“上月，我的客戶以240萬美元拿下美國舊金山灣區(qū)一棟面積1800平方英尺(折合大約167平方米)的獨(dú)立屋，而在今年5月，同地段同類型房屋成交價在320萬美金以上，短短三個月時間，價格跌去近百萬美元?！?/p>
美國房地產(chǎn)投資平臺淘沙找房CEO、聯(lián)合創(chuàng)始人況麥克告訴第一財經(jīng)記者，上述買家是一位硅谷大廠的程序員，8月，他協(xié)助該客戶在蘋果總部所在城市庫比蒂諾“撿漏”了一套住宅，這樣的例子在過去三個月屢見不鮮。
“灣區(qū)房價于今年5月達(dá)到頂點(diǎn)，隨后市場快速冷卻，個別房產(chǎn)價格甚至出現(xiàn)30%的超跌現(xiàn)象。很多賣家不清楚行情會如何發(fā)展，因此出現(xiàn)了不少賤價出售或是房屋下市的案例。”況麥克說。
美國樓市拐點(diǎn)已現(xiàn)？
當(dāng)?shù)貢r間1日，美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)站(Realtor)發(fā)布最新月度住房趨勢報告，報告內(nèi)容驗(yàn)證了況麥克的說法，8月，包括房屋價格、成交速度、掛牌數(shù)量等在內(nèi)的多項(xiàng)指標(biāo)發(fā)出明顯降溫信號。
房價方面，8月全美房屋掛牌價中值由6月的紀(jì)錄高位45萬美元降至43.5萬美元，不過較去年同期仍有14.3%的漲幅。降價潮初現(xiàn)，降價房源占在售房源比例上月攀升至19.4%，較去年同期上升8.4個百分點(diǎn)，接近2017-2019年疫情前水平。該指標(biāo)于疫情期間維持低位，在銷情火爆的2020年2月及2021年2月，降價房源占比一度跌至6%。
另據(jù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin的數(shù)據(jù)，截至8月28日的四周，全美房屋平均成交價17個月以來首次低于掛牌價， 意味著買家加價搶房的局面也在發(fā)生改變。
成交速度放慢。Realtor報告顯示，8月房屋平均待售天數(shù)較去年同期增加5天至42天，為2020年6月以來首次出現(xiàn)待售周期變長的情形，不過疫情前，一套房屋由掛牌到售出的平均速度在64天左右。
掛牌數(shù)量下降。賣家信心受挫，上市房屋掛牌量同比大幅下降13.4%，另一方面，房屋供應(yīng)顯著增加，房屋庫存較去年同期增加26.6%。
看房熱情驟減。據(jù)Redfin的數(shù)據(jù)，截至8月底，看房及其他購房服務(wù)需求較去年同期下16%，帶看量較年初時下降9%。
Realtor首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑爾(Danielle Hale) 表示，過去兩年庫存稀缺令許多買家產(chǎn)生買房緊迫感，眼下待售房源選擇增多正在消除這種緊迫感。 “這種心態(tài)轉(zhuǎn)變疊加貸款成本走高，使得8月買房競價局面繼續(xù)緩和，掛牌價格趨勢也表明購房者正在捂緊錢包?！?/p>
貸款成本重拾升勢
2020年中至2021年全年，美國各地開啟購房內(nèi)卷模式，然而，隨著美聯(lián)儲今年以來加速收緊貨幣政策，長達(dá)一年半的火爆行情戛然而止。
況麥克對第一財經(jīng)記者表示，“據(jù)估算，利率上升1% ，購買力下降接近10%，目前30年期抵押貸款利率較2021年的3%以下大幅走高，居民可負(fù)擔(dān)性下降，需求端萎縮，美國樓市正在迅速冷卻?！?/p>
據(jù)房地美(Freddie Mac)的數(shù)據(jù)，美國30年期抵押貸款利率于6月下旬飆升至近期頂點(diǎn)5.81%，創(chuàng)2008年以來的新高，之后曾出現(xiàn)一個多月的短暫下行，于8月初跌破5%水平，隨后重拾升勢。
況麥克解釋稱，7月時經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示通脹似有見頂跡象，市場預(yù)期美聯(lián)儲或?qū)⑥D(zhuǎn)鴿，暫緩激進(jìn)加息步伐，故30年期固定利率由高位回落。只是，美聯(lián)儲官員近期不斷強(qiáng)化鷹派立場，杰克遜霍爾央行年會更是“群鷹匯集”，主席鮑威爾在會上強(qiáng)調(diào)，首要政策目標(biāo)仍是讓通脹率重回2%水平，歷史表明需對“過早”放松政策保持警惕，在一段時間內(nèi)可能需要采取限制性政策。
今年以來美聯(lián)儲已連續(xù)加息4次，累計加息225個基點(diǎn)。據(jù)芝商所利率觀察工具(FedWatch Tool)，截至記者發(fā)稿，9月加息75個基點(diǎn)的概率為57%，如果成事，將是美聯(lián)儲連續(xù)第三次如此大幅上調(diào)利率。
況麥克認(rèn)為，目前30年期抵押貸款利已經(jīng)基本反應(yīng)今年的加息步調(diào)，如若9月維持75個基點(diǎn)的升息幅度，不排除上述利率突破此前高位5.81%，但上行空間已經(jīng)不大。
美20城房價漲幅放緩
當(dāng)?shù)貢r間8月30日，衡量美國主要城市平均房價的凱斯-席勒指數(shù)(S&P CoreLogic Case-Shiller)出爐，6月美國房屋價格同比上漲18%，低于5月時19.9%的漲幅。20大城市房價綜合指數(shù)同比上升18.6%，低于前值20.5%。
標(biāo)普道瓊斯指數(shù)公司董事總經(jīng)理拉扎爾(Craig Lazzar)表示，“美國房價漲勢正在放緩，但值得一提的是，房價減速和下跌是完全兩碼事，房價仍在強(qiáng)勁上漲?！?/p>
況麥克也指出，雖然多項(xiàng)指標(biāo)顯示美國樓市最狂熱時期已過，但相較疫情前仍是高位運(yùn)行，無法得出樓市即將崩盤的結(jié)論。展望今明兩年房價走勢，他預(yù)計，市場將出現(xiàn)明顯分化，沒有人口增長和就業(yè)支撐的地區(qū)，房價將經(jīng)歷明顯下跌，其他地區(qū)預(yù)計將會持平或小幅漲跌。