27日，省房協(xié)發(fā)布了《2014年前3季度廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》。報(bào)告顯示，1—9月全省商品房銷售面積、銷售額同比分別下降10.4%和10.7%。但隨著受信貸等政策環(huán)境的逐漸寬松，下降趨勢已有所收窄。值得注意的是，截至9月末，全省商品房待售面積5091.40萬平方米，同比增長22.7%，創(chuàng)下歷史新高。顯示當(dāng)前供求關(guān)系仍較寬松，房企去庫存壓力仍較大，后期加速去化仍是主流。

　　銷量降中趨穩(wěn) 供求關(guān)系寬松

　　1—9月，全省商品房銷售面積、銷售額分別為5927.54萬平方米和5483.38億元，同比分別下降10.4%和10.7%。商品住宅市場方面，前3季度銷售面積5206.02萬平方米，同比下降12.7%；銷售額4464.23億元，同比下降13.5%；銷售均價8575元/平方米，同比下降1.0%。

　　盡管降幅明顯，但從單月數(shù)據(jù)來看，受信貸等政策環(huán)境的趨于寬松，1—9月全省商品房銷售面積、銷售額的降幅已較1—8月分別收窄1.4個和1.5個百分點(diǎn)，下降趨勢有所緩解。而9月份銷售面積742.62萬平方米，同比下降5.3%，環(huán)比則大幅增長37.4%，銷量僅低于6月水平，顯示市場成交量趨于回升。

　　盡管銷量降中趨穩(wěn)，但從新增供應(yīng)、庫存、供求關(guān)系等指標(biāo)來看，后市潛在供應(yīng)量大，供求關(guān)系寬松，去庫存壓力依然嚴(yán)峻。

　　數(shù)據(jù)顯示，前3季度全省商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積5818.49萬平方米，同比下降4.0%；其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積5025.97萬平方米，同比下降7.4%。雖然同比降幅均呈持續(xù)收窄，但隨著政策利好的逐步釋放，預(yù)計(jì)企業(yè)還將進(jìn)一步加速推盤，年內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售量可能超過去年水平。而從庫存來看，截至9月期末，廣東商品房待售面積5091.40萬平方米，同比增長22.7%。其中，商品住宅待售面積3322.32萬平方米，同比增長26.4%，均創(chuàng)下歷史新高。

　　從供求關(guān)系看，若將當(dāng)期新增批準(zhǔn)預(yù)售面積和期末待售面積視為供應(yīng)量(不計(jì)算當(dāng)期之前已批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售且未竣工部分)，則1—9月全省商品房可供銷售面積至少有10909.89萬平方米。若將實(shí)際銷售面積(同期實(shí)現(xiàn)銷售5927.54萬平方米)視為需求量，則供求比為1.84：1。其中，商品住宅供求比為1.60：1。而若按今年月均銷售速度，完全消化可售未售的商品房庫存至少需要7.6個月。

　　資金整體偏緊 房企拿地謹(jǐn)慎

　　從房企到位資金來看，1—9月到位資金8175.21億元，同比增長11.5%。其中，國內(nèi)貸款1847.05億元，同比增長19.8%；利用外資27.30億元，同比下降3.4%；自籌資金2718.97億元，同比增長48.5%；其他資金來源(銷售回籠資金)3581.91億元，同比下降8.8%。

　　從資金結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款占到位資金比重為22.6%，較去年同期提高1.6個百分點(diǎn)；利用外資占比0.3%，同比下降0.1個百分點(diǎn)；自籌資金占比33.3%，同比提高8.3個百分點(diǎn)；其他資金來源占比43.8%，同比下降9.8個百分點(diǎn)。作為最主要資金來源的銷售回籠資金，今年前3季度所占比重僅高于2008年，是2005年以來資金較為緊張的一年。

　　此外，1—9月，全省商品房完成投資5278.42億元，同比增長18.8%，增速持續(xù)穩(wěn)定。但其中前3季度新開工面積9334.70萬平方米，同比下降10.0%；竣工面積3705.87萬平方米，同比下降1.0%。而土地市場方面，全省土地購置面積1331.34萬平方米，同比下降9.4%，購置面積位于近6年的次低水平，僅高于2010年同期。反映出當(dāng)前房企現(xiàn)金流緊張程度日益加劇，房企對新開工和拿地的態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。

　　值得注意的是，盡管土地購置面積同比下降，但同期土地成交價款同比大幅增長27.4%，反映出地價仍處于高位。報(bào)告指出，在銷售市場回歸常態(tài)的背景之下，地價的上漲一方面將制約企業(yè)入市競拍土地的積極性；另一方面，后市恐難再現(xiàn)房價大漲行情，高地價將加大市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　■解讀 積極促銷謹(jǐn)慎定價仍是主流

　　從以上數(shù)據(jù)可以看出，隨著信貸等政策環(huán)境趨于寬松，當(dāng)前市場活躍度高于上半年，市場需求也可能進(jìn)一步釋放。省房協(xié)預(yù)測，第四季度將成為企業(yè)加速銷售回籠的關(guān)鍵階段，且當(dāng)前政策環(huán)境較為有利，銷售量預(yù)計(jì)將有所回升；但由于供應(yīng)充足，積極促銷、謹(jǐn)慎定價仍是主流，預(yù)計(jì)房價將保持平穩(wěn)運(yùn)行。

　　世聯(lián)行市場研究部分析，政策的刺激和按揭利率的下行，疊加開發(fā)商積極推盤和價格上的適度讓利，樂觀情況下，四季度廣東房地產(chǎn)市場成交量將有所好轉(zhuǎn)。但四季度仍以去化庫存為主，價格仍將穩(wěn)中趨降，預(yù)計(jì)9.5折將是市場的主流。

　　不過報(bào)告指出，從銷售額與投資額的比值情況看，第3季度的比值為0.96，較第2季度的1.03進(jìn)一步回落，為2009年以來最低水平，這意味著房企的現(xiàn)金流入不敷出，資金壓力突出，因此，后市房地產(chǎn)投資增速缺乏有力支撐，繼續(xù)維持當(dāng)前的投資增速較為困難�！裼浾� 盧軼 通訊員 伍春林