□ 本報記者 王斌
甲醛房、隔斷間、租金貸……伴隨著租房市場的火爆，這些亂象時有發(fā)生，相關業(yè)態(tài)亟待規(guī)范。9月1日起，《北京市住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)正式施行，這是全國首部規(guī)范住房租賃、規(guī)范長租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)，北京也成為首個將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”等寫入地方立法的城市。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會相關負責人表示，《條例》體現(xiàn)了北京市推動實現(xiàn)群眾住有所居、宜居安居的堅定決心。近日，該負責人對《條例》的主要條款及立法意圖進行了解讀。
將“個人二房東”納入監(jiān)管
《條例》著力嚴格規(guī)范市場秩序，明確利用非居住存量土地建設的租賃住房、利用非居住存量房屋改建的租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、土地出讓相關文件明確要求用于租賃的住房等不得銷售、變相銷售，不得用于出租短租住房，并設定了較重的罰則。
針對投訴舉報反映較多的克扣租金押金、長收短付、高收低出、“個人二房東”卷錢跑路等市場亂象，《條例》為違規(guī)市場主體量身定制了“緊箍咒”。主要包括：主體要適格，規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當具備相應的資金、人員和管理能力，要求企業(yè)名稱和經(jīng)營范圍均應當體現(xiàn)行業(yè)和經(jīng)營特點，明確市場主體登記和行業(yè)備案要求；個人租賃要嚴管，將“個人二房東”納入監(jiān)管，規(guī)定個人轉租住房超過規(guī)定數(shù)量應當申請住房租賃企業(yè)設立登記，并明確對違法行為的處罰要求；信息要透明，營業(yè)執(zhí)照、辦公地址、從業(yè)人員信息、服務事項及收費標準、投訴電話等須在經(jīng)營場所、網(wǎng)絡服務端如實公示，要提前編制房屋狀況說明書并向承租人告知有關信息；執(zhí)業(yè)要實名，從業(yè)人員應當持卡實名從業(yè)，并在提供服務的租賃合同上簽字、注明信息卡號。
此外，《條例》明確租賃企業(yè)收取押金一般不得超過一個月租金，并須通過第三方專用賬戶托管，單次收取租金數(shù)額一般不得超過三個月租金，超收的租金應當納入監(jiān)管；經(jīng)紀機構收取傭金一般不得超過一個月租金，并且合同期滿當事人續(xù)約的，經(jīng)紀機構不得再次收取傭金。金融機構發(fā)放租金貸款應當以備案的租賃合同為依據(jù)，劃入承租人賬戶；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過租賃合同期限，發(fā)放貸款頻率應當與承租人支付租金頻率匹配。
全方位保障承租人居住權益
對于租客而言，住房租賃涉及穩(wěn)定居住權，屬于民生范疇。在租賃關系中，承租人一般處于相對被動地位。從多年來的管理實踐來看，90%以上的投訴反映的是承租人權益受到侵害。
《條例》在平等保護當事人的原則下，從居住條件、安全保障、穩(wěn)定租金、糾紛調處等方面進一步突出對承租人居住權益的保障。一是明確規(guī)定出租住房應當符合建筑、治安、室內空氣質量等基本安全標準要求，具備供水、供電等基本居住條件，不得打隔斷違法群租，禁止出租違法建設及其他法律規(guī)定不得出租的房屋。二是明確出租人的合同登記備案、出租登記以及安全管理等責任義務，并規(guī)定出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃氣或者采取暴力、威脅等方式強行解除合同、收房。三是出租人應當出示身份證件、房屋權屬證明，告知房屋裝修情況并配合實地看房等。四是通過租賃合同網(wǎng)簽備案信息共享為承租人辦理居住證、積分落戶、子女入學、公積金提取等公共服務提供便利，承租人無需提交紙質合同。五是建立多元糾紛化解機制，為租賃當事人高效率化解糾紛提供多種途徑。
《條例》明確租房合同應當網(wǎng)簽，同時規(guī)定要充分運用科技手段為管理服務賦能，開發(fā)建設全市統(tǒng)一的住房租賃管理服務平臺，與公安、教育等部門建立信息互通共享機制，整合部門間“房、人、企”管理信息，提供房源信息查驗、企業(yè)及從業(yè)人員信息查詢、人臉識別等服務，逐步實現(xiàn)租賃當事人合同網(wǎng)簽、備案、查詢等“掌上辦理”“一網(wǎng)通辦”，為百姓辦理居住證、積分落戶、公積金提取等提供便利，并通過網(wǎng)簽實現(xiàn)租賃合同登記備案和出租登記合并辦理，避免“一事兩跑”“讓信息多跑路，讓百姓少跑腿”。
