本報記者 時斕娜

　　《工人日報》(2022年08月17日 04版)

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　　對于購房者而言，“一手交錢、一手交房”的現(xiàn)房銷售具有所見即所得的優(yōu)勢，避免了交房時間不確定、房屋質(zhì)量難保證等問題。近期，多地鼓勵現(xiàn)房銷售。有專家認(rèn)為，現(xiàn)房銷售正成為房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展新亮點。不過，在商品房市場面臨一定下行壓力時，不能一刀切地取消預(yù)售制度，應(yīng)統(tǒng)籌考慮并逐步調(diào)整。

　　“真材實景，精裝現(xiàn)房，省心放心?！?月4日，《工人日報》記者在位于吉林敦化的某樓盤售樓處門前看到，偌大的廣告牌上，“精裝現(xiàn)房”幾個字被著重標(biāo)注，格外亮眼。售樓處內(nèi)部，前來咨詢的客戶絡(luò)繹不絕，有的客戶開門見山地要求帶看現(xiàn)房。

　　“這4棟樓是我們目前在售的現(xiàn)房，有精裝也有毛坯，可根據(jù)需要自行選擇，能隨時現(xiàn)場看房。”配套完善、質(zhì)量保證、拎包入住是銷售主管丁楊介紹的現(xiàn)房主要亮點。

　　“廣告再好，不如現(xiàn)房可靠?！笔蹣菢?biāo)語背后蘊含的所見即所得的優(yōu)勢成為一些房企宣傳現(xiàn)房的最佳理由。

　　上半年，湖南株洲、河南鄭州等地發(fā)文鼓勵有條件有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售。近日，福州永泰在一則涉住宅用地出讓公告中明確要求“現(xiàn)房銷售”——規(guī)劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續(xù)。

　　即買即住

　　“很慶幸能在畢業(yè)的第3年，就擁有一個屬于自己的小家。”今年3月到6月，在江蘇無錫工作的尹杰實現(xiàn)了自己“住有所居”?？捶俊⒑灪贤?、辦理房產(chǎn)證、裝修、入住……一套流程下來，他用了不到4個月的時間。

　　“當(dāng)時想著買期房還要等兩年，想盡快結(jié)束漂泊生活，就選擇了這套現(xiàn)房?！币苷f。

　　讓尹杰選擇現(xiàn)房的另一個原因是能在驗房后再做購買決定。學(xué)土木工程的他在買房前親自檢驗了房屋的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，覺得“更加安心，也省了不必要的麻煩”。

　　“見即所得，即買即住”“現(xiàn)場看房，親鑒品質(zhì)”……隨著暑期來臨，一些房企在推出購房優(yōu)惠的同時，將“現(xiàn)房銷售”作為重要賣點。丁楊說，有的客戶對房屋有急迫的需求，比如著急結(jié)婚或者孩子上學(xué)，現(xiàn)房節(jié)約了等待的時間成本，而且可以先看后買，減少了購房者的顧慮。

　　“不過，目前市場上的現(xiàn)房有不少是在預(yù)售期內(nèi)沒有賣完的期房，在樓盤交付后就變成了現(xiàn)房?！庇卸嗄攴慨a(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)驗的邱濱說。

　　“推出現(xiàn)房銷售打消了購房者對于房屋延期交付、難以交付的擔(dān)憂，且現(xiàn)房的房屋格局、裝修情況、配套設(shè)施都一目了然，避免了‘貨不對板’、交付質(zhì)量差的問題，滿足了當(dāng)下購房者的需求?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

　　開發(fā)商更愿銷售期房

　　“房子的價格、設(shè)施、地理位置、周邊配套等都是購房者考慮的重要因素。經(jīng)過綜合衡量，如果購房者看好了某個小區(qū)的房源，但是這個小區(qū)目前只有期房在售，那么購房者通常會選擇購買期房或另外選擇房源。等到交付后再購買，彼時的房價波動、是否還有房源都是不確定的?！鼻駷I說，此前，很少有開發(fā)商會選擇從一開始就將樓盤做成現(xiàn)房銷售，購房者選擇購買期房，也有些無奈。

　　為何相對于現(xiàn)房銷售，開發(fā)商更愿意選擇銷售期房？上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，現(xiàn)房銷售對房企資金要求較高?！凹僭O(shè)一個項目需要3年周期，如果現(xiàn)房銷售，那么開發(fā)商只有現(xiàn)金流出而無現(xiàn)金流入，3年只能做一個項目；而預(yù)售制實現(xiàn)了資金的快速周轉(zhuǎn)，減輕了房企的資金壓力，3年可以投入2個甚至3個項目，增加了商品房的市場供應(yīng)?！?/p>

　　在某知名房企從事管理工作的張珩(化名)向記者透露，房企多選擇預(yù)售還出于對市場風(fēng)險的規(guī)避?！百彿空咴诳船F(xiàn)房時總是容易發(fā)現(xiàn)更多不滿意的地方，這甚至不關(guān)乎質(zhì)量，比如因為不喜歡材料的品牌、不喜歡櫥柜的顏色便放棄購買，這對房企來說增加了銷售風(fēng)險?！?/p>

　　統(tǒng)籌考慮并逐步調(diào)整

　　“改為現(xiàn)房后，所見即所買，人民群眾安居樂業(yè)的需求將得到更好滿足?！苯衲耆珖鴥蓵陂g，多位代表委員建議，逐步取消商品房預(yù)售制，實行現(xiàn)房銷售。

　　有業(yè)內(nèi)專家也表示，隨著房地產(chǎn)市場從增量時代步入存量時代。長期來看，現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的新亮點。不過，在商品房市場面臨一定下行壓力時，一刀切地取消預(yù)售制度可能帶來房企資金鏈斷裂等諸多問題，應(yīng)統(tǒng)籌考慮并逐步調(diào)整。

　　“保護(hù)購房者權(quán)益，短期內(nèi)仍需要從預(yù)售制本身發(fā)力。預(yù)售資金采用受托支付方式，施工單位、材料供應(yīng)商等支付對象在招標(biāo)和集中采購的過程中都已經(jīng)確定，應(yīng)在資金監(jiān)管協(xié)議中清楚寫明賬號、責(zé)任人等信息，資金支付只能指向這幾家單位，避免開假發(fā)票套取預(yù)售資金等行為?！崩钣罴握f。

　　對于現(xiàn)房銷售，李宇嘉認(rèn)為，如果地價較高，則房企融資成本較高，過高的前端成本加之現(xiàn)房銷售資金占用時間長，容易導(dǎo)致房企資金鏈緊張。因此，若地價占房價的比例低于30%，可以考慮現(xiàn)房銷售。“這樣既能滿足購房者的需求，又對房企資金鏈的擠占不太明顯?！?/p>

　　盧文曦建議，房地產(chǎn)銷售制度的完善需要逐步推進(jìn)。首先，要加強(qiáng)資金監(jiān)管，監(jiān)管賬戶的建立、預(yù)售資金的流向都要有嚴(yán)格審核，出現(xiàn)問題后的問責(zé)機(jī)制也需加強(qiáng)。其次，可以通過改進(jìn)商品房預(yù)售制度，如降低預(yù)付款比重、房屋交付后再還貸等，保障購房者的安全。而現(xiàn)房銷售的探索，可以從中等偏小體量的地塊逐步展開。