在過去的2014，深圳不少房地產(chǎn)開發(fā)商都如同坐上了過山車，體驗(yàn)了一把跌宕起伏的劇情。馬年開市之處，樓市在房貸收緊和降價(jià)風(fēng)波中開局，樓市陷入困境。
在過去的2014年，全年一手住宅共成交41962套，較2013年下跌12.14%；成交面積403.64萬平米，下跌8.07%。二手住宅共成交57213套，較2013年下跌34.17%；成交面積487.08萬平米，下跌33.39%。
2014年前8月月均推盤量?jī)H18.7萬㎡，總推盤量才149.6萬㎡。11月推盤量達(dá)98.6萬㎡，最終年度總推售量最終達(dá)到了385.7萬㎡，等于最后一季度，新房供應(yīng)量約占了全年供應(yīng)量的6成。
在過去的2014，深圳不少房地產(chǎn)開發(fā)商都如同坐上了過山車，體驗(yàn)了一把跌宕起伏的劇情。馬年開市之處，樓市在房貸收緊和降價(jià)風(fēng)波中開局，樓市陷入困境。但隨著國(guó)慶前夕央行發(fā)布公告，“認(rèn)貸不認(rèn)房”，“房貸利率最低可打7折”，為樓市帶來利好，10月樓市迅速升溫，11月央行宣布降息，又進(jìn)一步促進(jìn)樓市回暖。
2014年前三季度讓人悲觀
2014年6月，低迷了半年的深圳樓市迎來了第一聲吶喊。作為深圳最大的房地產(chǎn)中介的深圳中原地產(chǎn)召開發(fā)布會(huì)，提出開發(fā)商再不降價(jià)促銷，深圳樓市也將步其它已經(jīng)出現(xiàn)樓市萎縮的二三線城市后塵，在9月份后步入冰河期，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售遇冷已經(jīng)成了大家的共識(shí)。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)披露，在2014年8月之前市場(chǎng)情緒持續(xù)低迷，開發(fā)商推盤阻力巨大，前8月月均推盤量?jī)H18.7萬㎡，不足2013年月均水平的一半。
在美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心也有著另外一套數(shù)據(jù)，在2014年的前3季度，客戶觀望情緒濃厚，市場(chǎng)交投低迷，二季度后雖然有部分項(xiàng)目開始讓價(jià)，但是幅度并不足以刺激客戶入市，反而加重了繼續(xù)降價(jià)的預(yù)期，9月之前月均成交量?jī)H有25萬㎡，較2013年的月均成交量下降了32%。
記者從市規(guī)土委得到一組數(shù)據(jù)，在過去的2014年，全年一手住宅共成交41962套，較2013年下跌12.14%；成交面積403.64萬平米，下跌8.07%。二手住宅共成交57213套，較2013年下跌34.17%；成交面積487.08萬平米，下跌33.39%。
政策利好樓市年底回暖
新推樓盤賣不出去，中介拿不到傭金喊苦，8月的深圳酷暑難消，但樓市仿佛已經(jīng)進(jìn)入了冬季。幸好國(guó)慶前夕樓市終于迎來了“春雷”，央行發(fā)布公告，重新界定首套房標(biāo)準(zhǔn)，即“認(rèn)貸不認(rèn)房”，新政帶來極大利好，市場(chǎng)信心迅速走高。11月21日晚間，央行宣布降息，一年期貸款和存款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.4%和0.25%，房貸成本降低又為樓市帶來一重利好消息。
據(jù)深圳中原研究中心介紹，今年新房供應(yīng)受政策影響顯著，呈前低后高格局。8月之前市場(chǎng)情緒持續(xù)低迷，開發(fā)商推盤阻力巨大，前8月月均推盤量?jī)H18.7萬㎡，不足去年月均水平的一半，總推盤量才149.6萬㎡。隨后央行930新政扭轉(zhuǎn)了局面，市場(chǎng)開始回暖；11月21日降息再添一把火，令開發(fā)商興奮不已，新盤接踵入市，11月推盤量達(dá)98.6萬㎡，創(chuàng)下了2008年至今的最高記錄，最終年度總推售量最終達(dá)到了385.7萬㎡。雖然推售量同比下降了14%，較2008至2013年446萬㎡的年均推售量低了13%。但是去年最后一季度，新房供應(yīng)量約占了全年供應(yīng)量的6成。