中新經(jīng)緯8月17日電 (魏薇 實(shí)習(xí)生 郭西子)不久前，北京住建委發(fā)布消息，對(duì)中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)購(gòu)買(mǎi)三宗試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶(hù)口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予政策支持，其中提到了“子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款”。

　　近日，中新經(jīng)緯調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京市部分銀行在其他非試點(diǎn)項(xiàng)目也可以做“接力貸”業(yè)務(wù)，即父母可以作為主借款人，子女作為共同借款人，只要父母具備北京購(gòu)房資格，父母和子女的收入總計(jì)不低于所還月供的2倍即可。

　　有銀行人士對(duì)中新經(jīng)緯透露，接力貸在北京市場(chǎng)一直都存在，并非近期才出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接力貸產(chǎn)品對(duì)當(dāng)下樓市而言，意在降低購(gòu)房的門(mén)檻，適度松綁。同時(shí)也需要進(jìn)行規(guī)范，警惕其成為一種炒房的手段。

　　“接力貸”：父母主借，子女共借

　　家住北京市大興區(qū)的王女士最近在和中介聊天時(shí)意外得知，有銀行可以做接力貸?！拔液臀依瞎F(xiàn)在買(mǎi)房就算二套了，首付太高了，但是中介說(shuō)可以用老人名義買(mǎi)，用接力貸。我公公婆婆名下沒(méi)有房產(chǎn)，這樣首套房只需要3.5成首付，壓力就小很多?！蓖跖空f(shuō)。

　　不過(guò)，中介告訴王女士，父母的年齡最好不要超過(guò)70歲，而王女士公公婆婆的年齡已經(jīng)超過(guò)，她用接力貸買(mǎi)房的想法也只能作罷。

　　所謂“接力貸”，是指以父母購(gòu)房資格買(mǎi)房，父母作為主借款人和子女作為共同借款人，一起承擔(dān)還貸責(zé)任。

　　近日，中新經(jīng)緯以客戶(hù)身份咨詢(xún)北京某地產(chǎn)中介，對(duì)方表示，可以做接力貸，前提條件是父母有北京購(gòu)房資格。如果父母名下有房算二套房貸款，如果無(wú)房算首套房按首套貸款，退休的需要提供退休金證明，子女提供收入證明覆蓋月供的2倍即可。

　　“只要您符合銀行的資質(zhì)，和項(xiàng)目沒(méi)有關(guān)系，都可以做。我們和四大行都有合作?！绷硪晃槐本┑禺a(chǎn)中介稱(chēng)。

　　中新經(jīng)緯又以客戶(hù)身份向中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行 、華夏銀行、光大銀行等多家銀行的客戶(hù)經(jīng)理進(jìn)行咨詢(xún)，均稱(chēng)可以做“接力貸”。目前來(lái)看，主流的借款人最大年齡是70周歲。

　　農(nóng)行某客戶(hù)經(jīng)理介紹，針對(duì)其合作樓盤(pán)，若父母其中一方作為主借款人，年齡最大不得超過(guò)69歲，且必須有收入。若父母已退休，辦理貸款時(shí)需提供退休證復(fù)印件和近一年的退休金流水。收入證明方面，需要父母和子女的收入總計(jì)不低于所還月供的2.1倍。

　　該客戶(hù)經(jīng)理稱(chēng)，目前北京市首套房利率為5%。以貸款150萬(wàn)為例，還款期限25年，需要每月還款8768.85元，父母和子女收入證明需達(dá)到每月近18500元。

　　建行北京某支行的客戶(hù)經(jīng)理表示，這種相當(dāng)于老人買(mǎi)房、子女共借。需要看主借款人家庭的資質(zhì)，如果名下無(wú)房無(wú)貸就可以認(rèn)定為首套房貸款。另外，共同借款人名下不能有在途的兩筆以上住房貸款記錄。

　　關(guān)于貸款年限，上述客戶(hù)經(jīng)理稱(chēng)，90減去年齡大的父母一方年齡即為貸款年限，例如父母今年65歲，則貸款年限為25年。辦理貸款需要父母提供退休銀行工資流水。子女名下房貸計(jì)入家庭負(fù)債，收入證明也需覆蓋家庭負(fù)債。

