證券時(shí)報(bào)記者 曹晨 張達(dá)

　　自7月底中央政治局會(huì)議首次提出“保交樓”、“穩(wěn)民生”以來，“保交樓”進(jìn)展和效果成為了當(dāng)下各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些積極變化，竣工面積等指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)修復(fù)趨勢。數(shù)據(jù)顯示，8月份房屋竣工面積為4833萬平方米，環(huán)比大幅增長42.50%，同比降幅收窄至2.5%，這也被業(yè)內(nèi)視為“保交樓”迎來快速推進(jìn)，效果已逐步顯現(xiàn)。

　　實(shí)際上，在樓市“保交樓”、“穩(wěn)民生”的大背景下，無論是中央部委、地方政府，還是各大房企，均在積極開展“保交樓”工作。

　　9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月以來，已有超30個(gè)省市出臺(tái)“保交樓”舉措，主要包括對問題項(xiàng)目“一盤一策”及時(shí)協(xié)調(diào)處置、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對項(xiàng)目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國企和金融機(jī)構(gòu)來盤活項(xiàng)目、紓困基金入場等。

　　不過，也有被訪者向證券時(shí)報(bào)記者指出，各地在多措并舉推動(dòng)“保交樓”快速落地進(jìn)程中，仍需注意要通過市場化方式進(jìn)行，并重視執(zhí)行層面的落實(shí)。

　　“保交樓”效果逐步顯現(xiàn)

　　當(dāng)下，“保交樓”已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場中的焦點(diǎn)，從國家統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)看，“保交樓”被中央政治局會(huì)議提出近2月以來，效果已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，其中一個(gè)指標(biāo)便是房地產(chǎn)竣工數(shù)據(jù)出現(xiàn)恢復(fù)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月全國房屋竣工面積為4833萬平方米，環(huán)比增長42.5%，絕對規(guī)模為今年3月份以來次高位，同比下降2.5%，同比降幅較上月收窄33.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些積極變化成為共識(shí)。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉同日在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，1~8月房地產(chǎn)市場銷售降幅收窄；房地產(chǎn)續(xù)建項(xiàng)目投資保持增長；房地產(chǎn)企業(yè)到位資金降幅收窄。

　　“今年以來，各地堅(jiān)持房子是用來住的不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，保交樓、穩(wěn)民生，效果是在逐步顯現(xiàn)的。盡管房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些積極變化，但也要看到，銷售端的改善傳導(dǎo)至房地產(chǎn)投資生產(chǎn)端需要一個(gè)過程，推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，仍要繼續(xù)付出努力。”付凌暉直言。

　　在業(yè)內(nèi)看來，在“保交樓”政策效果逐步顯現(xiàn)的背景下，未來房地產(chǎn)其他指標(biāo)也有望好轉(zhuǎn)。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對證券時(shí)報(bào)記者表示，在“保交樓”政策推進(jìn)下，項(xiàng)目“停工”問題得到一定程度改善，對市場信心的修復(fù)起到一定積極作用。另外，從供應(yīng)端來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，短期來看，隨著“保交樓”措施的進(jìn)一步落實(shí)及推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望邊際修復(fù)。

　　光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華則表示，8月竣工面積大幅反彈，得益于各地樓市因城施策調(diào)控政策，樓市供需兩端回暖；同時(shí)，國內(nèi)多部門協(xié)同“保交樓”效果明顯?！氨＝粯恰蓖七M(jìn)，疊加各地房地產(chǎn)調(diào)控政策效果釋放，目前樓市信心觸底回暖跡象更加明顯?！拔磥怼＝粯恰苯訋?dòng)樓市竣工面積指標(biāo)改善，房地產(chǎn)開工、投資，房地產(chǎn)銷售、房企融資等一系列指標(biāo)聯(lián)動(dòng)改善?！?/p>

　　值得注意的是，“保交樓”工作意義重大已經(jīng)成為各方共識(shí)，這也是其備受關(guān)注的一大背景。陳文靜表示，住房能否交付直接關(guān)系到購房者的合法權(quán)益能否得到保障，關(guān)系居民的住房需求，涉及民生問題，對于穩(wěn)定居民的市場信心、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定社會(huì)面等都有著重要的意義。

