據(jù)統(tǒng)計(jì)，下半年中高端樓盤的開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)在總?cè)胧辛恐姓急冉咏?0%，較上半年增加了10個(gè)百分點(diǎn)
“今年開盤的京西多個(gè)高端項(xiàng)目銷售額都將突破20億元大關(guān)。”某業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，從已經(jīng)開盤的和年底前準(zhǔn)備入市的京西五大高端項(xiàng)目來看，預(yù)計(jì)銷售額將突破100億元。
“對(duì)于千萬元級(jí)別的豪宅來說，20億元銷售總額意味著要銷售200套左右，這是一道門檻。”北京萬科副總經(jīng)理肖勁如是表示。況且，單價(jià)50000元/平方米以上的高端項(xiàng)目，很難像剛需盤一樣快速去庫存。
值得注意的是，今年限價(jià)令放開后，包括近期的首套房認(rèn)定新規(guī)等政策都釋放出放寬趨向，這提振了中高端改善性需求市場(chǎng)的信心，多家房企也趁機(jī)加推改善性產(chǎn)品，爭取年底在中高端項(xiàng)目上搶得現(xiàn)金，緩解銷售業(yè)績壓力。
五大高端盤銷售額將破百億元
據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士透露，上述進(jìn)入“20億元俱樂部”的五大高端項(xiàng)目分別是保利·海德公園、華潤萬橡府、五礦萬科如園、京投銀泰琨御府以及萬柳書院。
值得注意的是，這五大高端項(xiàng)目都位處京西海淀區(qū)域內(nèi)，甚至有的項(xiàng)目80%以上的客戶基本都是集中在西北片區(qū)的。
從具體銷售金額來看，五礦·萬科如園位居今年上半年北京豪宅銷售額首位，目前銷售總額已經(jīng)接近20億元，而且10月底將加推樓王；保利·海德公園9月13日首期開盤銷售25億元；華潤萬橡府7月19日首次開盤當(dāng)日認(rèn)購額即為15.9億元；京投銀泰琨御府銷售總額達(dá)到了24億元。
不過，萬柳書院目前尚未開盤�！叭f柳書院預(yù)計(jì)年底前將開盤，該項(xiàng)目蓄客時(shí)間很長，根據(jù)目前的蓄客情況來看，預(yù)計(jì)開盤后銷售額將沖到20億元。”上述業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者透露。
事實(shí)上，一般來說，與剛需項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度相比，高端項(xiàng)目都是房企慢周轉(zhuǎn)、打品牌且提升利潤的壓箱利器，但今年北京樓市開盤的多個(gè)高端項(xiàng)目都選擇了快速周轉(zhuǎn)路線。
“定價(jià)接地氣是銷售速度加快的主要原因�！蹦硺I(yè)內(nèi)人士向記者直言，今年以來，多個(gè)高端項(xiàng)目的開盤定價(jià)都比此前預(yù)期的要低一些，“高呼聲下低價(jià)開盤讓市場(chǎng)的接納度提高了不少”。
搶“政策紅利”加推中高端盤
值得一提的是，“政策紅利”給改善性需求市場(chǎng)帶來了喘息的機(jī)會(huì)。
“與剛需盤不同的是，今年北京限價(jià)令放寬后為中高端項(xiàng)目的入市創(chuàng)造了政策條件，而近期針對(duì)改善型客群松綁信貸又定向釋放了購房需求，為中高端項(xiàng)目帶來市場(chǎng)契機(jī)�！� 亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，鑒于此，改善盤和高端盤才得以在下半年集中入市。
郭毅認(rèn)為，盡管近期無論是信貸政策還是房地產(chǎn)調(diào)控政策，都釋放出放寬趨向，在一定程度上提振了市場(chǎng)信心，促使購房者的心理預(yù)期開始向好。
在這種市場(chǎng)預(yù)期下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年下半年，中高端樓盤的開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)在總?cè)胧辛恐姓急冉咏?0%，較上半年增加10個(gè)百分點(diǎn)。
而“對(duì)名下有一套房且已結(jié)清房貸的家庭，再次購房時(shí)認(rèn)定為首套房”的認(rèn)定新規(guī)落地后，相當(dāng)于把一個(gè)沒有融資能力的購房者變成了有融資能力的客戶。
“對(duì)于曾經(jīng)貸過若干次款的高端客戶來說，這個(gè)政策是一個(gè)非常重要的釋放�！比A潤萬橡府營銷負(fù)責(zé)人秦江向記者表示，這對(duì)市場(chǎng)購買力影響非常大，很多高端客戶沒有買房資格，必須把“剛需的房子”賣了才有資格買。但首套房認(rèn)定新規(guī)執(zhí)行后，部分高端客戶賣一套房后就湊齊了首付款，然后再貸款購房，基本上不需要消耗其現(xiàn)有的存量資金就可以解決改善性購房需求，這無疑將刺激高端項(xiàng)目的成交速度和成交量。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（10月13日-10月19日）北京商品住宅共成交2191套，成交面積為21.51萬平方米，環(huán)比分別上漲31%、38%。而在扣除保障房、自住房后，上周成交的純商品住宅套數(shù)環(huán)比大增74.4%。
不過，郭毅認(rèn)為，近期雖然刺激政策頻傳，但開發(fā)商受制于庫存壓力仍在大力促銷、謀求在銷量上尋求突破。因此，項(xiàng)目開盤定價(jià)也普遍低于市場(chǎng)預(yù)期，高性價(jià)比樓盤入市量增加，拉升了成交量。記者 王麗新