地方“因城施策”穩(wěn)樓市正進(jìn)入2.0階段，“放寬而非全面放開(kāi)”仍是二線城市優(yōu)化“限購(gòu)”的主線邏輯。
和去年年底開(kāi)啟的1.0版相比，近兩個(gè)月，越來(lái)越多熱點(diǎn)一二線城市和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省城市加入購(gòu)房政策松綁隊(duì)列；與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸成本已降至歷史低位，多地政府不約而同地將激活合理住房需求的聚焦點(diǎn)從“增強(qiáng)本地剛需族的購(gòu)買(mǎi)力”轉(zhuǎn)向“為新市民和改善族增加機(jī)會(huì)”。
“目前，樓市形勢(shì)已發(fā)生了根本性的變化�！敝袊�(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任、中國(guó)區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)王業(yè)強(qiáng)在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱，一方面，全國(guó)樓市突出問(wèn)題從快速城鎮(zhèn)化過(guò)程中的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展過(guò)程中熱點(diǎn)城市的供需錯(cuò)配；另一方面，當(dāng)前，全國(guó)樓市整體上處于低迷期，市場(chǎng)信心不足，預(yù)期偏冷，銷(xiāo)售下滑。在精細(xì)化、微觀化的樓市調(diào)控導(dǎo)向下，城市主體應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況進(jìn)行判斷，調(diào)整限購(gòu)這項(xiàng)臨時(shí)性的行政限制政策。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已有約40個(gè)城市松綁限購(gòu)。其中，對(duì)于二線城市，何時(shí)松綁，松綁的方式是縮小限購(gòu)區(qū)域范圍還是為特定群體增添購(gòu)房機(jī)會(huì)，松綁之后又該如何避免樓市異常升溫的風(fēng)險(xiǎn)，這些問(wèn)題仍待進(jìn)一步去探索、解決。
重點(diǎn)惠及三類人群
既希望通過(guò)實(shí)質(zhì)性政策進(jìn)一步激活購(gòu)房需求，又要防范政策口子打開(kāi)后，市場(chǎng)出現(xiàn)一些有違“房住不炒”定位的現(xiàn)象——近月來(lái)，熱點(diǎn)城市出臺(tái)限購(gòu)優(yōu)化的頻次雖在增加，但步伐依然謹(jǐn)慎。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年下半年以來(lái)，至少已有17個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)優(yōu)化的樓市新政或市場(chǎng)面?zhèn)鞒鱿拶?gòu)放寬的信號(hào)。其中，除廣東東莞和江門(mén)、浙江嘉興海寧、江西九江、河北廊坊市以外，其余均在一二線城市，包括上海臨港新片區(qū)、寧波、南京、青島、濟(jì)南、武漢、合肥、福州、西安、成都、天津等。
和縮小限購(gòu)范圍相比，放寬對(duì)特定人群的限購(gòu)是目前多數(shù)熱點(diǎn)一二線城市松綁的主要方式。
從政策內(nèi)容來(lái)看，限購(gòu)松綁主要惠及三類群體，分別是有首套房需求的非本地戶籍居民、有家庭改善型居住需求的本地戶籍居民和將自有住房用作保障性租賃住房或已有住房出售的本地戶籍居民。
以天津?yàn)槔?月16日，天津市住建委等7部門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》。
該通知涉及限購(gòu)的政策內(nèi)容包括，非本市戶籍且在本市就業(yè)的新市民、大學(xué)畢業(yè)生，持連續(xù)繳納6個(gè)月及以上的社�；騻�(gè)稅證明可在本市購(gòu)買(mǎi)1套房；對(duì)有60歲及以上成員的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可憑戶口簿在原限購(gòu)政策基礎(chǔ)上再購(gòu)1套房；居民家庭將原有1套住房用作保障性租賃住房，且租期不少于5年的，可在原限購(gòu)政策基礎(chǔ)上再購(gòu)1套房；居民家庭出售1套房，可再購(gòu)買(mǎi)1套住房，但家庭住房總套數(shù)不得超過(guò)2套。
除天津外，目前，在南京、蘇州、無(wú)錫等長(zhǎng)三角熱點(diǎn)二線城市的限購(gòu)區(qū)域，非本市戶籍居民購(gòu)買(mǎi)首套房的資質(zhì)要求均調(diào)整為連續(xù)或累計(jì)繳納6個(gè)月社保(個(gè)稅)。
一線城市對(duì)于非本市戶籍居民在遠(yuǎn)城區(qū)或周?chē)貐^(qū)的購(gòu)房或落戶也出現(xiàn)放松。8月份，上海臨港新片區(qū)定向優(yōu)化人才購(gòu)房條件，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個(gè)稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)限購(gòu)1套住房；廣州再度下調(diào)落戶門(mén)檻，國(guó)內(nèi)普通高校應(yīng)屆畢業(yè)生按規(guī)定條件取得學(xué)歷、學(xué)位證書(shū)、普通高等學(xué)校畢業(yè)生就業(yè)協(xié)議書(shū)或具有在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)記錄后，可向入戶地的區(qū)公安機(jī)關(guān)申報(bào)辦理入戶手續(xù)。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)記者分析稱，熱點(diǎn)一二線城市放松限購(gòu)的底線是不引發(fā)炒房需求，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)為更多合理購(gòu)房需求者提供保障。對(duì)于有著大量人群流入的熱點(diǎn)一二線城市，可以針對(duì)部分人群和區(qū)域有限度地放松限購(gòu)。