　　華夏銀行一位客戶(hù)經(jīng)理也表示，該行可以辦理接力貸。當(dāng)被問(wèn)及父母年齡超過(guò)70歲是否可以辦理時(shí)，該客戶(hù)經(jīng)理表示：“可以，最多可以貸款年限是84減年齡。”比如父母年齡72歲，只可以貸款12年。

　　“接力貸必須得子女也就是直系親屬做擔(dān)?！保鲜隹蛻?hù)經(jīng)理表示，子女名下已有房貸算家庭負(fù)債，收入證明需覆蓋家庭負(fù)債的2倍。比如子女現(xiàn)在每月房貸1萬(wàn)元，本次購(gòu)房月供8000元，那么老人和子女的收入證明相加需要達(dá)到3.6萬(wàn)元以上。

　　另一位交通銀行的客戶(hù)經(jīng)理同樣稱(chēng)，“如果退休后有正常收入應(yīng)該是可以的，但也需要看具體貸款金額。父母年齡在65歲之前肯定沒(méi)問(wèn)題，再大可能得看具體情況。”

　　“北京市場(chǎng)一直都存在接力貸，只是部分銀行做不了?！币晃还煞葜沏y行北京某支行人士對(duì)中新經(jīng)緯透露。另一家城商行北京某支行個(gè)貸人士則表示，考慮到風(fēng)險(xiǎn)把控，該行并不做接力貸。中新經(jīng)緯還撥打工商銀行、招商銀行北京部分支行電話(huà)，均表示沒(méi)有接力貸產(chǎn)品。

　　北京三項(xiàng)目試點(diǎn)支持老年家庭購(gòu)房

　　8月4日，北京住建委發(fā)布消息，對(duì)中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)購(gòu)買(mǎi)昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊三宗試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶(hù)口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定的支持政策。

　　北京住建委提出了三項(xiàng)措施：老年家庭名下無(wú)住房且無(wú)在途貸款的，購(gòu)買(mǎi)試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率；購(gòu)買(mǎi)試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行；其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款。

　　對(duì)此，招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，北京市這次試點(diǎn)并不是嚴(yán)格意義上的“接力貸”，它有嚴(yán)格的限定條件，老人名下要無(wú)房無(wú)在途貸款，并且購(gòu)買(mǎi)的房子在郊區(qū)，子女才能共同還款。這和一般意義上的接力貸產(chǎn)品有所不同，范圍是比較小的。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京此次政策，對(duì)于老年人的購(gòu)房采取了定向放松、針對(duì)具體項(xiàng)目試點(diǎn)。

　　“針對(duì)老年人購(gòu)房方面的痛點(diǎn)，包括首付能力較弱，尤其是貸款難等問(wèn)題，在首付比例下調(diào)、貸款資格審查的門(mén)檻降低等方面落實(shí)了寬松的政策。尤其是允許子女幫忙一起貸款的做法，使老年人購(gòu)房方面的壓力會(huì)更小?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

　　業(yè)內(nèi)：接力貸有待規(guī)范

　　中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的《2022年7月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，7月份人民幣貸款增加6790億元，同比少增4042億元。分部門(mén)看，住戶(hù)貸款增加1217億元，同比少增2842億元。其中，中長(zhǎng)期貸款增加1486億元，同比少增2488億元。

　　另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，51個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，分別較上月增加2個(gè)、3個(gè)。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，市場(chǎng)預(yù)期減弱是房?jī)r(jià)修復(fù)動(dòng)力不足的原因。他指出，局部地區(qū)疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，居民消費(fèi)意愿不足。多重因素綜合影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回落，房?jī)r(jià)修復(fù)動(dòng)力減弱。

　　目前，全國(guó)多地在因城施策地調(diào)整樓市政策。今年4月，廣州傳出有銀行啟動(dòng)“接力貸”的消息，但銀行方緊急叫停了該項(xiàng)目。時(shí)隔四個(gè)月，又有媒體報(bào)道稱(chēng)，廣州樓市重啟“接力貸”。不過(guò)，據(jù)第一財(cái)經(jīng)17日?qǐng)?bào)道，多家股份行、國(guó)有行均表示并沒(méi)有該產(chǎn)品。

