作者：吳斯旻

　　“四居室，全女生合租，這間18平方米的朝南側(cè)臥，去年房租3200元/月，現(xiàn)在只要2940元/月?！?/p>

　　近日，第一財經(jīng)記者以租房者身份調(diào)研走訪北京朝陽區(qū)望京商圈時，我愛我家某門店房地產(chǎn)中介小鄭推薦了上述近地鐵的房源。他稱，目前這處房源已空置10天，如果選擇長租，業(yè)主還接受議價。

　　望京是北京除中關(guān)村之外最大的互聯(lián)網(wǎng)公司聚集地，云集了阿里巴巴、美團、bilibili等一線二線互聯(lián)網(wǎng)大廠、外資和獨角獸企業(yè)。貝殼研究院近日發(fā)布的《2022北京住房租賃職住平衡評價報告》顯示，作為北京“最熱門的商圈”，就業(yè)于望京的租房人數(shù)量最多。而據(jù)小鄭介紹，今年6～8月，雖然隨著新就業(yè)大軍到來，該商圈的租賃市場熱度開始回暖，成交量有所增多，但租金卻波瀾不驚，成交周期也高于去年同期。

　　在今年租賃旺季中，望京成為北京市場熱度分化的一個典型。

　　第一財經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，受租客個人收入和支出意愿下降，保障性租賃項目和差異化長租產(chǎn)品加速入市等因素影響，今年畢業(yè)季和求職季，包括朝陽望京、雙井、大望路、昌平回龍觀、海淀雙榆樹等在內(nèi)的多個通勤熱門租住區(qū)域，6～8月成交量均未出現(xiàn)明顯上漲，租金與去年相比基本持平，甚至略有下調(diào)。

　　但這并不意味著北京租金水平出現(xiàn)整體回落。隨著疫情影響減弱、開學季到來，在通學剛需、改善性租賃需求的帶動下，7月份以來，在東西城，海淀上地、萬柳等學區(qū)屬性較強的區(qū)域，以及石景山、通州等環(huán)境較好、房齡較新、配套日趨完善的城市外圍區(qū)域，房租環(huán)同比出現(xiàn)程度不一的漲勢。

　　總體來看，根據(jù)中指研究院最新統(tǒng)計，7月份北京租金環(huán)比漲幅較上月略有擴大，但仍保持在0.17%的溫和水平，且低于上海、合肥、無錫、廈門、福州、成都等熱點一二線城市。

　　“目前，北京的房租水平基本與去年同期持平?！弊匀缂瘓F負責人在接受第一財經(jīng)采訪時，從供給端給出兩大原因：其一，作為一個超大城市，北京在租賃市場的供給端是充足的，供給結(jié)構(gòu)和租金段也比較豐富，租賃市場的選擇性較多。近兩年來，隨著低租金的保租房項目和租金起伏較小的長租項目加速入市，租金整體漲幅被進一步平抑。

　　其二，今年6月份以來，北京市的房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會號召各個中介機構(gòu)，為應屆畢業(yè)生的租房提供各種保障性服務。迄今，協(xié)會共計協(xié)調(diào)了約9萬套房源，供各個層次的應屆畢業(yè)生進行選擇。

　　大廠開始過“緊日子”，有熱點租賃商圈求職季遇冷

　　小鄭表示，有著“北京第二CBD”之稱的望京實則更能滿足年輕人的職住平衡需求。也因此，早在疫情前，在這個位于東北四環(huán)外的商圈內(nèi)，一居室整租均價就已趕超東三環(huán)內(nèi)的多個熱門商圈。

　　他對記者介紹，相較于國貿(mào)CBD商圈，望京擁有更加多元化的租住配套，可以滿足多層次、差異化的租賃需求。比如，對于追求品質(zhì)的企業(yè)高管，可以選擇月租金在1萬～1.5萬元之間的優(yōu)質(zhì)次新房，對于剛畢業(yè)的大學生和普通“大廠”打工人群體，月租金在3000～7000元的合租房源或一居室整租房源也較為充足。

　　“近5、6年來，隨著頭部互聯(lián)網(wǎng)大廠相繼入駐，望京房價和租金幾度跳漲，但今年這種漲勢明顯回落?！毙∴嵎Q，今年7、8月份求職季，合租類房源的租金普遍較去年平均租金水平下跌300～500元，整租房租金相對堅挺，但成交周期比去年同期翻倍，大致在7～10天，改善型次新房的租賃需求也相對疲軟。

