曾幾何時(shí)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷收緊，開(kāi)發(fā)商們整日里“叫苦連天”，公眾也做好了看這些地產(chǎn)大佬們笑話(huà)的準(zhǔn)備。不過(guò)，真實(shí)的數(shù)據(jù)卻顯示，開(kāi)發(fā)商們是一邊高調(diào)喊缺錢(qián)，一邊加緊在搶地，儼然是“明修棧道暗度陳倉(cāng)”的節(jié)奏，難道樓市的調(diào)整就這樣結(jié)束了嗎？
一個(gè)月后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)將辭去華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)的職務(wù)，徹底“退休”！但用任志強(qiáng)的話(huà)說(shuō)，“退休又不是死了，我還可以爬個(gè)山，種個(gè)樹(shù)，搞個(gè)研究院”。
事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，任志強(qiáng)“離崗”之前，無(wú)論是在華遠(yuǎn)地產(chǎn)召開(kāi)的內(nèi)部會(huì)議上，還是出席10月28日由和訊網(wǎng)舉辦的第五屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)時(shí)，他都明確表示，房地產(chǎn)仍處在“黃金時(shí)代”，“如果房企再融資松口、房貸優(yōu)惠等政策落實(shí)到位，那么，房地產(chǎn)投資增速可能就不再下滑了，下個(gè)月也可能開(kāi)始回升或者上漲”。
鑒于此，任志強(qiáng)在離開(kāi)華遠(yuǎn)地產(chǎn)之前，仍在華遠(yuǎn)內(nèi)部會(huì)議上表示，華遠(yuǎn)在淡市下不降價(jià)，現(xiàn)在也不借救市哄抬房?jī)r(jià)。
樓市“黃金時(shí)代”未走遠(yuǎn)
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，在10月22日召開(kāi)退休媒體見(jiàn)面會(huì)之前，任志強(qiáng)就在華遠(yuǎn)內(nèi)部會(huì)議上表示，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積的增速持續(xù)下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金增速也降到了22.7%，但房地產(chǎn)投資增速即便降低，依然會(huì)維持在一個(gè)合理、健康的水平。加之未來(lái)十幾年，城鎮(zhèn)化仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿�，可�?jiàn)未來(lái)房地產(chǎn)仍有很長(zhǎng)的路要走。
任志強(qiáng)稱(chēng)，中國(guó)是世界第二經(jīng)濟(jì)大國(guó)，GDP能維持6%以上的增長(zhǎng)已經(jīng)非常好，房地產(chǎn)市場(chǎng)也處于這樣的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。“有的人認(rèn)為我們6%、7%的增長(zhǎng)已經(jīng)很糟了，但有的人則認(rèn)為我們?nèi)匀痪S持著很高的增長(zhǎng)。我個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)即使下了一個(gè)臺(tái)階，也是一個(gè)很高的增長(zhǎng)”。
任志強(qiáng)直言，“有人說(shuō)我們‘黃金’變成‘白銀’了，我不太同意這種看法”。
值得注意的是，對(duì)于樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”的概念，是由萬(wàn)科總裁郁亮提出的。他曾這樣比喻：“黃金時(shí)代”如少年青春期，而地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”后，行業(yè)將會(huì)更加成熟。
同時(shí)，郁亮認(rèn)為，“白銀時(shí)代”也很美好。他表示，中國(guó)的城市化進(jìn)程還未完成，在未來(lái)10年至15年間，城市人口紅利及改善性換房等需求將令住宅市場(chǎng)依然充滿(mǎn)機(jī)會(huì)，“相較制造業(yè)、零售業(yè)，我們還是很賺錢(qián)的�！�
“以利潤(rùn)的高低來(lái)決定樓市用‘黃金’和‘白銀’來(lái)比喻，我覺(jué)得這個(gè)不是最好的�！比沃緩�(qiáng)直言，在房企由開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)為持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的過(guò)程中，“如果把這種轉(zhuǎn)移比喻成開(kāi)發(fā)模式是‘黃金’，持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式叫‘白銀’，這個(gè)可以算是一種說(shuō)法�！�
但是，任志強(qiáng)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，“如果同處在開(kāi)發(fā)階段，過(guò)去掙錢(qián)多，現(xiàn)在掙錢(qián)少了，叫‘黃金’和‘白銀’的差別，我個(gè)人不太贊成。如果這個(gè)行業(yè)還有人不斷地去投資，還有這么大的一個(gè)產(chǎn)量額，還有一個(gè)較長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)間，它就是‘黃金’”。
在其看來(lái)，“如果房地產(chǎn)市場(chǎng)每年維持增長(zhǎng)，這樣的銷(xiāo)售量是非常巨大的，這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)照樣處在‘黃金時(shí)代’，因?yàn)樗粩嗟貏?chuàng)造一些就業(yè)機(jī)會(huì)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的條件”。
而在10月28日由和訊網(wǎng)舉辦的第十二屆中國(guó)財(cái)經(jīng)風(fēng)云榜暨第五屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)上，任志強(qiáng)再度直言，如果房企再融資松口、房貸優(yōu)惠等政策落實(shí)到位，那么，房地產(chǎn)投資增速可能就不再下滑了，下個(gè)月也可能開(kāi)始回升或者上漲。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，這種回升狀態(tài)會(huì)非常緩慢，不是V型迅猛反彈。而由于目前全國(guó)有5.7億平方米的大量庫(kù)存，樓市將緩慢U型回升，消化庫(kù)存至少需要9個(gè)月至10個(gè)月左右的時(shí)間。