　　6月，廣東珠海推行的公積金“接力貸”也引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，其中提到實(shí)行“一人購(gòu)房全家?guī)汀?。也就是說(shuō)，珠海市繳存職工可用公積金幫直系親屬付首付和還貸。事實(shí)上，湖南邵陽(yáng)、廣東潮州、四川資陽(yáng)、江西贛州、安徽池州、云南楚雄、河北滄州和秦皇島等地出臺(tái)公積金新政，也明確直系親屬可提取住房公積金用于支付購(gòu)房款以及償還房貸。

　　董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪(fǎng)時(shí)指出，可以適當(dāng)探索“接力貸”產(chǎn)品，一方面能解決老年人買(mǎi)房問(wèn)題，老年人也需要改善居住條件，但銀行對(duì)老年人貸款年齡的規(guī)定不同，老年人貸款就比較困難，接力貸產(chǎn)品可以幫助老年人改善居住條件和生活品質(zhì)；二是對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，由于子女作為共同借款人也承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)基本是可控的。

　　不過(guò)，董希淼也提到，接力貸需要進(jìn)行規(guī)范，它可能成為一種炒房的手段。比如子女已經(jīng)有兩套房，以子女的名義無(wú)法再買(mǎi)，再以父母名義購(gòu)買(mǎi)也會(huì)有炒房的風(fēng)險(xiǎn)，因此還需要進(jìn)一步規(guī)范哪些情況可以進(jìn)行接力貸。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，在實(shí)際操作中，接力貸也是一種比較創(chuàng)新的貸款工具，使購(gòu)房者可以貸到更多的金額。當(dāng)前各地信貸投放的壓力比較大，接力貸總體上是在監(jiān)管的邊緣線(xiàn)試探，和銀行希望對(duì)客戶(hù)多貸款的心態(tài)有關(guān)。

　　他認(rèn)為，此類(lèi)貸款做法之所以有批評(píng)，一是因?yàn)榭赡艽嬖谫J款方面的不公平，即部分人可以多貸款。二是可能有些人借此類(lèi)方式變相逃避限購(gòu)，即子女幫父母辦理接力貸，但實(shí)際上是子女自己在購(gòu)房，只是借了父母的名義買(mǎi)房。

　　“后續(xù)各地要注意的是，這幾個(gè)爭(zhēng)議的內(nèi)容要有預(yù)案，要有管控和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的措施。在有措施的情況下再適當(dāng)推進(jìn)此類(lèi)業(yè)務(wù)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)中新經(jīng)緯表示，接力貸產(chǎn)品對(duì)當(dāng)下樓市而言，是在降低購(gòu)房的門(mén)檻，適度松綁。但是這個(gè)產(chǎn)品本身是有一定爭(zhēng)議和風(fēng)險(xiǎn)的，所以在個(gè)別城市曾一度明令禁止。

　　王玉臣進(jìn)一步指出，對(duì)于銀行而言，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小一些了，因?yàn)橥ㄟ^(guò)增加借款人的方式降低了自己的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。對(duì)于貸款人而言，之所以會(huì)采用這種方式往往意味著自己的資金能力是有問(wèn)題的，如果沒(méi)問(wèn)題，恐怕不會(huì)選擇這種方式。當(dāng)超出自己能承受的范圍去貸款買(mǎi)房的時(shí)候，無(wú)疑會(huì)增加自己和子女或父母的經(jīng)濟(jì)壓力。而且，開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭，一旦采用了接力貸，為了一套房子，父母和子女恐怕都要多年連帶還貸。

　　王玉臣建議購(gòu)房人，買(mǎi)房時(shí)一定要充分評(píng)估自己的資金能力。尤其是在疫情期間，對(duì)自己的資金能力要做相對(duì)保守估計(jì)，避免將來(lái)出問(wèn)題。(更多報(bào)道線(xiàn)索，請(qǐng)聯(lián)系本文作者魏薇：vivi1257@163)(中新經(jīng)緯APP)

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