作者：馬紀(jì)朝

　　9月20日的鄭州，天氣已涼，但陳晉還是忍不住趕往位于鄭州西南郊的啟福城，建筑工地上叮叮咣咣的聲音，在很多人眼中都被認為是噪音，但讓陳晉的臉上掛出了會心的微笑。

　　“為這房子，我盼了快10年了?！标悤x一聲長嘆，當(dāng)年的年輕小伙，如今已是兩個孩子的父親，而他原本計劃用于娶妻的婚房，卻斷斷續(xù)續(xù)爛尾至今。

　　啟福城，這個“爛尾”多年的樓盤，曾是陳晉的噩夢，現(xiàn)在，他終于看到了交房的希望。

　　此前的9月2日，第一財經(jīng)曾以《鄭州“知名爛尾樓”迎來復(fù)工，當(dāng)年無地?zé)o證就發(fā)售》為題，詳細報道了啟福城的爛尾過程及其銷售亂象。

　　隨后的9月6日，鄭州市召開強力攻堅“保交樓”專項行動動員會，并同時下發(fā)名為《關(guān)于印發(fā)鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案的通知》(下稱“通知”)。落款為“鄭州市安置房建設(shè)和問題樓盤攻堅化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組”。

　　這意味著，從9月6日算起，鄭州市需要在10月6日前，確保全市停工樓盤全面復(fù)工。如今，時間已經(jīng)過去15天，鄭州的保交樓行動進展如何？第一財經(jīng)就此對鄭州部分樓盤進行了實地探訪。

　　實探：復(fù)工、促銷，觀望和等待

　　當(dāng)記者到達啟福城的西大門時，門頭上，“中國建筑第七工程局承建中原區(qū)啟福城續(xù)建項目”幾個大字隨風(fēng)飄揚，兩名工人急忙爬上梯子上去固定。其中一名工人告訴記者，自己是9月初進場的，目前，他們正在實施一些施工前的準(zhǔn)備工作，譬如整理施工材料運輸通道、檢查維修工地設(shè)施和供電等。

　　位于鄭州市西北角的裕華城，是鄭州德宸祥苑置業(yè)有限公司開發(fā)的一個樓盤。9月20日下午，第一財經(jīng)記者到達裕華城施工現(xiàn)場時，幾名工人正忙著固定腳手架，準(zhǔn)備進行樓盤外墻的施工工作。

　　今年9月17日，來自鄭州市財政局的消息稱，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金與包括裕華城、永威西郡等在內(nèi)的多個樓盤項目簽約。

　　“其實大部分樓盤都封頂了，剩下的主要是一些外墻施工了?！痹ＨA城營銷中心一名置業(yè)顧問告訴記者，這幾天，裕華城被“紓困”的消息傳出之后，已經(jīng)開始陸續(xù)有一些意向購房者前來探盤了，雖然與往年的銷售旺季相比，眼下的客流量只能算是“寥若星辰”，但已經(jīng)足夠讓人欣慰了。

　　同樣位于鄭州西郊的永威西郡，由于附近有鄭州市植物園、奧林匹克體育中心等基礎(chǔ)設(shè)施的加持，一度銷售良好，但伴隨著其母公司永威集團資金鏈陷入緊張，永威西郡的銷售與施工均受到影響。

　　9月20日下午，第一財經(jīng)記者在永威西郡營銷中心采訪時注意到，偌大的營銷中心，目光所及，幾乎看不到前來探盤的意向購房者。

　　“現(xiàn)在買最劃算，(公司)有活動，除了清盤特惠88折，還能再減2萬?！敝脴I(yè)顧問劉江賣力地向記者推銷說，為了盡快回籠現(xiàn)金流，對于不經(jīng)常搞特價活動的永威西郡，這個價格已經(jīng)很有“誠意”了，甚至已經(jīng)接近項目的盈虧平衡線了，而且，伴隨著鄭州市房地產(chǎn)紓困基金的落地，特價活動很可能會調(diào)整甚至取消，“(項目)不缺錢了，誰還會搞特價呢?！?/p>

　　不過，他也承認，公司的資金鏈緊張，確實對項目的施工造成了一定影響。

　　劉江說，正常情況下，諸如永威西郡這樣的千戶大盤，施工高峰期，工地上至少需要400名現(xiàn)場工人，但今年七八月份時，由于未能及時與建筑商結(jié)算費用，工地上只剩下三四十名工人。