根據(jù)《條例》，出租人應當在租房合同簽訂30日內，辦理住房租賃登記備案和出租登記。中介和長租公寓將通過全市統(tǒng)一建設的住房租賃管理服務平臺完成租賃合同網(wǎng)簽，自動提交登記備案。網(wǎng)簽和備案的租賃合同不但受法律保護，還可以享受到各種為租賃賦權的公共服務。
嚴禁群租盤活農(nóng)租規(guī)范短租
《條例》明確要求嚴禁群租，規(guī)定出租住房應以原規(guī)劃設計的房間為最小出租單位、不得打隔斷改變房屋內部結構，起居室不得單獨出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等非居住空間不得出租用于居住，人均使用面積和每個房間居住人數(shù)須符合規(guī)定。同時明確賦予街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對違法群租的管理職責和處罰權。這是北京市將2013年以來開展的群租房治理實踐經(jīng)驗上升為地方性法規(guī)，為治理工作提供了更充分的法治保障。
當前北京市的農(nóng)村地區(qū)尤其是城鄉(xiāng)接合部宅基地上房屋承載了大量城市務工人員。村民將閑置農(nóng)宅出租，一方面增加收入，另一方面也提供了租金相對較低的租住產(chǎn)品，有效滿足了部分務工人員的基本居住需求。與此同時，人口倒掛所帶來的治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生等矛盾問題凸顯，亟須規(guī)范管理?！稐l例》將宅基地房屋租賃納入全市規(guī)范管理，納入基層治理體系，并明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負責指導宅基地住房租賃的監(jiān)督管理工作，建立健全村民自治機制，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與規(guī)?；?、專業(yè)化住房租賃企業(yè)合作統(tǒng)一管理、出租宅基地上閑置住房。
近年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的興起，城市“短租房”等新興業(yè)態(tài)快速發(fā)展，廣泛分布在居住小區(qū)內的民宅以“短租房”“網(wǎng)約房”等形式對外出租，滿足了旅行者短期住宿需求的同時，也給城市安全管理帶來重大挑戰(zhàn)，嚴重影響小區(qū)住戶的正常居住生活，引發(fā)了大量矛盾糾紛。為此，《條例》明確首都功能核心區(qū)內禁止出租短租住房，其他城鎮(zhèn)地區(qū)出租短租住房的，應當符合本市相關管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)約，無管理規(guī)約或者管理規(guī)約無相關約定的，應當取得本棟樓內或者同一平房院落內其他業(yè)主的一致同意。出租人應當與房屋所在地的公安派出所簽訂治安責任保證書。
多元機制提高糾紛解決效率
目前住房租賃市場的主體大部分是散戶對散戶，住房租賃企業(yè)運營的規(guī)模占比較小，租金調控的手段少、難度大。對此，《條例》明確禁止住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構哄抬租金、捆綁消費、捏造散布漲價信息等擾亂市場秩序的行為，防止企業(yè)在資本的助推下惡性競爭，炒作、推高租金，并依據(jù)我國價格法建立政府對租金價格的干預機制，租金明顯上漲或可能明顯上漲時，市政府可采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施穩(wěn)定租金水平。
房屋租賃中介一直以來是矛盾糾紛多發(fā)領域，民事、行政甚至刑事問題交織在一起，而90%以上屬于租金、押金、租期等合同糾紛，涉及主體多、處理難度大。為提高住房租賃矛盾糾紛解決效率，《條例》規(guī)定了多主體、多渠道的多元解決機制，有助于矛盾糾紛得到快速、便捷處理。其中明確，對于民事糾紛首先應當由當事人協(xié)商解決；從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構以及互聯(lián)網(wǎng)信息平臺應當建立投訴處理機制，將矛盾糾紛化解在第一線。