　　這背后，和互聯(lián)網(wǎng)大廠開始過“緊日子”不無關(guān)系。一名望京商圈鏈家房地產(chǎn)中介對記者提到，受疫情、大廠降薪和縮招等因素疊加影響，今年以來，該商圈續(xù)租率下降，轉(zhuǎn)租和提前解租的情況增多，一些房東為了減少房源空置時間，開始主動降價。

　　即便房租降了，二季度以來，望京商圈帶看量和成交量仍低于去年同期。

　　小鄭稱，4、5月份，受疫情影響較大，外地和市內(nèi)其他區(qū)域人員來返看房受到影響；到了6、7月份畢業(yè)季，有實習短租需求的租客增多，帶動望京租賃市場成交回暖，但這類群體租金接受程度較低，且該商圈租賃供給充足，故此，房租并未隨著需求增多而上漲。

　　進入8月求職季后，今年新就業(yè)的青年人來望京租房的規(guī)模，并未因畢業(yè)生人數(shù)的大增而明顯增多，加之短租客陸續(xù)離場，以及一些去年畢業(yè)季簽約的租客因更換工作等沒有再續(xù)租等原因，租賃市場的回暖勢頭低于市場預期?！澳壳埃鄶?shù)房東接受議價，剛需型租賃房源的成交價大致比掛牌價低50～100元。”小鄭稱。

　　更平穩(wěn)的租金漲幅也沒能留下所有在望京商圈的“打工人”。一些租客在評估個人收入現(xiàn)況后，決定對望京“斷舍離”，選擇地鐵沿線的周圍區(qū)域，如朝陽酒仙橋、順義區(qū)等地生活。

　　“現(xiàn)在，望京的租金已經(jīng)處于高點了。2020年，在望京整租一處50平方米左右一居室，月租金水平在6000元左右，而2021年以來，這類整租房源價格在高點時上漲了近1000元，達到7000元。目前，租金價格也大致在6500元以上?！眲⒚羰峭┠炒髲S入職2年的員工。今年“脫單”后，她打算和男朋友換租一套小兩居?！巴┑淖饨鸶吲什黄?，我們打算換租到酒仙橋一帶，已看中的一套兩室一廳，月租金在6300元左右?！?/p>

　　不僅僅是望京，在海淀雙榆樹，今年年初，因字節(jié)跳動從周圍搬離，該片區(qū)空置房源量明顯增加，同時因疫情反復，影響房東報價信心，7月初，第一財經(jīng)從當?shù)囟嗝薪樘幜私獾剑瑓^(qū)租金普遍較去年畢業(yè)季降低300~400元；8月份，租金有所補漲，但仍低于去年畢業(yè)季。

　　“今年大學畢業(yè)人數(shù)創(chuàng)新高，但在片區(qū)層面，供需關(guān)系與去年畢業(yè)季相比，沒有發(fā)生明顯變化。此外，通常情況下，房東會選擇在4、5月份租賃旺季來臨前，對房子進行裝修，以抬高租金水平。但今年受疫情影響，不少畢業(yè)季新增房源裝修較為簡單，這也對租金造成一定影響?！痹撈瑓^(qū)一名房地產(chǎn)中介對記者預計，到8月底，雙榆樹周圍房租回暖至去年同期水平的可能性不大。

　　學區(qū)租賃熱度抬升

　　8月份，大學生畢業(yè)、求職季接近尾聲，但小學生的開學季卻即將到來。相較于在租金和職住距離方面有著更多選擇的畢業(yè)生租客而言，對于為了滿足子女就近上學而尋找租賃房源的家庭類租客，房源選擇的余地更小，范圍更集中，供需矛盾也更大。

　　記者了解到，今年租賃旺季，在素有北京教育高地之稱的“東西?！?東城、 西城和海淀)，受家長“買小租大”、適齡入學兒童被派位調(diào)劑等因素影響，7、8月份，熱點學區(qū)的租金漲幅較往年有增無減。

　　“我在德勝門陽光麗景有套130平方米左右的三居室，打算8月中旬交給中介出租。月初時，聽說鄰居的房子以3.2萬/月掛牌價出租，當天就成交了。因為我的房子裝修更好，給中介的報價為3.5萬/月，中介說還有提價空間?！币幻^(qū)業(yè)主告訴記者，去年，陽光麗景類似三居室的月租金在2.5萬元左右。

　　陽光麗景位于西城德勝學區(qū)，是該學區(qū)內(nèi)為數(shù)較少的次新小區(qū)。根據(jù)西城區(qū)多校劃片政策，自2020年7月31日后在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學，德勝房價因此幾經(jīng)波動。加之樓市仍處于下行期，不少原本有賣房打算的德勝業(yè)主，選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)租賃市場。