　　“少數(shù)房企項(xiàng)目出現(xiàn)停工，最關(guān)鍵還是資金問題，工程建筑資金不足，這個(gè)與整體房企資金回籠下降，融資環(huán)境偏緊，預(yù)售監(jiān)管資金未充分發(fā)揮效應(yīng)等有關(guān)。國內(nèi)有關(guān)部門協(xié)同積極應(yīng)對，千方百計(jì)‘保交樓’，對于避免少數(shù)房企項(xiàng)目爛尾，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，盤活資產(chǎn)避免資源浪費(fèi)，降低金融機(jī)構(gòu)壞賬，促進(jìn)樓市信心回暖等方面有重要意義?！敝苊A說。

　　各方推進(jìn)“保交樓”落地

　　自“保交樓”政策被中央政治局會(huì)議提及以來，無論是中央部委、地方政府，還是各大房企，均在積極開展“保交樓”工作，這也是“保交樓”效果逐漸顯現(xiàn)的重要背景。

　　首先，中央層面專項(xiàng)工作正在緊張有序地進(jìn)行，其中政策性銀行專項(xiàng)借款發(fā)揮重要作用。針對“保交樓”問題，9月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長王勝軍在“中國這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，目前專項(xiàng)工作正在緊張有序地進(jìn)行當(dāng)中。

　　今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行等有關(guān)部門宣布出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，另報(bào)道，這筆專項(xiàng)借款初期規(guī)模達(dá)到2000億元。

　　其次，從地方層面看，因地制宜快速推動(dòng)“保交樓”工作落地成為各地重點(diǎn)工作。據(jù)中指監(jiān)測顯示，7月以來，已有近30省市出臺(tái)“保交樓”舉措，包括對問題項(xiàng)目“一盤一策”及時(shí)協(xié)調(diào)處置、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對項(xiàng)目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國企和金融機(jī)構(gòu)來盤活項(xiàng)目、成立紓困基金等。

　　8月以來，長沙、東莞等多地出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，要求將購房款直接存入監(jiān)管賬戶，保證資金“留在項(xiàng)目”，優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。9月17日，貴陽發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行新規(guī)，提出對新建商品房預(yù)售資金實(shí)行全額監(jiān)管，對用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限為，自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至預(yù)售許可證范圍內(nèi)商品房全部建設(shè)完成并取得現(xiàn)房銷售備案后止。

　　繼鄭州、寧波、咸陽等地出臺(tái)“一樓一策”全面落實(shí)“保交樓”后，9月19日，據(jù)“紹興發(fā)布”公眾號(hào)消息，紹興已成立房地產(chǎn)專班，定期對全市所有住宅項(xiàng)目全面排查，針對重點(diǎn)項(xiàng)目，制定風(fēng)險(xiǎn)化解“一樓一策”，通過指導(dǎo)督促屬地成立風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目處置專班、設(shè)立項(xiàng)目資金安全賬戶、統(tǒng)籌項(xiàng)目資金使用、盤活存量資產(chǎn)等措施，全力落實(shí)“保交樓、穩(wěn)民生”目標(biāo)任務(wù)。

　　值得注意的是，鄭州落實(shí)“保交樓”的政策最全、力度最大。在9月6日召開了強(qiáng)力攻堅(jiān)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)動(dòng)員會(huì)后，鄭州9月7日印發(fā)了《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》的通知。通知要求，10月6日前，實(shí)現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工，并提出5個(gè)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)方案，包括壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任、政府全力紓困、做好破產(chǎn)重整、嚴(yán)肅追究責(zé)任、確保全面復(fù)工。鄭州市市長何雄此前在會(huì)上指出，要用足用好政策工具箱，“一樓一策一專班一銀行”制定細(xì)化實(shí)施方案，打好打贏“保交樓”攻堅(jiān)戰(zhàn)。

　　值得注意的是，各地在多措并舉推動(dòng)“保交樓”快速落地進(jìn)程中，仍需注意要通過市場化方式進(jìn)行，并重視執(zhí)行層面的落實(shí)成為不少專家的觀點(diǎn)。

　　“各地根據(jù)具體情況，創(chuàng)新處置方式，目前看取得積極成效。重要的是，通過市場化、法治化方式，為項(xiàng)目提供資金支持，加快推進(jìn)這些樓盤復(fù)工，保障業(yè)主合法權(quán)益，并完善周邊配套設(shè)施，盤活資產(chǎn)，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展?！敝苊A認(rèn)為。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對證券時(shí)報(bào)記者表示，從趨勢看，當(dāng)下房地產(chǎn)市場的主要問題是“保交樓”，房企的資金鏈安全成為政策的關(guān)注點(diǎn)，越來越多的政策和措施出臺(tái)，“不過，現(xiàn)在問題是民企的融資依然很難，而一些機(jī)構(gòu)參與積極性并不高，按照目前的情況，‘保交樓’還需要更多政策，更多執(zhí)行?！?/p>

