在全國(guó)樓市日趨蕭條之際，央行一紙新政，又給房地產(chǎn)市場(chǎng)打了一針強(qiáng)心劑。9月30日，央行發(fā)布通知，對(duì)首套房實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，即首套房還清貸款后，再買房仍可享受首套房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。舉例而言，購(gòu)房者如果在首套房貸款還清后，再購(gòu)買一套400萬(wàn)元的房產(chǎn)，首付款可由原來(lái)240萬(wàn)元降至120萬(wàn)元，還款總額也將減少約30萬(wàn)元。在業(yè)界看來(lái)，此舉被視為“救市”組合拳之一。
“從我們的流量、均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸新政對(duì)于北上廣深四個(gè)城市的影響程度要高于其它城市，具體體現(xiàn)在新政頒布以來(lái)，北上廣深四個(gè)城市的二手房流量，環(huán)比9月同預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)期增長(zhǎng)超過(guò)17%，其它城市則不到7%。從這個(gè)角度來(lái)看，北上廣深購(gòu)房者對(duì)政策的敏感度和依賴都比較強(qiáng)。”趕集網(wǎng)房產(chǎn)頻道負(fù)責(zé)人曲先洋對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。
二手房市場(chǎng)回暖
由于10月份尚未結(jié)束，因此官方的月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還未公布。但是，作為最大的二手房信息平臺(tái)，趕集網(wǎng)后臺(tái)的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)具有相當(dāng)?shù)拇硇�。“截至目前，房貸新政出臺(tái)時(shí)間還比較短，貸款利率等優(yōu)惠政策也需要一定的時(shí)間去落地執(zhí)行，目前從成交量上還無(wú)法完全體現(xiàn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，但從趕集網(wǎng)自身的掛牌量、均價(jià)、流量因素來(lái)看，樓市已經(jīng)開(kāi)始回暖，進(jìn)入上升通道�！鼻妊笸嘎�。
趕集網(wǎng)剛剛發(fā)布的《2014年二手房分析及預(yù)測(cè)》報(bào)告顯示，北京2013年1月份至8月份共成交116765套，而2014年成交量?jī)H為56739套，大幅下降51.41%。上海2014年成交量依然在各大城市中保持領(lǐng)先，也下降了40.22%，僅次于北京，二手房市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。9月份，北京市二手房均價(jià)32188元/平方米，截至目前的最新數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京市二手房均價(jià)為32343元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.48%，預(yù)計(jì)11月份的均價(jià)將在33160元。換言之，“拐點(diǎn)”似乎正在出現(xiàn)。
對(duì)于年初以來(lái)的二手房走勢(shì)，曲先洋回顧稱：“從成交量這個(gè)核心指標(biāo)來(lái)看，今年3月份有一波成交高峰，然后開(kāi)始回落并持續(xù)保持在一個(gè)較低的水平。3月份的高峰，一個(gè)原因是這是春節(jié)后的正常季節(jié)性高峰；另一個(gè)原因是，從4月初開(kāi)始，各地方政府陸續(xù)出臺(tái)了更嚴(yán)格更細(xì)致的調(diào)控政策，包括限購(gòu)、貸款限額、貸款利率等多個(gè)方面，抑制了部分購(gòu)房需求，同時(shí)也促使不少購(gòu)房者轉(zhuǎn)向觀望態(tài)勢(shì)。”
但是，隨著多個(gè)救市政策的推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)也正從9月份以來(lái)呈現(xiàn)觸底反彈的架勢(shì)。有一位不愿具名的二手房購(gòu)房者對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，其今年年初曾在北京東北四環(huán)外斥資300多萬(wàn)元購(gòu)買了一套二手房，但購(gòu)買后房?jī)r(jià)就一路走低，“不過(guò)，現(xiàn)在已經(jīng)漲回來(lái)了，比購(gòu)買價(jià)還多了20萬(wàn)元”。
去泡沫化進(jìn)程或終止
隨著部分地區(qū)二手房房?jī)r(jià)創(chuàng)出年內(nèi)新高，關(guān)于房?jī)r(jià)泡沫的憂慮再度襲來(lái)。
“房貸新政出臺(tái)后，認(rèn)貸不認(rèn)房的二套房認(rèn)定方式讓一些本沒(méi)有購(gòu)買二套房意愿的人又有了購(gòu)房的想法。房貸新政出臺(tái)的時(shí)間較短，未來(lái)北京房地產(chǎn)的價(jià)格泡沫是否會(huì)持續(xù)增大，還有待觀望�！鼻妊蟊硎�。
數(shù)據(jù)顯示，一線城市房屋均價(jià)與月均收入之比普遍較高，其中北京位居十大泡沫城市之首，房屋均價(jià)/月均收入達(dá)到了6.52，上海緊隨其后，其次是廣州、深圳。在二線城市中，青島的泡沫程度最大，房屋均價(jià)與月均收入之比達(dá)3.30，十大城市中重慶房?jī)r(jià)收入比最低。
數(shù)據(jù)顯示，北京二手房今年1月份至9月份房?jī)r(jià)最高達(dá)37460元/平方米，發(fā)生在春節(jié)過(guò)后的3月份，而房?jī)r(jià)自3月份后持續(xù)走低，至9月份達(dá)到最低點(diǎn)32188元/平方米，相差5272元/平方米，變化幅度達(dá)16.38%。其次是上海，二手房房?jī)r(jià)振幅為12.58%，最高與最低價(jià)相差3337元。相對(duì)而言，武漢、鄭州二手房房?jī)r(jià)波動(dòng)較小，市場(chǎng)比較穩(wěn)定，武漢降幅僅有3.51%。
盡管從3月份到9月份北京二手房房?jī)r(jià)下跌了5272元/平方米，被戲稱為每平方米虧了一個(gè)iPhone 6。但是，在房貸新政后，北京又是最先回暖的�！皬膰�(guó)慶節(jié)前二手房新政發(fā)布后近半個(gè)月的房?jī)r(jià)變化來(lái)看，北京、成都、武漢、西安、重慶受影響較大，房?jī)r(jià)均有所回暖或下跌明顯減慢，其中，北京11月份預(yù)期環(huán)比上漲2.53%，成都預(yù)期增幅為0.66%；新政發(fā)布至今，上海、廣州、深圳、青島、鄭州五地的房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)變化不大，沒(méi)有明顯回暖的趨勢(shì)，可能還有很多人持觀望狀態(tài)。值得說(shuō)明的是，因?yàn)樾抡甙l(fā)布不到半個(gè)月，未來(lái)的變化趨勢(shì)可能還存在不確定性�！鼻妊蟊硎尽�
據(jù)悉，一些對(duì)房貸新政不敏感的城市，正在研究進(jìn)一步的刺激措施，比如松綁二手房交易營(yíng)業(yè)稅的免征期限，如天津市從11月1日起，將5年縮短為2年。