　　包括西城德勝、新街口、月壇等在內(nèi)的多個學區(qū)房地產(chǎn)中介均對記者表示，和去年“開學季”相比，今年7月初租賃市場房源量略有增多，但優(yōu)質(zhì)房源依舊緊張。7月中下旬，家長可選擇的房源就相對較少，成交周期進一步縮短。進入8月后，供應繼續(xù)減少，而此時距離小學生開學不遠了，一些房東也完成了裝修，8月份西城大戶型整租價格較上月上漲200～600元左右。

　　“近幾年，片區(qū)大戶型和小戶型房源的租金年均漲幅都在3%～5%之間。由于今年學區(qū)熱度提升，預計全年租金漲幅將超過5%。”一名新街口片區(qū)我愛我家房地產(chǎn)中介稱。

　　學區(qū)內(nèi)的“老破小”在租賃市場中亦是搶手。記者了解到，這些“老破小”房齡大都在40年以上，無電梯，部分還存在供暖不足、沒有燃氣等問題。

　　一名德勝片區(qū)某鏈家門店房地產(chǎn)中介表示，截至今年8月，德勝一居室房源租金從去年5500元/月的平均水平，上漲至6000～6500元/月?！耙痪邮曳吭匆话胧亲饨o附近上班族的，還有租給子女在附近讀書的，家中在該片區(qū)已有一處房產(chǎn)的家庭，他們中有的希望在同小區(qū)再租一套房給老人或者自己住。”

　　“東西?！比齾^(qū)中，東城面積最小，學區(qū)內(nèi)家庭類租賃需求有限，且區(qū)域內(nèi)房源的房齡較老，疫情這幾年，東城租金漲幅相對平和?！暗衲陿I(yè)主普遍反映，6～8月份，租金情況比前兩年同期都要好，疫情對于交易雙方預期的影響明顯減弱。” 一名東城區(qū)房地產(chǎn)中介介紹。

　　保租房、長租公寓加速入市，影響幾何

　　今年，我國高校畢業(yè)生人數(shù)首次超過千萬。其中，北京地區(qū)高校畢業(yè)生約26.8萬人，較去年增加1.6萬人。自如研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近三年，有約77%的北京高校畢業(yè)生選擇留京租房就業(yè)。除本地畢業(yè)生外，北京與上海仍是全國高校畢業(yè)生們的“第一目的地”。

　　不過，對于二十歲出頭、剛剛走出校園的青年人而言，扎根北京，往往也意味著要擁抱沉重的租金壓力和漫長的通勤距離。

　　北京市住建委8月發(fā)布的《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2022)》顯示，2021年，全市住房整租的平均租金為88.6元/平方米·月，同比上漲4.8%。另據(jù)北京市人力資源和社會保障局數(shù)據(jù)，北京市2021屆高校畢業(yè)生的薪資水平在4000~11000元/月之間。

　　以此保守估計，一個月薪8000元的高校畢業(yè)生，當年在北京整租一套25平方米左右的一居室，每月房租開支大致占總收入的28%。

　　而今年，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至7月底，北京平均租金水平已達到91.2元/平方米·月，其中，朝陽、海淀和東西城四區(qū)的平均租金水平處于113.4～161.7元/平方米·月的高點。

　　8月以來，第一財經(jīng)調(diào)研詢問了25名職場新人，他們均為新就業(yè)大學生或工齡0～2年內(nèi)，本科及以上學歷，在上述四區(qū)的企事業(yè)單位工作。其中的19名受訪者稱，目前房租開支占據(jù)每月工資的20%～25%，6名受訪者則表示這一比例達到25%～30%左右乃至更高。

　　此外，貝殼研究院近日發(fā)布的“2022年全國重點40城租賃市場7月報”顯示，35歲以下租客是租賃市場的主力人群，占比超過六成，其中30歲以上租客占比約兩成。對于這一類青年租客，往往還面臨著家庭改善性租賃需求和子女通學需求。

　　為滿足青年人和新市民過渡性的安居需求，2021年以來，北京著力于拓寬籌建渠道，形成多層次的租賃供給。

　　上述白皮書提到，市場化住房方面，加大土地、財稅、金融支持力度，增加長租房供給；政策性住房方面，加大保障性租賃住房有效供給，以緩解新市民、青年人、城市基本公共服務人員以及首都各類人才等群體的住房問題。