　　房地產(chǎn)形勢不好，連建筑商的心態(tài)也發(fā)生了變化，這位置業(yè)顧問告訴第一財經(jīng)，之前，房地產(chǎn)行業(yè)約定俗成的費用結(jié)算規(guī)則是，樓盤建設(shè)的大部分建筑材料、工人工資都會先由建筑商墊付，待樓盤銷售完畢，或項目建設(shè)完工，開發(fā)商才會逐步與建筑商結(jié)算費用，但眼下，此起彼伏的開發(fā)商資金鏈斷裂潮，已經(jīng)讓建筑商都不敢再墊錢了?！艾F(xiàn)在，好多建筑商都要求，(開發(fā)商)至少得一個月結(jié)算一次，不結(jié)算，就停工，或者僅保留少數(shù)現(xiàn)場工人?！?/p>

　　雖然永威西郡的建筑工地上，眼下仍很少看到現(xiàn)場工人，但劉江對未來仍充滿樂觀，“到10月份，我們申請的4個億的紓困資金就到位了，到時候你再來看，肯定還是一派熱火朝天。”

　　一手紓困，一手整治

　　紓困資金，正在成為鄭州不少樓盤的救命稻草。來自鄭州市安置房建設(shè)和問題樓盤攻堅化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的消息稱，截至9月12日，鄭州市共計有95個地產(chǎn)項目正在進行專項借款申報。

　　面對“嗷嗷待哺”的近百家樓盤，可用于紓困的資金又從何而來？第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，其中之一，是發(fā)行紓困基金，根據(jù)今年8月初，《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案》披露，鄭州市將首期發(fā)行金額為100億的房地產(chǎn)紓困基金，在運作方式上，紓困基金作為母基金，與市區(qū)兩級國企、社會資本(包含但不限于央企、省級國企、施工企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、金融機構(gòu))等組建子基金作為實施主體。

　　原則上紓困專項基金出資比例不高于30%，項目所在區(qū)國有投融資公司應(yīng)參與子基金組建，各主體出資比例由各方協(xié)商確定。子基金自有資金原則上出資不高于40%，其余的應(yīng)通過爭取金融機構(gòu)并購貸等方式籌集低成本資金。

　　不過，想要最終申請到紓困基金，其實并不容易，一位參與申報的當(dāng)?shù)胤科筘撠?zé)人表示，政府對參與申請紓困基金的項目，不僅要求高，項目的篩選也很嚴(yán)格。而且，參與申報紓困基金支持的項目，還需要符合其中六項條件：

　　房地產(chǎn)項目地理位置優(yōu)越、配套基礎(chǔ)設(shè)施齊全、開發(fā)商信譽良好的項目；優(yōu)先選擇公開市場招拍掛取得的政府儲備地項目；項目公司債權(quán)債務(wù)關(guān)系權(quán)屬清晰，股權(quán)、資產(chǎn)不存在查封、凍結(jié)等情況，股東之間不存在內(nèi)部糾紛，且項目公司名下僅有獨立開發(fā)項目；項目剩余貨值充足，資產(chǎn)超過負債，剩余可售貨值足以覆蓋前期負債及投入資金本息的項目；優(yōu)先選擇可適用并購貸條件的項目，如已取得四證、投資強度已達到總投資(不含土地款)的25%等；項目不存在規(guī)劃開發(fā)受限及其他潛在風(fēng)險情況。

　　此外，鄭州市還與國家開發(fā)銀行簽訂了總金額為3000億元的貸款協(xié)議，并表示，其中1600億元將被用于棚改貸款，將通過收購現(xiàn)有安置房、房票等機制來緩解開發(fā)商流動性。

　　一方面，是幫助開發(fā)商“輸血”，另一方面，則是不斷加大的整治力度。伴隨著“大干30天”的日期逐漸臨近，鄭州市明顯加大了對停工樓盤盡快復(fù)工的整治力度，包括全市法院系統(tǒng)、公安系統(tǒng)、銀行系統(tǒng)以及各轄區(qū)辦事處的資源，均被調(diào)動起來，用以清除阻礙“保交樓”工作的“攔路虎”、“絆腳石”。

　　其中，部分因抽逃資金涉嫌違法犯罪的相關(guān)人員，甚至被依法嚴(yán)厲打擊追討，目前，多達69起涉問題樓盤刑事案件已被當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)偵辦。

　　而伴隨著鄭州打響“保交樓”。其所在的整個河南省，不少開發(fā)商也被因此威懾。來自河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的消息稱，截至9月17日，河南省已有694個房地產(chǎn)停工爛尾項目逐步復(fù)工，其中50個曾經(jīng)停工，爛尾的項目，已被竣工交付。

　　(文中陳晉、劉江為化名）