眾籌最近又成網(wǎng)絡(luò)熱搜詞。這次，與它“親密接觸”的不是公益活動(dòng)也不是圖書出版，而是令更多人向往的集資建房。近期，南京一家房產(chǎn)投資基金公司打出“中國(guó)首家眾籌建房投資平臺(tái)”的旗號(hào)公開籌資建房，聲稱將使買房成本降低20%。
在開發(fā)商利潤(rùn)受擠壓的房地產(chǎn)市場(chǎng)，眾籌如何尋得讓利空間？眾籌建房是否合乎規(guī)范，風(fēng)險(xiǎn)幾何？房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)下，集資建房的概念再次被輿論托起，這背后是誰在消費(fèi)剛需的期待？
只籌沒房的“私人定制”游戲
近期，南京一家股權(quán)投資基金公司推出“眾籌建房”項(xiàng)目，吸引投資人以眾籌的形式“私人定制”比市場(chǎng)價(jià)便宜20%的房子，在網(wǎng)上引發(fā)了熱議，有不少網(wǎng)友對(duì)眾籌建房表示樂觀。
該基金公司的發(fā)起人袁長(zhǎng)喜告訴記者，他們的“眾籌建房”項(xiàng)目采取會(huì)員制，項(xiàng)目參與者必須是剛需，并要繳納1000元會(huì)員費(fèi)。目前，招募的第一期會(huì)員已有一百多人。
在袁長(zhǎng)喜等人的計(jì)劃里，當(dāng)會(huì)員達(dá)到足夠的數(shù)量、預(yù)期的購(gòu)房款總額達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，就會(huì)啟動(dòng)談判，會(huì)員將成立業(yè)主委員會(huì)，與該基金公司及其委托的房地產(chǎn)開發(fā)商一起討論選地、購(gòu)地及建房事宜。他反復(fù)強(qiáng)調(diào)，在拍板拿地之前，公司不會(huì)提前收取會(huì)員的資金。
“比市場(chǎng)價(jià)便宜20%”是這次“眾籌建房”概念里最誘人的內(nèi)容。按照這個(gè)項(xiàng)目的推算，“眾籌建房”的模式可以幫開發(fā)商減免大量的財(cái)務(wù)、融資和營(yíng)銷成本，節(jié)省出來的費(fèi)用加上開發(fā)商的利潤(rùn)大約能占到總房?jī)r(jià)的20%。
然而，這種“眾籌”有點(diǎn)名不副實(shí)。袁長(zhǎng)喜也坦承，“眾籌”與“投資基金”的籌款方式有極大的不同，前者是公開的，而后者必須是非公開的�！氨娀I”建房名義上采取了“收費(fèi)會(huì)員制”這種“非公開”的籌資形式，但會(huì)員卻是通過互聯(lián)網(wǎng)公開召集的。
該基金公司打算收取房?jī)r(jià)的1%至2%作為管理費(fèi)，憑借低房?jī)r(jià)吸引投資做成規(guī)模，“利潤(rùn)也很可觀”�！拔覀儗�(shí)際上做的是房地產(chǎn)投資基金，但用‘眾籌’這個(gè)概念更吸引人�！痹L(zhǎng)喜說。
是否涉嫌非法集資？
其實(shí)，“眾籌”在房地產(chǎn)領(lǐng)域已非新鮮事物。
2005年，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)、低質(zhì)量，南京網(wǎng)友邵角曾組建“我愛南京自建房網(wǎng)”發(fā)起“集資自建房”活動(dòng)，卻因?yàn)閭�(gè)人無建房主體資格而擱淺，而參與該活動(dòng)的多數(shù)人現(xiàn)在已經(jīng)自購(gòu)住房。這被業(yè)內(nèi)稱為最接近“眾籌”本意的集資建房活動(dòng)。
2010年，河北等地出現(xiàn)開發(fā)商對(duì)部分在建項(xiàng)目實(shí)行“私人定制”，以訂制部分預(yù)收款填補(bǔ)拿地資金。南京林業(yè)大學(xué)房產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，這類活動(dòng)是開發(fā)商為降低建設(shè)成本采取的緩沖措施，是變味的“眾籌”。
今年6月以來，蘇州、重慶、天津、東莞等地依托搜房網(wǎng)、團(tuán)貸網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)推出“房地產(chǎn)眾籌”項(xiàng)目，采取眾籌購(gòu)買單套房源、拍賣溢價(jià)分配給眾籌投資人的盈利模式。團(tuán)貸網(wǎng)“房寶寶”第一期別墅眾籌買房投資項(xiàng)目已完結(jié)，年化收益率達(dá)40%。
這類“眾籌建房”的出現(xiàn)，多是基金公司在背后主導(dǎo)的資金運(yùn)作。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些模式與非法集資有類似之處。
然而，袁長(zhǎng)喜堅(jiān)決否認(rèn)這種說法：“剛開始算是投資產(chǎn)品，等拍完地、蓋好房、拿到預(yù)售證，就變成了購(gòu)買行為。流程和資金公開透明，拍了地之前可以隨時(shí)退錢。這不是非法集資�！�
“這是站在法律的邊緣�！苯K劉洪律師事務(wù)所律師劉繼翔認(rèn)為，眾籌是一種購(gòu)買行為，而房產(chǎn)基金則是投資，兩者有本質(zhì)上的區(qū)別，混淆概念將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。
江蘇省司法廳和當(dāng)?shù)馗骺h市司法部門最近都在提醒此類行為的風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)人士表示，如果將“眾籌建房”的資金性質(zhì)認(rèn)定為投資，若開發(fā)商單方面解除眾籌時(shí)簽訂的合同，眾籌投資者們將無處維權(quán)。如何從法律上約束眾籌行為，使投資人能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，是未來需要解決的問題。