鑒于此，任志強(qiáng)在華遠(yuǎn)內(nèi)部會(huì)議上表示，在淡市下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)不降價(jià)，而在政府救市的市場(chǎng)環(huán)境下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)同樣不借機(jī)哄抬房?jī)r(jià)。
不借救市哄抬房?jī)r(jià)
值得一提的是，從華遠(yuǎn)地產(chǎn)10月27日公布的第三季度報(bào)告來(lái)看，截至2014年9月30日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入42.91億元，同比增長(zhǎng)99.69%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.89億元，同比減少7.54%。公司持有待開(kāi)發(fā)及已開(kāi)發(fā)房產(chǎn)儲(chǔ)備總面積共約260.4萬(wàn)平方米，其中，擬發(fā)展為銷(xiāo)售的房產(chǎn)面積約245.4萬(wàn)平方米，擬發(fā)展作出租經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)面積約15萬(wàn)平方米。而公司實(shí)現(xiàn)開(kāi)復(fù)工面積205.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29%，其中竣工32.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)72%。
此外，截至2014年9月30日，公司完成銷(xiāo)售簽約額29.5億元，同比減少21%；銷(xiāo)售簽約面積達(dá)24.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)約11919元/平方米。
實(shí)際上，在為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)定下調(diào)子的同時(shí)，無(wú)論是萬(wàn)科也好，華遠(yuǎn)也罷，銷(xiāo)售均價(jià)決定著開(kāi)發(fā)商最看中的利潤(rùn)指標(biāo)，這導(dǎo)致項(xiàng)目的定價(jià)策略同樣決定著其今年乃至未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間企業(yè)的發(fā)展。
而在近日各地救市聲此起彼伏的背景下，執(zhí)行限購(gòu)令的城市已經(jīng)所剩無(wú)幾，首套房認(rèn)定新規(guī)的執(zhí)行也為改善性需求市場(chǎng)打開(kāi)了局面，房貸優(yōu)惠政策似乎也讓市場(chǎng)可以期待了。
在這種信號(hào)傳導(dǎo)和市場(chǎng)環(huán)境下，一直緊繃的北京樓市開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象。鑒于此，在房企年度銷(xiāo)售目標(biāo)的重壓之下，北京樓市呈現(xiàn)出一種不斷加推貨量，卻不降價(jià)，甚至醞釀漲價(jià)試探市場(chǎng)的局面。顯然，房企此舉意在沖刺業(yè)績(jī)，爭(zhēng)取快跑走量，借機(jī)彌補(bǔ)淡市以來(lái)?yè)p失的利潤(rùn)。
但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管有些房企漲聲一片，但多數(shù)開(kāi)發(fā)商還是意在加快回籠資金，保持積極的定價(jià)策略，維持項(xiàng)目售價(jià)的穩(wěn)定，進(jìn)而搶占市場(chǎng)份額，華遠(yuǎn)地產(chǎn)就是其中一個(gè)。
據(jù)記者了解，在上半年市場(chǎng)最蕭條之際，華遠(yuǎn)地產(chǎn)一直堅(jiān)稱(chēng)不降價(jià)。當(dāng)時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士直言，華遠(yuǎn)不降價(jià)的原因，并非不想順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，而是深諳房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的任志強(qiáng)明白，一旦降價(jià)，必將引發(fā)一連串的負(fù)面反應(yīng)。
但是，“要想在保住利潤(rùn)前提下，能夠把房子搶在別的企業(yè)前銷(xiāo)售出去，除了在定價(jià)策略上力爭(zhēng)保持售價(jià)穩(wěn)定和保證質(zhì)量外，另外一個(gè)能夠‘做加法’的策略則是提高服務(wù)質(zhì)量�！蹦硺I(yè)內(nèi)人士向記者直言，簡(jiǎn)言之，就是增加產(chǎn)品增值服務(wù)，靠這些來(lái)滿(mǎn)足購(gòu)房者的多方面需求，進(jìn)而保證項(xiàng)目即使在淡市下也有市場(chǎng)吸引力。
但眾所周知，在淡市下，減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，“以?xún)r(jià)換量”銷(xiāo)售，為項(xiàng)目“做減法”是一般房地產(chǎn)企業(yè)慣用的“熬日子”的策略。但若不降價(jià)，不漲價(jià)，反倒利用“做加法”突圍，那么就要拼產(chǎn)品了。而據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理總監(jiān)劉書(shū)軼表示，華遠(yuǎn)自去年首次提出9S精裝體系以來(lái)，旗下產(chǎn)品無(wú)一例外進(jìn)行了全線(xiàn)升級(jí)。
對(duì)此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)表示，公司借助這種穩(wěn)定的定價(jià)策略和做“加法”的原則，僅“十一”國(guó)慶節(jié)期間，華遠(yuǎn)地產(chǎn)旗下北京銘悅和瀾悅項(xiàng)目，西安的海藍(lán)城和錦悅項(xiàng)目都為公司貢獻(xiàn)了不少的銷(xiāo)售額。然而，進(jìn)入四季度后的“拼殺”仍有待市場(chǎng)考驗(yàn)�！鲇浾� 王麗新