進存量房去化之外，建行出資設(shè)立基金意在深入推進住房租賃戰(zhàn)略實施，收購房企存量資產(chǎn)，與有關(guān)方面加強協(xié)作，助力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
無獨有偶，9月初，濟南的一家國資平臺也表示要出手采購存量商品房，以推動保障性租賃住房供應(yīng)。
濟南城市發(fā)展集團(下稱“濟南城發(fā)集團”)日前發(fā)文稱，按照濟南市委市政府安排部署，8月31日，濟南城市發(fā)展集團所屬濟南城市發(fā)展集團資產(chǎn)運營管理有限公司發(fā)布招標(biāo)公告，在濟南市六區(qū)范圍內(nèi)收購存量房源用于租賃儲備住房。第一財經(jīng)從濟南城發(fā)集團方面了解到，此番擬收購的商品房共計3000套。
該集團表示，此番通過收購的商品房作為租賃儲備用房，該公司為濟南市提供堅實的住房保障，充分發(fā)揮租賃市場的民生作用，保障“來濟南有房住，留濟南有住房”的租賃市場。
無論是住房租賃基金的成立，還是濟南國資平臺出手購房，背后都是各地在“十四五”期間巨大的保租房籌建需求。
今年8月中旬，住建部對外披露，在整個“十四五”期間，全國計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套(間)。另據(jù)中信證券預(yù)估，“十四五”期間全國新增保障性租賃住房若在800萬～900萬套之間，對應(yīng)的開發(fā)投資將在1.7萬億～1.9萬億元左右。
從各地已公布建設(shè)計劃的城市來看，相關(guān)保障性租賃住房的來源主要包括存量房改造和新建兩種。有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，此前關(guān)于保租房來源，較多的是通過專門地塊供應(yīng)，由城投、區(qū)屬國企獲取并建設(shè)；另外則是通過項目配建。
盡管上述投資房企存量住房作為保租房的形式，此前較少出現(xiàn)，但這確是一種有效的保租房籌集方式。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進向第一財經(jīng)表示，一方面，通過采購存量商品房，可以快速形成保租房供給，加快解決新市民、青年人的住房困難問題；而且通過采購階段的多項目比選，能夠在一定程度上保障保租房項目的品質(zhì)。另一方面，通過采購商品房籌集保租房，有利于去化樓市庫存，緩解部分房企的經(jīng)營壓力，為加快樓市企穩(wěn)提供支撐。
“這種模式在當(dāng)前這種房地產(chǎn)市場情況下出現(xiàn)，可以算作是政策‘應(yīng)出盡出’之下擴大政策工具的做法了�！庇蟹康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“目前來看，國資出手大批量采購的方式，對項目去化有所助益，后期如果能再降低一些項目篩選條件，對‘保交樓’也有益處�！�
多方合力推動“保交樓”
今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行等有關(guān)部門宣布出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。市場消息顯示，這筆專項借款初期規(guī)模達到2000億元。
據(jù)悉，此次專項借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，實行封閉運行、�？顚Ｓ谩Ｍㄟ^專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。
中指研究院認(rèn)為，監(jiān)管部門政策性銀行專項借款的落位，將促使各地加快政策落地速度，保障項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，及時交付。
在地方層面，根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，7月以來，已有近30省市出臺“保交樓”舉措，包括對問題項目“一盤一策”及時協(xié)調(diào)處置、各級領(lǐng)導(dǎo)對項目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國企和金融機構(gòu)來盤活項目、成立紓困基金等。
比如，鄭州市出臺了房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案，該基金規(guī)模暫定為100億元，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目，明確了紓困項目的四種開發(fā)模式，即棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組和保租房模式。
在武漢，中國建設(shè)銀行擬以湖北省為試點，設(shè)立300億元的紓困基金，用于收購問題項目并改建為公租房。南寧市成立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30億元。
除了紓困基金層面的運作，多地通過行政化手段、一樓一策推動“保交樓”。
9月19日，紹興市人民政府新聞辦公室官微發(fā)文稱，該市成立房地產(chǎn)專班，定期對全市所有住宅項目全面排查，針對重點項目制定風(fēng)險化解“一樓一策”，通過指導(dǎo)督促屬地成立風(fēng)險項目處置專班、設(shè)立項目資金安全賬戶等措施，全力落實“保交樓、穩(wěn)民生”任務(wù)。
多方合力之下，房地產(chǎn)竣工數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈，行業(yè)暖風(fēng)隱現(xiàn)。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，8月份房屋竣工面積為4833萬平方米，單月同比-2.5%，單月環(huán)比+42.5%，竣工指標(biāo)單月有較為明顯的好轉(zhuǎn)，單月同比降幅也較6月的-36.0%大幅收窄。
在整治爛尾樓力度最大的河南，也傳出較為積極的進展。17日河南省政府新聞辦舉行新聞發(fā)布會，該省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長王藝表示，今年以來河南推動694個停工爛尾項目復(fù)工建設(shè)，目前已實現(xiàn)50個停工爛尾項目竣工交付。
王藝表示，去年下半年以來，由于宏觀經(jīng)濟形勢變化、行業(yè)周期性調(diào)整、結(jié)構(gòu)性矛盾和疫情沖擊等因素疊加，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)階段性困難，保交樓、穩(wěn)民生任務(wù)凸顯。對此，河南成立了省問題樓盤處置化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組，強力推動相關(guān)工作。
光大證券表示，銀保監(jiān)會積極推動支持“保交樓、穩(wěn)民生”，包括指導(dǎo)銀行在配合地方政府壓實各方責(zé)任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放。開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)已通過不同方式來維護購房人合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定大局。
作者：孫夢凡 ▪ 鄭娜
(第一財經(jīng)記者亓寧、杜川對本文亦有貢獻)