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心做過統(tǒng)計(jì)，2014年全市一手住宅成交均價(jià)為23965元/平米，較13年上漲9.15%。11月成交價(jià)環(huán)比回升19.54%，達(dá)到26536元/平米，創(chuàng)深圳歷史新高。從各區(qū)域均價(jià)來看，14年各區(qū)域成交均價(jià)僅南山區(qū)下跌，其他五區(qū)均現(xiàn)上漲，其中鹽田因基數(shù)較低，漲幅44.87%為全市最高，福田區(qū)2.65%的漲幅為最低。各區(qū)域的成交均價(jià)以福田區(qū)為最高，價(jià)格為42439元/平米，龍崗區(qū)最低為18773元/平米。受政策利好和多個(gè)高端項(xiàng)目集中入市的影響，羅湖區(qū)成交較前期大漲，推動(dòng)區(qū)域的年成交均價(jià)突破4萬元/平米，超過南山躍居全市第二。
在過去的2014，深圳不少房地產(chǎn)開發(fā)商都如同坐上了過山車，體驗(yàn)了一把跌宕起伏的劇情。馬年開市之處，樓市在房貸收緊和降價(jià)風(fēng)波中開局，樓市陷入困境。
全年土地出讓金約552億
樓市的變化在土地市場(chǎng)上得到了最直觀的表現(xiàn)，住宅、商業(yè)用地在深圳依然受到了熱捧。根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)，2014年深圳全市土地招拍掛市場(chǎng)共成交45宗地塊（除去企業(yè)轉(zhuǎn)讓1宗），總成交面積為188萬㎡，同比增長(zhǎng)18%，土地出讓金總額約552億元，同比增長(zhǎng)18%，綜合樓面地價(jià)11315元/㎡，同比上漲65%，均創(chuàng)下近年新高。
在一二手市場(chǎng)低迷的上半年中，土地市場(chǎng)則表現(xiàn)積極，前海、坪山、大鵬等政府政策扶持大或規(guī)劃定位明確的區(qū)域表現(xiàn)尤為突出。4月佳兆業(yè)與生命人壽聯(lián)合體在大鵬片區(qū)斬獲巨無霸商服用地，占地面積高達(dá)87萬㎡，總成交價(jià)54億。5月前海規(guī)劃區(qū)與坪山新區(qū)商辦及工業(yè)地塊集中出讓，當(dāng)月共成交10宗約30萬㎡。
中原研究中心王飛曾介紹過，從土地成交中也可以大致看出全市各類型、各區(qū)域的市場(chǎng)發(fā)展情況。從區(qū)域來看，總的趨勢(shì)是向西、向北發(fā)展。從土地用途來看，商辦用地區(qū)域分化明顯，有受追捧的也有受冷落的，而居住用地由于稀缺性，市場(chǎng)熱度較高，尤其是北部龍華新區(qū)地塊。
樓市“黃金時(shí)代”向“白銀時(shí)代”轉(zhuǎn)變
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任何倩茹表示，2014年樓市開局延續(xù)2013年趨勢(shì)，表現(xiàn)不俗，但年后迅速變冷，年中于掙扎中企穩(wěn)，回暖趨勢(shì)在9月底開始出臺(tái)的政策利好下大幅走強(qiáng)，成功于年底完美收官。近日，深圳多家銀行再次下調(diào)利率，有望助2015年的深圳住宅市場(chǎng)在年初延續(xù)目前的良好態(tài)勢(shì)，但2月會(huì)出現(xiàn)回落，后續(xù)走勢(shì)尚需觀察政策動(dòng)向。不過整體而言，調(diào)控政策收緊的可能性較小，預(yù)計(jì)政策層面會(huì)密切關(guān)注市場(chǎng)，繼續(xù)保持“穩(wěn)”字當(dāng)頭的路線。
深圳中原地產(chǎn)研究中心主任王飛也指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)由“黃金時(shí)代”向“白銀時(shí)代”轉(zhuǎn)變，行業(yè)格局將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，一方面體現(xiàn)在行業(yè)集中度提升，地區(qū)分化加劇；另一方面體現(xiàn)在開發(fā)商運(yùn)營(yíng)思路逐步從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)過渡。