　　根據(jù)《北京日報》消息，為加快保租房政策落地，北京率先從新畢業(yè)大學生開始試點，自5月份，陸續(xù)啟動4個保障性租賃住房青年公寓項目對接試點，在海淀、朝陽、房山、昌平四個區(qū)共計推出653套、近1000間房源，租金均低于市場水平，位于2000～3000元之間。

　　“目前，北京位置優(yōu)越、品質(zhì)優(yōu)秀、配套齊全的保租房入市項目較少。從 ‘優(yōu)化營商環(huán)境、區(qū)域職住平衡、緩解交通壓力’角度出發(fā)，運營方一般都會優(yōu)先考慮區(qū)域重點企業(yè)或各類重點引入人才的租住需求，短期內(nèi)散租的情況較少。以首創(chuàng)繁星·朝陽十八里店項目為例，我們已面市的一期2300套房源中，2/3完成了預租的簽約，簽約的租客大都來自于國貿(mào)CBD、朝陽科技園等三十分鐘輻射通勤區(qū)內(nèi)的重點企業(yè)員工。從運營方立場出發(fā)，我們希望搭建的青年租賃社區(qū)，以客戶服務和社區(qū)發(fā)展為核心。既要便于管理，也要通過集聚到人，形成一個圈層，乃至一個微社會，帶動周圍商業(yè)、公共服務等協(xié)同發(fā)展。”首創(chuàng)置業(yè)旗下首個集租領(lǐng)域項目“首創(chuàng)繁星”負責人在接受第一財經(jīng)采訪時稱。

　　今年二季度，“首創(chuàng)繁星”十八里店項目成為朝陽區(qū)第一家獲得保租房認定的大型租賃社區(qū)項目。上述負責人透露，該項目預計在明年初正式運營。與其他保租房項目相比，該項目離市中心更近，配套更為齊全。考慮到租客對租賃房屋的需求以及租金水平的接受度，規(guī)劃時將95%房源打造為30平方米～40平方米的開間戶型。目前報價約3000元～3500元/月。

　　記者檢索我愛我家、貝殼找房等租房APP發(fā)現(xiàn)，截至8月，十八里店附近一居室租金在3800～5500元/月左右不等。據(jù)了解，作為保租房項目，項目入市租金是多少、每年租金是否上漲、漲幅如何，都要經(jīng)過政府批準，運營方無權(quán)擅自更變。

　　對于散租客短期租房的需求，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟與不動產(chǎn)研究室主任王業(yè)強對記者表示：“現(xiàn)有保障房建設(shè)，更多是與政府業(yè)績掛鉤，這種建設(shè)思路下，見效快，方便管理，但覆蓋人群有限，只是一種過渡性管理方式。未來，保租房項目勢必會轉(zhuǎn)向普惠性，公開申請渠道，規(guī)范化、常態(tài)化管理。”

　　此外，結(jié)合前期預租企業(yè)及客戶的咨詢反映，首創(chuàng)繁星項目負責人還提到，租客租賃中亟需解決兩大問題：其一，雖然社區(qū)引入了優(yōu)質(zhì)普惠幼兒園和公辦小學教育資源，但承租家庭的子女入學，除去租賃合同外還需要何種條件才有入學資格、小學后如何升學等尚不明晰；其二，一些大型企業(yè)員工，存在社保地與工作地不一致現(xiàn)象，社保不在工作行政區(qū)，他們就難以第一時間申請到工作地的保租房項目。

　　除了通過增加多層次供給，緩解租賃市場供需矛盾，以遏制租金過快上漲外，北京還在加快推進立法，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

　　根據(jù)上述白皮書，2022年，將推動《北京市住房租賃條例》落地實施，完善相關(guān)配套政策，實現(xiàn)租賃市場監(jiān)管制度化；加強長租、短租、互聯(lián)網(wǎng)平臺治理，保持執(zhí)法高壓態(tài)勢，嚴查租賃中介違規(guī)行為，規(guī)范租賃市場秩序；開展租賃進校園和創(chuàng)建“動態(tài)清零”無群租房小區(qū)行動，持續(xù)開展租賃市場宣傳引導，營造良好輿論氛圍。

　　9月1日，《北京市住房租賃條例》將正式落地，其中提到，住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市人民政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩(wěn)定租金水平，并依法報國務院備案。

　　王業(yè)強提示稱，這一條更多為警示性和兜底性規(guī)定?！白饨饍r格上漲會吸引更多的資金和房源進入租賃市場，從而降低租金價格，這本身就是一種市場調(diào)節(jié)行為。政府除了規(guī)范市場秩序外，無需過多干預租賃價格。”

　　(應受訪者要求，文中小鄭、劉敏為化名）