　　除了政策端發(fā)力外，今年以來，不少房企的重點(diǎn)工作聚焦在“保交樓”方面。

　　今年上半年，龍湖集團(tuán)如期交付76個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)5.25萬套品質(zhì)住宅，100%按期交付，其中超30%項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月以上交付。龍湖集團(tuán)CEO陳序平在近期業(yè)績說明會(huì)上表示，“我們整個(gè)開工節(jié)奏是通過減少一些未銷售、未開工的組團(tuán)來平衡，對于已經(jīng)銷售、已經(jīng)開工包括確定交付的，我們會(huì)確保如期交付，甚至?xí)崆敖桓丁！?/p>

　　2022年上半年，碧桂園計(jì)劃交付1081個(gè)批次，截至6月30日已累計(jì)合同交付1070個(gè)批次，達(dá)到交付條件的產(chǎn)品超25萬套、3743萬平方米，按期交付率約99%。截至6月30日，碧桂園集團(tuán)今年有36個(gè)區(qū)域146個(gè)項(xiàng)目165個(gè)批次實(shí)現(xiàn)“交房即交證”。

　　另一方面，復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”成為下一階段一些房企的工作重心。以恒大為例，9月12日，恒大召開復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”周例會(huì)，公司董事長許家印在會(huì)上表示，目前全國“保交樓”項(xiàng)目共706個(gè)，已復(fù)工項(xiàng)目668個(gè)，未復(fù)工項(xiàng)目38個(gè)，要求相關(guān)地區(qū)公司在9月30日前必須全面復(fù)工。許家印還表示，要切實(shí)履行好企業(yè)主體責(zé)任，竭盡全力做好復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”工作。

　　對于未來“保交樓”的政策建議，陳文靜認(rèn)為，“保交樓”舉措要加快落地，各地加快紓困節(jié)奏，相關(guān)舉措實(shí)質(zhì)落位后或?qū)⒂欣诜€(wěn)定市場信心；此外，熱點(diǎn)城市政策優(yōu)化力度繼續(xù)加大，提振市場情緒。

　　紓困基金和AMC

　　跑步進(jìn)場

　　“保交樓”是化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的首要原則，而通過“以少帶多”的地方紓困基金以及AMC(資產(chǎn)管理公司)機(jī)構(gòu)的積極入場，也是當(dāng)下“保交樓”工作中的一大特征。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，8月5日，河南資產(chǎn)與鄭地集團(tuán)共同設(shè)立鄭州國家中心城市基金，再由城市基金下設(shè)紓困基金，暫定規(guī)模100億元 。8月23日，3家南寧國企攜手成立南寧房地產(chǎn)平穩(wěn)基金，為一批已發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或?yàn)l臨風(fēng)險(xiǎn)的樓盤紓困解難，基金首期規(guī)模30億元，已完成繳付。8月23日，湖北省資產(chǎn)管理與浙商資產(chǎn)管理聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金，聚焦助企紓困，加大對全省不良資產(chǎn)的收購、處置力度。

　　在業(yè)內(nèi)看來，“保交樓”領(lǐng)域， 各地紓困基金發(fā)揮“以少帶多”的重要作用。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，以地方政府為主導(dǎo)，連同AMC、地方國企、城投平臺(tái)等主體共同設(shè)立，以化解項(xiàng)目層面風(fēng)險(xiǎn)為主，主要起到了一定的資金帶頭作用。“對于出險(xiǎn)項(xiàng)目的收并購，直接解決了項(xiàng)目交付的風(fēng)險(xiǎn)問題。長期來看，盤活項(xiàng)目可為相關(guān)房企注入流動(dòng)性，企業(yè)可將回籠的現(xiàn)金注入其他項(xiàng)目，進(jìn)而重新盤活集團(tuán)的整體流動(dòng)性。當(dāng)各地的基金推動(dòng)本地項(xiàng)目逐步解困，出險(xiǎn)企業(yè)也有望重振旗鼓，為行業(yè)再度穩(wěn)定起到支撐作用。”