不過(guò)，也有業(yè)界人士認(rèn)為，由于熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍較高，剛需族對(duì)于樓市的提振作用相對(duì)有限。下半年以來(lái)，武漢、天津等多個(gè)二線城市相繼提出，限購(gòu)區(qū)域的多孩家庭可多購(gòu)一套，以進(jìn)一步激活當(dāng)?shù)馗纳菩妥》渴袌?chǎng)。
此外，為增加熱點(diǎn)城市的租賃房源供給，打通新房、二手房和租賃住房市場(chǎng)通道，今年以來(lái)，長(zhǎng)沙、成都、西安、天津等多個(gè)常住人口超千萬(wàn)的二線城市不約而同地拿出定向放寬“限購(gòu)”的新招，即居民已持有的存量閑置房源，只要用于租房登記出租、納入保租房等，在符合相應(yīng)要求的情況下，可獲得新增購(gòu)房資格。
預(yù)計(jì)將有更多二線城市漸進(jìn)式放松限購(gòu)
“目前，除個(gè)別城市外，二線城市整體市場(chǎng)活躍度不足，市場(chǎng)觀望情緒依然濃厚�！敝兄秆芯吭褐笖�(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1~8月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下滑23%，降幅僅較1~7月減少0.1個(gè)百分點(diǎn)。考慮到去年8月份樓市已開(kāi)始下行的低基數(shù)，銷(xiāo)售仍在筑底。
進(jìn)入樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金九銀十”，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，9月前兩周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同比降幅仍超20%。
陳文靜分析稱，8月以來(lái)，部分二線城市積極響應(yīng)中央“一城一策”“加快政策舉措落實(shí)”的要求，政策落地節(jié)奏略有加快。預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多二線城市以“優(yōu)先放松郊區(qū)限購(gòu)”的方式漸進(jìn)式放松限購(gòu)。
“各地政策放松的前提是仍需堅(jiān)持‘房住不炒’定位，降低購(gòu)房成本、降低門(mén)檻是重要方面，適當(dāng)放寬限購(gòu)可以更好地支持剛需和改善性住房需求釋放�！标愇撵o表示，二線城市作為區(qū)域核心，住房需求支撐度較高、居民收入水平相對(duì)較好，政策放松有利于激發(fā)市場(chǎng)的交易活力，促進(jìn)住房需求釋放，從而產(chǎn)生示范作用，帶動(dòng)整體市場(chǎng)修復(fù)。
另有業(yè)界人士認(rèn)為，與2010年限購(gòu)政策提出時(shí)相比，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和面臨問(wèn)題已發(fā)生根本改變。
貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)對(duì)于二線城市優(yōu)化限購(gòu)政策持支持態(tài)度。他認(rèn)為，與過(guò)去相比，限購(gòu)的環(huán)境發(fā)生了不可逆的變化，供給不足不再是主要矛盾，大城市房?jī)r(jià)總體漲幅趨穩(wěn)，投機(jī)性需求基本消除，房?jī)r(jià)快速上漲壓力減弱�！氨O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)取消或放寬限購(gòu)的城市或者區(qū)域的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格反彈。”
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟則對(duì)記者分析稱，限購(gòu)政策是否仍適用，需要分城市、分區(qū)域去判斷，而判斷的關(guān)鍵在于把握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供需關(guān)系和庫(kù)存水平�！氨热�，一些熱點(diǎn)二線城市，樓市去化周期低于12個(gè)月，乃至小于6個(gè)月，全面放開(kāi)限購(gòu)或會(huì)帶來(lái)樓市反彈；但也有一些限購(gòu)區(qū)域，去化周期甚至達(dá)到20個(gè)月，對(duì)于這些區(qū)域，限購(gòu)政策已不再適用。”
對(duì)于已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)松綁的二線城市，王業(yè)強(qiáng)進(jìn)一步表示，一方面，要繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，根據(jù)市場(chǎng)情況靈活地調(diào)整政策的松緊程度；另一方面，也要積極推進(jìn)住房保障市場(chǎng)的建設(shè)，重點(diǎn)加大對(duì)保障性租賃住房市場(chǎng)的建設(shè)，緩解熱點(diǎn)城市住房市場(chǎng)的供需矛盾和供需錯(cuò)配。