繼一季度及中報業(yè)績雙雙下降后，上市房企三季度業(yè)績下滑幅度還在不斷加大。截至中國證券報記者發(fā)稿時，兩市已有80家房企披露了三季報或業(yè)績預(yù)告，實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤同比下降9.7%，下降幅度較中報時進一步擴大。
業(yè)績下滑的背后，前三季度上市房企結(jié)算收入有限、費用占比攀升、毛利率回調(diào)的現(xiàn)象十分普遍。不過，隨著行業(yè)政策出現(xiàn)松動、市場預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，業(yè)內(nèi)對于2015年的樓市銷售前景正趨于樂觀。
毛利率下滑房企業(yè)績“三連降”
今年三季度，樓市延續(xù)了自年初以來的調(diào)整勢頭。盡管三季度銷售并不能在房企財務(wù)報表中立即體現(xiàn)，但是從已經(jīng)披露的三季報及預(yù)告來看，房企業(yè)績?nèi)栽凇白荨薄?/p>
數(shù)據(jù)顯示，目前已有80家房企披露三季報或預(yù)告。已披露三季報數(shù)據(jù)的房企1-9月實現(xiàn)營業(yè)總收入2642.3億元，同比增長7.38%；實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤284.8億元，同比下降9.7%。而在中報時，上述公司凈利潤同比下降0.27%。這一業(yè)績增速也創(chuàng)下上市房企2003年以來的三季報增速新低。
事實上，此前上市房企曾連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的業(yè)績增幅。之所以2014年“風(fēng)光不再”，與行業(yè)銷售低迷、房企結(jié)算收入下滑、費用率攀升的現(xiàn)狀密不可分。
由于今年以來樓市連續(xù)調(diào)整，去庫存壓力加大，房企紛紛增加了營銷力度。按照會計準(zhǔn)則要求，費用支出將計入當(dāng)期損益表，也就導(dǎo)致房企銷售費用不斷增加。在結(jié)算收入并未改善的情況下，今年房企毛利率正連續(xù)下滑。
統(tǒng)計顯示，三季度上市房企整體的銷售毛利率為34.18%，較中報下降0.01個百分點，較一季度下降1.65個百分點，同比也下降了1.33個百分點。與此同時，銷售費用/營業(yè)總收入的比值從中報時的3.22%，上升至三季報的3.50%，同比也增加了0.14個百分點。
受此影響，不少上市公司前三季度的業(yè)績出現(xiàn)明顯下滑。上述80家房企中，有48家房企的凈利潤出現(xiàn)同比下降，占比六成。即使是房企龍頭，在前三季度的業(yè)績表現(xiàn)也未必都盡如人意。
萬科三季報顯示，公司1-9月實現(xiàn)營業(yè)總收入631.4億元，同比下降0.43%；實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤64.58億元，同比增長4.84%。第三季度公司凈利潤同比增幅僅有2.80%。1-9月，公司累計實現(xiàn)結(jié)算面積554.0萬平方米，結(jié)算收入615.8億元，同比分別減少4.6%和1.0%。
招商地產(chǎn)前三季度的業(yè)績則同比下降了37.85%，其中第三季度業(yè)績同比降幅達到56.83%。招商地產(chǎn)表示，三季度結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品的品種結(jié)構(gòu)變化，導(dǎo)致毛利率下滑。此外，由于項目竣工分布不均衡，三季度毛利率較高的項目暫未結(jié)算。
相比之下，保利地產(chǎn)前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入522.15億元，同比增長17.95%；實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤60.8億元，同比增長31.82%。
加快去庫存房企調(diào)整經(jīng)營策略
在銷售增長乏力的情況下，房企去庫存及資金鏈壓力漸增。三季報顯示，多數(shù)房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量指標(biāo)進一步惡化，去庫存壓力攀升。
數(shù)據(jù)顯示，已披露三季報的上市房企前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-167.2億元，較去年同期-150億元的情況進一步惡化。經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為負數(shù)的房企占比約六成。從存貨指標(biāo)來看，三季度末上市房企存貨合計7556.8億元，較年初增長了11.3%。
由于市場競爭加劇，一些城市的庫存高企，倒逼房企調(diào)整經(jīng)營策略。以萬科為例，公司前三季度實現(xiàn)新開工面積1367.2萬平方米，占全年計劃開工面積的比例為61.1%。為確保產(chǎn)品適銷對路，萬科對部分項目的規(guī)劃設(shè)計方案進行了適度的調(diào)整和優(yōu)化，導(dǎo)致項目前期準(zhǔn)備工作相應(yīng)延長。受此影響，公司今年以來的新開工進度慢于預(yù)期。萬科預(yù)計全年新開工面積略低于年初計劃。不過，公司合并報表范圍內(nèi)尚有1903.1萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計約2193.7億元，較年初分別增長32.4%和35.1%。
值得注意的是，在當(dāng)前市場環(huán)境下，傳統(tǒng)的以大規(guī)模資金投入為特征的房地產(chǎn)重資產(chǎn)運營模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，正有越來越多的房企開始嘗試“輕資產(chǎn)”運營。研究顯示，目前房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運營模式主要分為三類：代建模式、小股操盤、業(yè)務(wù)輕型化。
萬科的“輕資產(chǎn)”模式為在合作項目中不控股，但仍由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。萬科三季報顯示，公司積極探索“輕資產(chǎn)、重運營”的經(jīng)營模式，前三季度實現(xiàn)投資收益16.3億元，相比去年同期上升216.1%。
政策松動預(yù)期明顯改善
盡管前三季度房企業(yè)績不容樂觀，但是隨著限購?fù)顺�、信貸政策松動，房地產(chǎn)市場的預(yù)期已經(jīng)明顯改善。再加上四季度將迎來房企結(jié)算高峰期，房企業(yè)績增速有望出現(xiàn)回升。
數(shù)據(jù)顯示，目前已有9家房企披露了全年業(yè)績預(yù)告。由于結(jié)算收入增加，有4家公司預(yù)增、2家續(xù)盈。蘇寧環(huán)球預(yù)計全年實現(xiàn)凈利潤約6.33億元至8.28億元，增長30%至70%。公司預(yù)計，南京江北項目“天潤城”和“威尼斯水城”部分樓盤將集中在第四季度實現(xiàn)交付，將使公司2014年凈利潤較去年同期大幅上升。萬科也表示，由于年內(nèi)的項目竣工主要集中在四季度，前三季度公司結(jié)算占全年業(yè)績的比例相對較低。
隨著取消限購的城市越來越多，樓市的預(yù)期正發(fā)生改變。目前46個限購城市中僅剩北上廣深和三亞仍在堅守，其他城市限購均已取消。再加上銀行信貸放松，市場人士預(yù)計，四季度房地產(chǎn)改善性需求將會逐步釋放，有助于房地產(chǎn)市場回暖，這將改善房企2014年銷售狀況和2015年業(yè)績預(yù)期。
當(dāng)前我國樓市已經(jīng)從“黃金時代”進入“白銀時代”，此前較快的行業(yè)增速將趨于平穩(wěn)，房企高利潤率的局面也在改變。房企正在從追求“量大面廣”向“重品質(zhì)”發(fā)展。分析師認為，在政策帶動下，未來樓市將有可能逐步走出下行區(qū)間，我國房地產(chǎn)的發(fā)展將逐步進入整體增速趨緩、結(jié)構(gòu)性發(fā)展的成熟階段。