全國(guó)首單公租房公募REITs花落北京

　　公募REITs能扛起保障性租賃住房融資重任嗎

　　保障性租賃住房REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)正加速落地。繼7月底中金廈門安居REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT正式獲得發(fā)行批文后，近日，華夏北京保障房中心租賃住房REIT獲得證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批復(fù)，北京成為全國(guó)首單公租房領(lǐng)域公募REITs落地的城市。

　　公募REITs被譽(yù)為“資產(chǎn)的IPO”，它常被看作一種集合不動(dòng)產(chǎn)、股票和債券特點(diǎn)的混合型投資工具。簡(jiǎn)單理解就是將存量資產(chǎn)打包作價(jià)，使“沉睡”的資產(chǎn)獲得流動(dòng)性收益。通過發(fā)行REITs，投資方能夠?qū)崿F(xiàn)初期投資及相應(yīng)回報(bào)的快速回收，從而能進(jìn)一步對(duì)新的保障性租賃住房項(xiàng)目投資，實(shí)現(xiàn)“投資-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-上市回收資金-再投資”的良性循環(huán)。以華夏北京保障房中心租賃住房REIT為例，其底層資產(chǎn)是位于北京市海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)的兩個(gè)公租房項(xiàng)目——文龍家園和熙悅尚郡。兩個(gè)項(xiàng)目總建筑面積約11.28萬(wàn)平方米，有2168套可出租房，總估值約11.51億元。據(jù)介紹，此次租賃住房REIT獲批后，將盡快上市發(fā)行，回收資金將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項(xiàng)目的建設(shè)。該項(xiàng)目擬建設(shè)672套安置房、1869套公共租賃住房，并配建中學(xué)、幼兒園和公交場(chǎng)站等公共服務(wù)配套設(shè)施。

　　在“房住不炒”大背景下，完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系是我國(guó)政策鼓勵(lì)的方向。但在各地實(shí)踐中，公租房、保障性租賃住房建設(shè)痛點(diǎn)不少。第一太平戴維斯華北區(qū)估值及專業(yè)顧問服務(wù)部董事邊瑞軍在接受中青報(bào)·中青網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，從目前保障性租賃住房的開發(fā)模式來(lái)看，項(xiàng)目籌建資金需求較大，收益主要通過租金回收方式實(shí)現(xiàn)，資金投入周期較長(zhǎng)。而保障性租賃住房的融資模式又主要以債權(quán)為主，債權(quán)融資加大了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，不利于企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是資金沉淀大、租金收益率不足、融資不便宜。從北京保障房中心有限公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，其凈利潤(rùn)長(zhǎng)期處于低位水平，近年來(lái)規(guī)模維持在2億元左右。2021年度，公司營(yíng)業(yè)收入40.99億元，增長(zhǎng)6.72%；凈利潤(rùn)1.74億元，減少20.14%。北京大岳咨詢有限公司董事長(zhǎng)金永祥表示，保障性租賃住房建設(shè)由于租金漲幅控制，疊加住房租賃物業(yè)本身回報(bào)率低、回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，其市場(chǎng)化融資一直受到制約，更多只能依賴財(cái)政補(bǔ)貼及銀行貸款等資金支持。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)是與銀行業(yè)高度依存的一個(gè)行業(yè)，這也使得房地產(chǎn)融資渠道單一，在政策性信貸緊縮時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)面臨流動(dòng)性危機(jī)。后來(lái)，為了保障資金鏈條，房地產(chǎn)公司與信托投資公司合作，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。

　　2020年4月，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)REITs試點(diǎn)。2021年7月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作的通知》，將保障性租賃住房納入REITs發(fā)行試點(diǎn)范圍。第一太平戴維斯廣州估值及專業(yè)顧問服務(wù)部助理董事周志鵬認(rèn)為，保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，一頭解決開發(fā)商沉淀資金問題，提升資金運(yùn)用效率；另一頭讓社會(huì)資金參與分享保障性租賃那穩(wěn)定的收益，發(fā)展前景被看好。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，保障性租賃住房是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs比較理想的資產(chǎn)類型之一。邊瑞軍說(shuō)，保障性租賃住房REITs為相關(guān)企業(yè)搭建了資產(chǎn)上市平臺(tái)，這將有效提升企業(yè)融資及運(yùn)管能力。通過實(shí)現(xiàn)“開發(fā)-培育-退出-開發(fā)”的投融資模式，打造開發(fā)商新發(fā)展模式，推動(dòng)提高運(yùn)營(yíng)效率，促進(jìn)相關(guān)企業(yè)專業(yè)化發(fā)展。

　　根據(jù)試點(diǎn)要求，REITs基金管理人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)將按照國(guó)家有關(guān)保障性租賃住房相關(guān)政策制定適宜的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，提高運(yùn)營(yíng)效率，強(qiáng)化保障性租賃住房的認(rèn)定依據(jù)和歷史運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)等有針對(duì)性的信息披露要求，從而推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)“管資本”“重運(yùn)營(yíng)”的服務(wù)模式。當(dāng)前，上海、重慶、杭州等地正在積極籌備參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，下一步，各地要繼續(xù)加快推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，加大金融、土地、公共服務(wù)等政策支持力度，大力發(fā)展保障性租賃住房，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。按計(jì)劃，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套(間)，預(yù)計(jì)可解決1300萬(wàn)人的住房困難。針對(duì)保障性租賃住房REITs的未來(lái)發(fā)展，金永祥說(shuō)關(guān)鍵要看“回報(bào)能否滿足投資要求”。具體到華夏北京保障房中心租賃住房REIT，底層資產(chǎn)兩個(gè)項(xiàng)目總計(jì)面積11.28萬(wàn)平方米，按收益法估值為11.51億元，折合單價(jià)為1.02萬(wàn)元/平方米，僅是周邊房?jī)r(jià)8萬(wàn)元/平方米單價(jià)的1/8?！霸诘凸乐登疤嵯?，即使租金低，也可以保證回報(bào)水平滿足投資者的要求?！苯鹩老檎f(shuō)，隨著各地房?jī)r(jià)陸續(xù)見頂，房屋租金水平將穩(wěn)步提高，本項(xiàng)目的前景應(yīng)該是可以期待的。周志鵬認(rèn)為，這類REITs產(chǎn)品收益是否有吸引力，和產(chǎn)品的租金收入水平和開發(fā)運(yùn)營(yíng)成本有關(guān)。所以，政策對(duì)保障性租賃住房的土地成本，開發(fā)及運(yùn)營(yíng)期間稅收優(yōu)惠力度，值得關(guān)注，未來(lái)配套政策的完善會(huì)影響其發(fā)展速度。他還說(shuō)，由于租金水平較低，剛性的運(yùn)營(yíng)成本占比高，項(xiàng)目的凈收益對(duì)運(yùn)營(yíng)成本更敏感。要維持產(chǎn)品的吸引力，政府部門需要提升公租房、保障性租賃住房的管理能力和市場(chǎng)化水平。

　　中青報(bào)·中青網(wǎng)記者 張均斌 來(lái)源：中國(guó)青年報(bào)