　　另一方面，全國性AMC機(jī)構(gòu)也在積極參與房地產(chǎn)項(xiàng)目盤活，助推“保交樓”快速落地。

　　中國長城資產(chǎn)7月8日披露經(jīng)營情況顯示，上半年，長城資產(chǎn)與12家重點(diǎn)受困房企開展多輪對接及項(xiàng)目篩選，對受困房企提供的意向紓困項(xiàng)目資產(chǎn)深入研判。目前已成功落地增量投入帶動(dòng)存量化解的深圳某項(xiàng)目，另有2個(gè)項(xiàng)目已批復(fù)，正在出資，同時(shí)圍繞7家受困房企的8個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)中，金額合計(jì)約80億元。

　　8月12日，中國華融表示，多家分公司參與房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，落實(shí)“保交樓”政策，化解風(fēng)險(xiǎn)、盤活資產(chǎn)，推動(dòng)多地項(xiàng)目重啟。而此前的8月5日，中國華融與陽光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會(huì)議。除了上述兩家，今年以來，信達(dá)資產(chǎn)、東方資產(chǎn)等也先后參與出險(xiǎn)房企的收并購行動(dòng)。

　　實(shí)際上，紓困基金和AMC機(jī)構(gòu)跑步進(jìn)場對部分房企的風(fēng)險(xiǎn)化解也被業(yè)內(nèi)持續(xù)看好。劉水認(rèn)為，AMC的介入一方面是為救助對象提供資金，另一方面為其提供了信用背書?！伴L期來看，AMC在債務(wù)重組、資產(chǎn)處置以及相關(guān)資源調(diào)配等方面有豐富的經(jīng)營和優(yōu)勢，也具有較強(qiáng)的資金優(yōu)勢；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的紓困只是其業(yè)務(wù)的一部分，受行業(yè)下行的影響有限，因此也具有較強(qiáng)的紓困能力?！?/p>

　　整體而言，周茂華表示，紓困基金和AMC機(jī)構(gòu)積極參與“保交樓”，這些機(jī)構(gòu)在化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)處置方面經(jīng)驗(yàn)相對豐富；有助于緩解項(xiàng)目資金緊張壓力，推動(dòng)項(xiàng)目加快復(fù)工完工；同時(shí)，有助于撬動(dòng)更多社會(huì)資金參與，對于“保交樓”工作順利開展和樓市信心恢復(fù)都有重要意義。

　　資金活水仍需放量

　　此外，中央多部門著手解決“保交樓”的資金來源問題。8月19日，住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。據(jù)了解，專項(xiàng)借款初期規(guī)模達(dá)2000億元，9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。

　　在各方共同努力下，目前各地“保交樓”工作取得積極進(jìn)展。不過，仍有分析認(rèn)為“保交樓”存在一定規(guī)模的資金缺口。近期，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)公司預(yù)測，要保證開發(fā)商出險(xiǎn)之后預(yù)售住宅能夠完工交付，全行業(yè)需要獲得7000億~8000億元的資金。

　　標(biāo)普全球評(píng)級(jí)信用分析師陳令華認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)要恢復(fù)正常，保交樓是必不可少的環(huán)節(jié)。專項(xiàng)借款初期規(guī)模尚不足以解決問題，但具有重要的信號(hào)意義，向消費(fèi)者和投資者表明，國家是愿意拿出真金白銀來解決樓市問題的。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，從沈陽這筆“保交樓”專項(xiàng)借款來看，其承接主體應(yīng)該是沈陽市地方國企或城投平臺(tái)，這筆錢納入地方債務(wù)統(tǒng)借統(tǒng)還，要確保這筆專項(xiàng)借款能夠安全退出，并獲得一定的收益。這種情況下，專項(xiàng)借款進(jìn)入的項(xiàng)目一定是資金能夠平衡的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　“專項(xiàng)借款的額度目前只有2000億元，規(guī)模較小?！崩钣罴握f，目前看，專項(xiàng)借款能應(yīng)用的范圍相對有限，主要是資金能夠平衡的項(xiàng)目。而對于存在資金硬缺口的項(xiàng)目，就需要做多方資金平衡過程中的機(jī)制搭建，包括項(xiàng)目自身的啟動(dòng)，以及項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的平衡，這些都需要在壓實(shí)地方主體責(zé)任后才能落實(shí)創(chuàng)新性的政策工具。

　　陳文靜則認(rèn)為，住建部近日強(qiáng)調(diào)“保交樓”專項(xiàng)工作正在緊張有序推進(jìn)，明確當(dāng)前專項(xiàng)借款跟進(jìn)的節(jié)奏，進(jìn)一步釋放了積極信號(hào)。專項(xiàng)借款的落位也將促使各地加快政策落地速度，保障項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，及時(shí)交付。